東北網3月23日電 舊城改造，矛盾焦點多與拆遷相關。正在全國媒體關注『重慶史上最牛釘子戶』期間，哈爾濱市即將推出的新拆遷管理辦法，將有力地保護被拆遷戶的權益。該辦法遵循新頒布的《物權法》，明確規定其中『被拆遷人可在拆遷范圍內產權調換』，即：被拆遷人有權回遷，拆遷人應盡量滿足被拆遷人的回遷要求。

　　3月14日至18日，哈爾濱市政府法制辦在政府信息網上公示了《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》征求意見稿(以下簡稱新《辦法》)。這是對2004年6月實施至今的《哈爾濱市城市房屋拆遷管理辦法》(以下簡稱原《辦法》)的重新修訂。

　　新《辦法》與原《辦法》相比，內容由原來的五章47條增加到七章64條。

　　合理回遷

　　有法可依

　　新《辦法》征求意見稿中增加了『按照批准的建設工程規劃能夠滿足房屋產權調換的，被拆遷人可以選擇在拆遷范圍內產權調換』。權威人士認為，該條款表明，無論原來是住宅還是非住宅，拆遷後只要與規劃不衝突，被拆遷人有權回遷，拆遷人必須滿足被拆遷人的要求。這大大提高了對被拆遷人合法權益的保護程度。

　　權威人士介紹，原《辦法》在拆遷補償方式上規定『可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換』。由於規定概念比較籠統，選擇方式在兩可之間，實際操作中，拆遷補償方式往往由拆遷人單方面決定，不利於被拆遷人合法權益的保護。

　　案例：2005年，在哈爾濱市道裡區一處一類街道住宅房屋拆遷工程中，部分被拆遷人認為貨幣補償買不到合適的房子，均不願離開現住地，想要進行產權調換，回遷原址。但拆遷人不同意，堅持只給予貨幣補償，由此產生糾紛。後在有關部門協調下，被拆遷人勉強同意異地產權調換。

　　貨幣補償

　　估價方法多樣

　　《辦法》征求意見稿規定，『房屋拆遷估價應當優先采用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的，可以采用收益法、成本法等其他估價方法，但應當在估價報告中說明原因。』權威人士分析，該條款表明，拆遷估價不再僅僅采用市場比較法，如果拆遷地段房價昇值快或房屋造價成本高，僅用市場比較法損害被拆遷戶利益的，可以采用收益法、成本法。此條擴大了拆遷補償標准的內涵，保護了被拆遷人的利益。

　　據權威人士介紹，原《辦法》規定拆遷貨幣補償按市場比較法進行評估，數額取決於被拆遷房屋的區位、用途、建築面積、成新等因素。在實際操作中，拆遷人出於自身利益考慮，總是希望以較低的貨幣補償方式對被拆遷人進行補償，而為被拆遷人房屋作價的評估中介單位實際出具的評估價格也普遍過低，使被拆遷人利益受損。

　　案例：2006年實施的拆遷項目中，哈爾濱市民趙女士家住路段的新建住宅房價每平方米建築面積達到3500元，但拆遷人委托的評估中介評估出的拆遷補償價格是1500元。經過諮詢，趙女士得知，評估中介采取市場比較法評估(同等區域、地段二手房上一年度成交易價比較)，其評估出的價格沒有充分考慮到土地和房產的增值預期和用於經營的房屋收益。

　　『住』改『非』

　　提高補償標准

　　《辦法》征求意見稿規定：『住宅房屋做非住宅使用，拆遷通告發布前依法取得營業執照等手續並納稅經營的，按照住宅房屋拆遷補償估價額和非住宅房屋拆遷補償估價額的平均值補償。』據權威人士介紹，這項規定表明，今後雖然房屋性質是住宅，但只要具備經營條件，有合法經營證照，如小吃、倉買等，在拆遷時即可享受到按非住宅房屋拆遷補償估價額與住宅房屋拆遷補償估價額之間的平均值補償。

　　據權威人士介紹，原《辦法》規定，被拆房屋使用性質按《房屋所有權證》登記為准。也就是說，產權證標明被拆遷房屋如屬住宅房屋，即使取得了營業執照用於經營，也得按住宅標准補償。這極大地損害了房產證上使用性質為住宅，實際卻按非住宅使用的被拆遷戶的利益。

