東北網6月30日電　在許多哈爾濱市市民為買到適合自己的住房而徹夜排隊的時候，大量新建住宅卻被購房者冷落，成為賣不出去的空置房。為什麼會產生這種現象？

　　現象：空置住宅超200萬平米

　　統計數字顯示，目前哈爾濱市有空置商品住宅200多萬平方米，其中大部分為最近3年內形成，空置率超過國家警戒線6.1個百分點。

　　調查還顯示，哈爾濱市空置住宅大部分集中在南崗、道裡、道外的部分中心地段。位於道裡區兆麟街的愛國大廈、水上公園附近的臨江花園、開發區的順邁豪宅等項目，空置率超過30%。一位住在兆麟街愛國大廈的居民告訴記者，由於大廈空房太多，每年冬季的供暖成了問題。

　　在今年春季房產交易會上，多數市民反映：房子戶型越建越大了，價格越來越貴了，選一套能買得起又可心的房子成了難題。

　　原因一：單價偏高百姓難以承受

　　統計分析人士認為，哈爾濱市商品住宅特別是中心地段的『豪宅』大量空置，原因之一是房價與購房者收入比失衡：盡管哈爾濱市房價與其他大中城市相比，還處於較低水平，但就哈爾濱市民收入現狀而言，目前的房價已不算低，甚至過高。一些空置住宅每套售價達七八十萬元，這一價格相對於百姓的購買力而言，不論是在建成當時還是現在，都可謂是天價。

　　按照國際上通行的衡量房價高低的標准『收入房價比』，即居民戶均年收入與在當地一套住宅平均總價之比，『收入房價比』在1?5以下是比較合理的空間，在1?6至1?8之間時，居民便會感覺到購房的壓力；而達到1?8時就大大超出合理空間。

　　按照市統計部門統計數字表明，哈爾濱市2005年市區居民家庭年人均可支配收入10065元，按三口之家計算，戶均年收入為30195元。依『收入房價比』計算，哈爾濱市居民購買16萬左右的房產，應該比較容易承受，24萬元的房產，將使購房者承受巨大的購房壓力。而現實是，目前哈爾濱市的房價遠遠高於這一承受能力。按今年2月市場公布的江南商品住宅每平方米均價2991元計算，一套建築面積90平方米的住宅平均售價近27萬元，高出居民購房最高承受能力3萬元，收入房價比已接近1：9。而在美國、日本等發達國家，居民的收入房價比僅為1：3左右。

　　另一個數據也很說明問題。哈爾濱市將居民購買經濟適用住房的標准限定為『家庭年收入4萬元以下』。這說明，按哈爾濱市居民的平均家庭年收入，許多居民的家庭收入，只能承受價格較低的經濟適用住房。而市場上這樣的房產目前並不是主流。

　　原因二：中小戶型房源少造成『買房難』

　　按戶均購房最高承受能力24萬元及商品住宅均價2991元計算，戶均可購商品住宅最大建築面積約為80平方米。而2005年哈市住宅建設規模為805.9萬平方米，其中建築面積100平方米以下住宅開工面積比上年下降33.7%，只佔全市商品住宅施工面積的10%。建築面積80平方米以下中小戶型商品住宅所佔比例更小，這是百姓購房難的重要原因。

　　中小戶型受寵，為何市場上多為大戶型。一位開發商道出其中原因：如果把建築面積1000平方米住宅建成10套，每平方米賣2600元，銷售額是260萬；如果把千平米住宅分割成15套，建設過程中，就將多建5套廚房、5套洗手間等配套設施。而在同樣售價的基礎上，開發成本就多出許多，開發商的利潤就會縮減。這是造成開發商『求大棄小』的重要原因。

　　原因三：性價比失衡造成『豪宅』遇冷

　　中心地段、不菲的價格，卻沒有休閑的空間，甚至終年不見陽光……在許多開發商選擇黃金地段建設『豪宅』的同時，許多百姓對此並不買賬。性能價格比的失衡是住宅空置的又一『致命傷』。

　　市規劃局有關負責人認為，目前的空置住宅多為當年見縫插建的單體樓，無小區、無綠地、無健身設施的『三無樓』，自然會受到冷遇。以空置率較高的一些點式樓為例，五六十萬元的高價房，居民卻享受不到休閑空間，甚至一些點式樓大部分房屋終年見不到陽光。比之價格，房產所能帶給居者的生活質量遠遠低於購房者的預期。這就是中心區點式樓大量空置的原因。

　　近兩年來，松北區與呼蘭區商品住宅大量空置，也與其道路交通、醫院等配套設施暫時落後有很大關系。

　　出路：改變供給結構降低空置

　　市統計局投資處分析人士認為，從近年來房地產投資、竣工規模與商品房銷售情況看，每年商品房的投資額總是大於商品房銷售額，竣工規模總是大於銷售規模，這表明哈爾濱市房地產的增長模式是投資拉動消費，而不是消費拉動投資。因此，只有變房地產增長方式為消費拉動投資，纔能促其走上健康發展的軌道。

　　市國土資源局有關人士認為，不斷走高的地價很難讓房價有回落的空間，所以按照哈爾濱市人均收入標准和購買力，(只有降低使用面積，纔能達成總價降低的目的)。在今後很長一個時期內，總價在30至40萬元左右的中小戶型應該成為市場主導。因此，政府有必要出臺相關政策，控制開發商建設大戶型商品住宅的比率。目前，國家已出臺相關政策，哈爾濱市也正在研究相關細則。