東北網5月26日訊 26日開始，《哈爾濱市物業管理條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)在網上公開征求意見，市民可登錄//www.hrbfdc.gov.cn查看《條例》全文，通過網站或以信函的方式反饋。據悉，本條例施行之日起，2004年4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《哈爾濱市物業管理條例》同時廢止。征求意見截止時間為6月1日。
《條例》規定，建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，責令限期改正，給予警告，並處3萬以上10萬元以下的罰款。
未辦理或者未按規定標准辦理物業承接驗收的，責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款。
不移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍未移交有關材料的，予以通報，並處1萬元以上10萬元以下的罰款。
將屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權出售或轉讓他人的，責令限期改正，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
未配置必要的物業管理服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
物業服務企業違反本條例的，由區、縣級以上物業管理行政主管部門按照下列規定處罰：
未取得資質證書擅自從事物業管理經營活動的，責令停止違法經營活動，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
不移交預收物業管理費用、檔案資料和物業管理用房的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，並處1萬元以上10萬元以下的罰款。
物業收費……………………明碼實價公開公示
物業服務費用應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費應當實行政府指導價或者市場調節價，具體收費項目、標准和方式按照國家和省有關物業服務收費辦法執行。
哈爾濱市價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定指導價時應當按質論價、分等計價，按照物業服務范圍、項目、要求確定各級各類物業服務收費標准，報市政府批准後實施。
物業管理企業應當實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等有關情況進行公示。物業服務費用由物業服務企業向業主直接收取。業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
前期物業服務合同生效之日至房屋買賣合同約定交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。房屋買賣合同約定交付之日的次月起發生的物業服務費用，由業主承擔。預收的物業服務費用不得超過12個月。
物業管理區域內已竣工但尚未出售或者因建設單位原因未按房屋買賣合同約定交付時間交付給物業買受人的，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，委托費用由委托雙方自行約定，不得向業主收取手續費等額外費用。
物業共用部位………………不得出售轉讓
業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開發建設單位不得出售或轉讓。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位應當按照總建築面積0.3%的比例提供物業管理區域必要的物業管理用房，但最低不少於80平方米。
物業管理用房產權歸全體業主所有，由物業服務企業和業主委員會共同使用，其中10~15%的比例用於業主委員會辦公使用。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一提供物業服務。物業管理區域內地上以及地下建築物、設施設備和相關場地不得分割管理。物業服務企業從事物業管理服務，應當與委托方簽訂物業服務合同，載明下列主要內容：委托方與被委托方的名稱、住所；物業管理區域的范圍和物業管理項目名稱；物業服務內容、物業服務標准、物業服務費用、物業服務期限、物業管理用房的配置、專項維修資金的使用、違約責任、合同終止和解除的約定、當事人雙方約定的其他事項。
業委會委員…………………不得收取物業企業報酬
業主委員會委員不得收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬，向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業；收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
業主委員會委員，不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；一年內三次無故缺席業主委員會會議，將中止委員職務，並提請下次業主大會會議審議決定。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，並認真聽取社區居民委員會的建議。
物業管理活動出現矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。
合同期滿未續………………物業應退出
物業服務企業應當具有獨立的法人資格，並取得資質證書後，方可從事物業管理活動。物業服務企業辦理資質，應當向市房產行政主管部門提出申請。經市房產行政主管部門審查，符合條件的，按照有關規定核發資質證書。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
物業服務合同依法、依約解除；物業服務合同期滿未續約，物業服務企業應當退出物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業服務企業應當在物業服務合同終止或者解除後的10日內，向業主委員會辦理下列事項：預收的物業服務費用；全部物業檔案資料；物業管理用房、場地和其他財物。
外地物業服務企業進入哈爾濱市從事物業管理活動的，應當在哈爾濱市房產行政主管部門備案。未辦理備案手續的，由哈爾濱市房產行政主管部門責令限期備案，並予以通報。
建設單位在銷售物業前，應當選聘具有相應資質的物業管理企業實施物業管理，並與其簽訂前期物業服務合同，合同明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修范圍和時限、違約責任等物業管理具體事項。前期物業服務合同在期限屆滿或者到業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時終止。
房屋售出一半要召開業主大會
《條例》規定，一個物業管理區域內，房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上，或者首個房屋出售並交付使用滿2年的，應當召開首次業主大會會議。
具備召開首次業主大會條件的，建設單位或者業主代表應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府接到通知後30日內，會同物業所在地區、縣房產行政主管部門組建業主大會籌備組。籌備組由業主代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府和建設單位所派人員組成。籌備組組建後7日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理區域內書面公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業主花名、物業建築面積、物業出售交付時間等必要的資料。
業主在首次業主大會會議上的投票權，按套計算，有單獨房屋產權證的一套計一票。非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按物業建築面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產權證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。
業主大會可以解聘物業
業主大會職責：負責制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，籌集和使用專項維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施，有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持1/2以上投票權的業主參加。業主大會作出制定和修改管理規約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業服務企業、專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
新建物業車位先滿足業主需要
新建物業，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。新建物業的機動車停放庫(位)與住戶數的最低比例標准，由市規劃部門制定。
任何單位或者個人不得隨意佔用物業管理區域內的道路或者場地停放機動車輛。在不影響通行、消防和安全的前提下，確需佔用道路或者場地停放機動車輛的，應當征得業主大會的同意。
佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
業主佔用道路、場地停放機動車輛的，應當交納場地佔用費。所得收益主要用於共用設施設備的維修養護，也可以按照業主大會的決定使用。
對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業服務企業另行簽訂保管合同。本報記者李偉俏
名詞解釋
物業管理：指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
業主：指房屋的所有權人，即房屋所有權證登記的權利人。
物業使用人：指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