　　案例：道外區的王先生家住在1樓，且臨街，房產性質屬住宅。2005年，王先生利用自有房屋開了一個小吃部，並在相關部門辦理了營業手續。幾個月後，王先生按照門市房的價格，把此房賣給了張女士(房證上使用性質仍為住宅)。2006年，此處房產所在路段拆遷，拆遷人給出的補償標准是住宅建築面積1800元／米，非住宅建築面積2600元／米。按照房產證上的住宅性質，張女士只能按照1800元／米得到補償，這和張女士買房時的價格相差甚遠。為此，張女士多次找到開發商，但因為沒有法律依據，只能作罷。

　　補償款將有

　　『最低保障線』

　　《辦法》征求意見稿中增加了『最低保障制度』，規定被拆遷人或者合法房屋承租人，其被拆遷房屋人均建築面積低於本市上年度人均建築面積標准，且貨幣補償的金額低於拆遷最低補償標准的，按照拆遷最低補償標准進行補償。(最低補償標准正在制定中。)據權威人士介紹，雖然拆遷人按標准給予被拆遷人補償，但被拆遷人還是買不起房子，並因拆遷導致貧困、居無定所。《辦法》征求意見稿中提出針對所有被拆遷人的『拆遷補償實行住房最低保障制度』，從而將單戶住房面積小、收入低的被拆遷人納入保障范圍。

　　權威人士介紹，2005年，哈爾濱市政府出臺《關於對拆遷特困戶和喪失勞動能力沒有生活來源的殘疾人的房屋給予照顧的具體規定》，設立了被拆遷人最低補償線——5.5萬元。此規定雖然對特困戶和殘疾人給予了補償照顧，但對於部分被拆房屋面積小、購房能力有限的被拆遷戶來說，缺少扶持。

　　案例：道外區危房改造工程中，大批危房建於上世紀50年代前。作為城市的老居民，每戶被拆遷戶房屋建築面積只有30平方米左右，按補償法定標准補償後，每戶得到補償款只有五六萬元，而現在哈市二環以外的多數新建樓盤每平方米建築面積單價都在3000元左右，二環以內的二手房每平方米建築面積單價則多在3000元以上，五六萬元根本買不到房子。

　　低保戶、殘疾人

　　更『照顧』

　　《辦法》征求意見稿中規定，只要持有《城市居民最低生活保障證》及符合規定標准的殘疾人將給予照顧。據業內權威人士說，該條款擴大了照顧范圍，體現出政府對社會低收入者和弱勢群體的關愛。

　　近年來，哈市政府不斷提高對特困戶、殘疾人等弱勢群體的拆遷補助標准。2005年以來，被拆遷人最低補償線達到5.5萬元。

　　市民熱議

　　『居者有其屋』

　　據悉，哈爾濱市政府法制辦在政府信息網上就《辦法》征求意見稿向廣大市民征求意見和建議時，很多市民表示，希望新《辦法》讓『居者有其屋』。

　　市民張新：目前現實狀況是被拆遷人權益無法保障。我家住在哈西，馬上要動遷了，附近的西典家園的房價漲到快3000了，而拆遷補償纔1650元，補償價格大大低於新房價格。這幾年，哈市房價漲了多少，而拆遷補償價格又漲了多少，政府有關部門在制定最低補償標准時應多為老百姓著想。

　　居民韓秀鎮：拆除困難群體賴以生存的房屋，不能完全站在開發商的角度考慮問題，而應以近期閉幕的兩會確定的『居者有其屋』為指導，開發建設要充分考慮住房的公益性，只有這樣纔能有利於構建和諧社會，維護廣大困難群眾的切身利益。

　　市民陳先生：我本人是深受違法拆遷之苦的一個普通老百姓，多年以來投訴無結果。目前，開發商在拆遷時沒有和被拆遷人達成協議，擅自停電、停水、停煤氣，擅自強遷時有發生(如拆遷公司采取在夜晚實行打砸方式，強迫被拆遷人搬走，給被拆遷人造成了身心傷害)。而派出所接警後，都以無證據無法破案、拆遷公司不知道為由，不了了之。為此，有關部門應加大打擊力度，真正體現以人為本，構建和諧社會。