東北網2月7日電(記者高穎) 7日，本網記者就哈爾濱市新出臺的《哈爾濱市城市住房專項維修資金管理試行辦法》中的一些問題對有關部門負責人進行采訪，內容如下：

　　東北網記者：《哈爾濱市城市住房專項維修資金管理試行辦法》(以下簡稱《辦法》)的立法背景及起草過程？

　　答：由於我國住宅類型絕大多數屬於群體式，且多以住宅小區的方式進行綜合開發建設，住宅單體間存在共用部位，單幢樓或小區內有共用設施設備。這些共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常直接關系到相鄰住宅、整幢樓、整個小區的正常使用和安全，關系到全體業主的共同利益和社會公共利益。因此，國家建設部、財政部於1998年出臺了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，規定購房者在購買房屋時繳存維修基金，用於住房共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新、改造。2003年國務院出臺的《物業管理條例》進一步明確規定『住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金』。從全國情況看，自1999年開始，除哈爾濱以外所有的直轄市和省會城市都已建立了專項維修資金，其他大中型城市也基本都建立了專項維修資金。從我省情況看，自2001年開始，除哈爾濱以外，齊齊哈爾、牡丹江、佳木斯、大慶、鶴崗等城市也都建立了專項維修資金。無論在國內還是在省內，哈爾濱都落後了數年。目前，我市許多住宅樓的共用部位和共用設施設備破損程度嚴重，但由於沒有建立維修資金，導致諸如屋面、牆體、道路、場地、電梯、水箱房、單元電子門等房屋共用部位、共用設施設備維修問題不能得到有效解決，破損的房屋無法得到及時維修，不僅縮短了住房及其共用設施設備的使用壽命，影響了廣大居民的正常生活，而且有的還構成嚴重的安全隱患，危及居民的生命財產安全，直接損害了業主的根本利益。為了保證住房共用部位和共用設施設備的維修和正常使用，保證廣大居民的正常生活，更好地維護廣大業主的根本利益，建立住房專項維修資金制度已刻不容緩、且勢在必行。

　　《辦法》起草過程，體現了公開公正公平的原則。我們學習考察了其他外地城市的專項維修資金立法情況，以座談討論、走訪調查、書面征求意見、協調會等方式，先後分別征求了開發建設單位、業主委員會、業主代表、物業管理企業、相關行政管理部門的意見，將《辦法》(征求意見稿)在市政府法制信息網全文登載，並通過報紙發布了征求意見的消息，廣泛征求廣大市民的意見，在充分吸納各方合理化建議的基礎上，多次修改調整，最後經市政府常務會議討論通過後，正式發布施行。

　　東北網記者：物業服務費用與維修資金有什麼區別？

　　答：物業服務費用主要由九項費用構成，其中有一項是用於共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。而維修資金是專項共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，其不包含在物業服務費用中。通俗的說，物業服務費用中的共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用是用於零修碎補，相當於『感冒發燒費用』；而維修資金是大修整補，相當於『手術開刀費用』。

　　關於日常運行、維護和大中修工程如何界定，《黑龍江省城鎮樓房大、中修工程分類試行標准》對此作出了明確規定。

　　東北網記者：《辦法》實施後，購買商品房需繳存維修資金的標准如何？與外地市相比是高是低？

　　答：根據《辦法》規定，購房人按照商品住房每平方米建築面積成本價2%的標准繳存首次專項維修資金。根據市房產住宅局、市建設委員會和市物價局共同發布的《關於發布商品住房首次專項維修資金成本價的通知》，2006年2月15日起繳存首次專項維修資金的，其成本價按以下標准計算：未配備電梯商品住房成本價，1200元/平方米；配備電梯商品住房成本價，1600元/平方米。以具有普遍代表性的多層住宅為例，購買建築面積100平方米的住房，購房人應繳存首次專項維修資金為2400元(1200元/平方米×2%×100平方米)。

　　同我市情況相近的其他有關城市相比：

　　大連，購房人按照每平方米建築面積40元的標准繳存首次專項維修資金，100平方米多層住宅需繳存4000元；

　　沈陽，購房人按照購房款的2.5%繳存首次專項維修資金，100平方米多層住宅的購房款按照20萬元計算，需繳存5000元。

　　齊齊哈爾、佳木斯，購房人按照商品房購房款的2%繳存首次專項維修資金，100平方米多層住宅的購房款按照20萬元計算，需繳存4000元。

　　大慶，購房人按照每平方米建築面積25元繳存首次專項維修資金，100平方米多層住宅需繳存2500元。

　　從對比情況看，我市繳存的首次專項維修資金標准是相對最低的。

　　東北網記者：《辦法》實施前的老房子，維修資金繳存的標准如何？

　　答：《辦法》實施前未建立維修資金的商品住房，由業主每年按建築面積每平方米5元的標准，連續四年將首次維修資金繳存至專戶銀行(即每平方米共繳存20元，仍以建築面積100平方米的多層住宅為例，業主總共應繳存首次專項維修資金為2000元)。

　　東北網記者：維修資金歸誰所有？

　　答：維修資金屬於業主所有，並存入每個業主的維修資金專戶中，任何單位和個人不得佔用、挪用。

　　東北網記者：房屋買賣時，維修資金怎麼辦？

　　答：房屋權屬發生轉移、變更時，該房屋專項維修資金分戶帳中結餘的資金應當隨房屋所有權同時轉移、變更，維修資金由受讓人向原業主直接支付，並辦理帳戶更名手續。如果雙方另有約定的，從其約定。

　　東北網記者：維修資金有誰來決策使用，物業企業是否說了算？

　　答：維修資金由業主決策使用。具體說：業主大會未成立的，物業管理企業提出使用方案，經專項維修資金列支范圍的業主所持投票權三分之二以上後通過，纔能使用；業主大會已成立的，由物業管理企業提出年度使用方案，經業主大會表決後(既該物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過)，纔能使用。也就是說，物業企業未經業主同意，是不能使用維修資金的。

　　東北網記者：共用部位、共用設施設備屬於人為損壞的，是否能使用維修資金？

　　答：根據《辦法》規定，住房共用部位、共用設施設備屬於人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔，不能使用專項維修資金。

　　東北網記者：居民家中的自用設備損壞了，是否能使用維修資金？

　　答：維修資金只能專項用於住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。居民家中的自用設施設備(如自用門、窗，室內供電線路，照明燈具，衛生潔具等)損壞了，應由業主自行維修，不能使用專項維修資金。但位於居民室內的共用設施設備(如：單元業主共同使用的供水管道、排水管道等)發生損壞的，可依法使用專項維修資金。

　　東北網記者：房屋一旦滅失，維修資金怎麼處理？

　　答：房屋一旦因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，維修資金帳戶中的資金餘額將全部返還給業主，其維修資金帳戶同時注銷。