東北網6月13日電　下周，哈爾濱市房產住宅局將開展『物業大接訪』活動。據悉，該活動的目的在於協調業主與小區物業公司之間的矛盾。作為一個維護業主權益的組織，業主委員會成立的必要性愈發突出，然而，記者從有關部門獲悉，目前全市共有物業管理企業300多家，但全市只有不足一成的小區成立了業主委員會，約有九成小區沒有成立業委會。可以說，業委會的缺失助長了哈埠物業管理行業的無序狀態。

　　物業費是筆『糊涂賬』

　　記者在采訪中發現，哈市多數小區沒有按規定將物業管理收費標准在小區管理區域進口處公布，有的只是在物業管理辦公室或是在門口值班室留有自行打印的價目表，並未使用由物價部門監制的統一價目表。此外，不少物業管理公司即使公開財務，也只公開水費、電費等主要收費項目，且限於總額，沒有明細，業主普遍對公開賬目的真實性表示懷疑。

　　據了解，哈市大多數小區的物業公司從未公示物業費，即便有少數小區迫於業主壓力進行公示，大多也是一筆『糊涂賬』，業主們大多看不懂。在道裡區一知名小區內，記者了解到，該小區物業管理費是每月2元／平方米，小區物業公司於去年向業主們公示了物業服務資金的收支情況。但即便這樣，許多業主認為，這種公示只不過是走形式而已。一位不願意透露姓名的業主告訴記者，他看了公示後，內心產生了一種被人愚弄的感覺，對物業公司所公布的收支賬目感覺看不懂。在其他幾個小區，記者也同樣聽到了業主們『看不懂物業公司所公示的財務賬目』的聲音，而一些社區公共部分的收益更是沒有體現。比如哪些是人防工程？哪些車位屬於業主共有？另外，電梯裡的廣告、小區物業用房出租給超市……這些收入業主根本就不知道。

　　一位物業管理人士告訴記者其中的原因：這是物業管理行業不成文的行規，公示物業收支情況，物業管理公司不敢說百分之百存在『貓膩』，至少也有90%存在問題。

　　社區廣告每年坐收幾十萬元

　　記者在采訪中發現，不少物業公司都在抱怨『做虧本的買賣』，可一旦新小區交付使用，物業公司又總是盡其所能爭取接管到這個小區，這又是為什麼？

　　一位業內人士給記者算了一筆賬，現在不少物業管理公司的牆面清理保潔、大的維修等項目都委托給專業公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售後服務保障，並不需要物業花錢，『物業真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛生打掃等開銷，算得上「一本萬利」了。』該人士如是說。

　　尤其是在一些高檔社區內，很多商家都看好了其商業價值，便在小區牆體上、電梯內作廣告。據一位乳品公司銷售經理稱，目前哈市已出現專門承攬社區電梯廣告的廣告公司，他們與小區物業管理公司簽訂長期承包協議展開合作，費用為每梯每月近千元。據了解，哈市高檔小區的廣告收入每年就有幾十萬元。

　　未約定的公共收益應歸業主

　　據介紹，按照開發商自己的經營目標，其在出售商品房時可以選擇采用將全部物業權益附同房產一同出售的銷售方式，也可選擇保留少量物業權益由自己經營(比如保留樓頂廣告的權益)，但前提是開發商對所保留的部分應當在售房合同中給予明確，並且所要保留的物業權益不得含有政府規定業主應享有的基本物業權益，如不得保留小區的道路、綠化、休憩地、空餘地、電梯、樓梯、連廊、走廊或政府規定的其他公用設施的權益。

　　因此，業內人士認為，如果開發商沒有在售房合同中保留樓外立面、樓頂、停車場等物業的特別權益，則與建築物相關的所有公共空間、設備設施的所有權應歸小區全體業主共有，由此產生的任何收益也應歸全體業主共有。事實上，很多這些方面的收益都被物業公司『含糊』了。

　　律師林玉有認為，是否請物業服務機構、請哪家物業服務機構應該由全體業主決定，是業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為，而能代表全體業主的這個組織只有業委會。可以說，如果社區沒有業委會，那麼，業主在社區中近30%的公共權利就沒法行使，無權利即不必付費，在這種情況下業主有權不支付物業費。林玉有認為，打破各種障礙，在各個社區中盡快建立業委會，學會運用法律手段維護業主的權益，纔會真正促進哈市物業管理走上良性、健康的發展軌道。