東北網哈爾濱11月10日電 哈爾濱市南崗區中植方洲苑物業費調整的引發業界關注。『中植風波』也成為哈爾濱物業市場的一張晴雨表，圍繞物業收費這一核心話題，其起起落落見證著物業市場的成長陣痛和潛在危機。
『減費風暴』餘波未了
『對待物業費不能只注重其絕對值的高低，而是要結合物業公司的服務標准來看待。』哈爾濱徐虎物業公司董事長司盛華說：『從這個意義上講，物業費1.50元/平方米與0.65元/平方米相比，服務標准肯定是不一樣的。如果不明確這一點，中植方洲苑今年年初的降費就會給人以物業服務存在暴利的印象。』
2003年7月，南崗區中植方洲苑業主自發選舉成立了業主委員會，經過討價還價，在年底與哈爾濱徐虎物業公司簽訂了物業管理服務合同，將小區的物業費從使用面積每平方米1.5元降到了0.65元。民選業委會簽約物業公司，這在哈爾濱還是第一次，這一事件的標本意義引起了哈爾濱物業管理市場的關注。然而，時隔不到一年，當徐虎物業因業主欠繳物業費虧損經營而要『撂挑子』時，當初的下調物業費卻成為許多人質疑的焦點。
『現在回顧當初的降價，不能說降得不對，不能以現在漲價的迫切性來否認當初降價的合理性。』哈爾濱市房產住宅局物業管理處處長許建華說：『降價的意義在於提出了物業公司要賺陽光利潤這一概念，單純強調物業收費的高低沒有實際意義，只有聯系到物業服務標准，做到公開透明纔會贏得業主的支持。當然，作為業主，不能片面地認為物業費越低越好，也要對物業費的上調有心理准備。』
許建華說，當初中植方洲苑業委會『腰斬』物業費時，她有一個擔心，就是怕由此在社會上形成這樣一種印象——成立業主委員會的目的就是為了降低物業費。『這對處於起步階段的哈爾濱物業市場來說，並不是一件好事，很可能形成不利於物業公司成長的社會環境。』
據司盛華介紹，實際上，徐虎物業今年已就中植方洲苑的物業服務支出進行了部分壓縮，比如減少了保安人數，在幾個進出口設置磁卡管理，雙燈頭的路燈只開一盞燈等等。『這樣做可以減少開支。』司盛華說：『如果物業費充足的話，小區可以安裝更多的監視器，有更好的燈飾景觀。』
低收費小區面臨棄管危機
如果說目前中植方洲苑業主面臨的只是與物業公司的『討價還價』，雙方各退一步達成合作的前景尚且明朗，那麼，軍華小區在去年年底經歷的棄管風波則嚴重得多，讓業主們真切感到了生活的不便。
『當時是軍華小區的業主委員會找到我們要求代管該小區的物業，我們試管了3個多月，但因雙方的條件談不攏，加上物業費欠繳嚴重，只好退出了。』黑龍江同發物業管理有限公司副總經理高志超說：『業主委員會提出，要求物業公司采取全封閉管理，24小時設保安巡邏，還要在合同上寫明安全責任。但物業費卻只同意按0.25元/平方米的標准繳納，成本根本合不上。』
軍華小區是一個面積3萬多平方米的小型社區，由於原來的物業公司只收費不管理，2003年9月，小區成立了業主委員會，炒掉了原來的物業公司，並與同發物業接觸，希望他們能接管小區的物業管理。然而，在試管理了3個月後，同發卻『棄管』了。
『棄管的原因是業主的要求高得不切實際。』高志超說：『另外，小區的物業費拖欠嚴重，繳費率還不到50%，實在沒法管理下去了。』
由於同發的棄管，軍華小區的物業管理陷入困境，公共設施無人管護，垃圾不能及時清運，嚴重影響了小區業主的正常生活。直到今年年初，纔在市物業管理部門的協調下由另一家物業公司接手管理。
呼喚物業收費政府指導價出臺
『收費和服務的不對等使許多小區到了棄管的邊緣。』許建華說：『目前哈市的物業收費標准普遍偏低，已成為制約物業服務市場化的一個因素。低收費導致低服務，使得業主更不願繳納物業費，造成惡性循環。現在哈爾濱的物業費平均收繳率只在60%左右，欠繳率高達四成。』
據了解，目前哈市物業管理市場收費標准混亂，沒有一個完整的價格體系。比如房改房的物業費是0.10元—0.15元/平方米，一些新建住房按0.2元—0.4元/平方米收取，封閉式管理的小區一般按0.5元—1元/平方米收取，還有一些高檔樓盤收費在1元/平方米以上，最高的達到5元—6元/平方米甚至更高。
『目前哈市物業費收取標准混亂，物業管理市場化程度偏低。』恆順物業公司總經理林偉興說：『解決這一問題的出路在於政府盡快出臺物業收費指導價，使收費標准有章可循。作為物業公司，我們希望這一法規盡早出臺。』
據記者了解，目前哈市房產住宅局會同物價部門正在研究制定哈爾濱市物業收費的實施細則，裡面將包括物業服務內容、物業服務收費標准、收費價格，但具體出臺時間尚不確定。據透露，新的物業收費原則上是『合理公開、收費與服務水平相適應』。
『對物業收費實行分等定級將更符合市場經濟質價相符的原則。』許建華說：『有關部門正制定等級服務標准，每個服務等級對應一個收費標准。另外，對物業公司除了要進行資質認證外，也要進行等級評定。』
『從「腰斬」到「棄管」，「中植風波」見證了哈爾濱物業市場成長的陣痛。』哈爾濱市物業管理協會一位工作人員說：『另一方面，也傳達出一個危險信號，時下近四成的欠費率為物業管理的進一步市場化埋下了巨大隱患，如果不能及時以法制化的手段理順市場關系，就有可能威脅到業主與物業公司互信機制的建立。當業主炒掉物業公司和物業公司「棄管」事件頻繁發生時，物業市場就可能面臨「崩盤」的危險。』
