前不久，以加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難為主要內容的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(簡稱『24號文』)在社會各方引起高度關注，被稱為『房改新政』,一個有關住房保障制度建設的『路線圖』正徐徐展現在人們面前。這一政策能否更多的惠及普通百姓、在具體執行中會出現哪些情況、政府能否有效調控房產業等問題，成為各級政府、開發商和百姓關注的熱點和焦點。日前，記者就這些問題采訪了黑龍江省房地產方面的專家。

　　增量、降價纔能『經濟適用』

　　哈爾濱市社會科學院經濟研究所副所長曾燕南認為，國務院『24號文』的出臺，讓經濟適用房不再成為中低收入家庭遙不可及的夢想。就哈爾濱市經濟的發展狀況來說，更是一個及時而且適用的政策。

　　曾燕南說，多年來，房改政策是在不斷嘗試中進行的，上世紀80年代末至90年代初，哈市對經濟適用房實行的是『三三一』制，即政府、國家、單位各投入三分之一，各單位嚴格審核經濟適用住房人員資格，確實解決了一些人員的住房問題。而後的一些房改政策，在執行過程中和全國其他城市一樣也出現了『偏差』：經濟適用住房建設實行土地無償劃撥，免收土地出讓金，但是到底免多少，很難准確計算。這讓許多開發商鑽了空子，從而導致經濟適用住房的價格和商品房的價格差不多少，一些年收入超過5萬元的市民也住上了經濟適用房。經濟適用住房面積超大，有的竟然在百平方米之上，讓很多中低收入家庭『望房興嘆』。

　　『「24號文」中對經濟適用住房等有了明確的政策，不過市民給予熱望的同時，難免心裡犯嘀咕：是否執行中再出現這樣那樣的「偏差」，這種心理是可以理解的。』曾燕南說。

　　一位房產專家還認為，近期，哈爾濱市對經濟適用住房由『暗補』改為『明補』，這樣更便於操作，而且也進一步增強了公平性，但不容忽視的是，這也會讓房改成本形成了一種『均攤』的態勢——國家、政府在房改上，沒有那麼多的財力物力去解決，許多壓力被分攤到了老百姓的身上。客觀地講，當前幾萬元錢的『明補』相比幾十萬的購房款來說，作用是微不足道的。『24號文』進一步改進和規范了經濟適用住房制度，『在增加經濟適用房的數量、降低經濟適用房價格的前提下，中低收入者纔能買得上、住得起房。 』曾燕南說。

　　『分層次推進』成一大難點

　　就『24號文』，某政府主管部門一位資深人士認為，這個政策的出臺，明晰了『分層次』推進經濟適用住房作為房改的主導思想。劃分了最低收入、低收入、中等收入的層次，對低收入家庭來說是一個福音。同時，『24號文』還明確提出了『保障房』這一概念，房產業將迎來新一輪調控轉向：在完善『市場房』的同時，『保障房』臨危受命。對適用於廉租房、經濟適用住房的百姓來說，能夠通過政策來保障自己『有房住』，比解決『有住房』尤顯重要。但最為令人懮慮的就是在執行過程中會不會出現『重市場輕保障』的傾向。

　　多數專家認為，不僅僅是『保障房』的問題，如果按收入分層次推進經濟適用住房，那麼，如何確立低收入、最低收入、中等收入等的標准也是一個敏感的問題，最難確定的就是中等收入的標准，而這個層次也是購房階層中的『大肚子層』，房改政策能否順利實行下去，這『大肚子』消化好壞至關重要。標准界定不好，就會有眾多的人無法進入住房保障體系。『而這是今後一段時期，政府面臨的最為棘手的問題。』

　　日前來自權威部門透露，哈爾濱市正在積極制定細致的房改政策，百姓所關注的這些問題都將予以重點考慮，從而制定切實可行的政策。

　　住房供應結構亟待調整

　　從省建設廳原副廳長職位上退休的於子林，長期以來關注房改政策。他說：從房改政策的不斷調整，直到現在的『24號文』都不難看出，國家明確一個意圖：就是要讓居者有其屋。

　　於子林說，經過幾十年的發展，百姓不愁吃喝了，但『住』凸顯出問題了，這是因為城市居民的財富在最近20餘年快速積累，房屋質量和標准仍然比較低，城市化過程中，城市居民改善住房條件的要求很迫切。從這些因素看，房價快速上漲的主因是供應不足或者供應的結構不合理。在這種情況下，百姓的住房負擔越來越大。事實證明，房子完全市場化是不能解決中國百姓住的問題的。房地產成為地方的經濟支柱產業，特別是完全市場化後，其公益性和保障性逐漸喪失，造成了過分的市場化，房價越來越高，房地產業走向畸形和極端，房地產市場的實際情況是更多地解決了有錢人的住房需求，而忽視了中低收入者對於住房的需求。而此次『24號文』對廉租房、經濟適用房屋的規定表明了國家已認識到完全市場化的缺陷，因此決定對不同群眾的住房需求實行有限市場化，調整供應結構不合理的現狀。

　　於子林認為，政府在解決住房問題的過程中，要弄清楚在市場條件下自身的職能，政府不能直接乾涉競爭性商品的市場定價，但可以通過制定游戲規則和宏觀調控政策間接乾預。他說，『24號文』和大部分歷史時期的政策告訴我們，房產政策的目的是解決百姓的居住問題。那麼在法律允許范圍內，要解決百姓住的問題是第一要務，只要能解決百姓住的辦法都是好辦法，這就要求我們的房產要多渠道的開發，多元化的管理，土地、金融、建設、物業、房產等相應政策的配套支持，同時也要打擊捂盤、炒房等投機行為。

　　收效如何，關鍵在落實

　　黑龍江省的一些房產專家和經濟專家認為，房改政策成效不可能立竿見影，還需要不斷摸索和探討，真正見成效應該在5年左右。

　　曾燕南認為，房改政策是需要經歷幾個投資周期纔能見效的，就目前哈爾濱市整個經濟發展狀況來看，如果政策執行順利的話，在2-3年之內，房改政策所規定的優惠政策能惠及到百姓，5年之內作用將會非常明顯的。

　　還有專家指出，調整人們對房屋購買的觀念也需要一個周期。房子的功能一是用來住，二是作為投資，就目前中國發展態勢來看，還是傾向於住的功能，投資的功能不該是大多數人選擇的。

　　目前，全國仍有人均建築面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，佔城鎮家庭總戶數的5.5%。黑龍江省及哈爾濱市也佔有相當的比例。因此，專家們綜合分析黑龍江省的經濟狀況，認為，也許『24號文』在短期內不會使房地產現狀發生質的變化，但是長遠看來，如果我們的政府認真執行『24號文』，堅決執行『城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低於70%』的規定，堅持幾年，整個房價，包括商品房的價格都會降低，城市人口的住房難問題也就會迎刃而解。

　　《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》(24號文)要點

　　新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內；

　　經濟適用住房套型建築面積控制在60平方米左右；

　　購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；

　　『十一五』期末全國廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭；

　　城市新審批、新開工的住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。