東北網1月6日訊 2008年已經畫上句號。這一年，席卷全球的金融危機讓百姓捂緊了口袋，學會了花錢時精打細算；而對於購房者來說，一些城市房價的大幅下跌讓很多市民看不懂樓市的走勢，持幣觀望成了很多市民的選擇。
今年，哈爾濱的房價會不會也出現下滑？哈爾濱市的樓市將向什麼方向發展？希望改善居住條件的市民應該什麼時候出手買房？這些都是市民迫切想知道答案的問題，在2009年到來之際，記者走訪房地產專家、業內人士，為百姓解析牛年的冰城樓市。
回眸
三大原因導致房屋銷量下滑
【數字】據介紹，2008年，哈爾濱市房地產開發規模和房屋銷售均呈下降趨勢。市房產住宅局提供的統計數字顯示，前11個月，哈爾濱市房地產開發建設總規模為1224萬平方米，同比下降9.12%，其中，商品房建設規模1149萬平方米，同比下降6.03%；而截至2008年11月末，哈爾濱市累計銷售商品房295萬平方米，同比下降30.5%，降幅比三季度擴大了4個百分點，比二季度擴大了19個百分點。
【專家分析】造成房屋銷售下降的原因很多，其一，一段時間以來，股市下跌，居民財富大幅度縮水，而與居民生活休戚相關的消費品價格指數(CPI)自去年以來漲幅較大，這些因素都對普通居民的購房意願和購房能力產生了較大影響。其二，去年是哈爾濱市商品住房消費量最大、增長最快的一年，今年繼續保持增長的難度較大，同時，由於去年社會對市場持續發展、價格持續增長的普遍預期，一些居民提前入市，超前消費，消化了今年部分住房需求，也造成了今年住房有效需求量的下降。
成本驅動冰城房價不跌反漲
【數字】據介紹，2008年前11個月，哈爾濱市商品住宅平均銷售價格為3615元/平方米，同比增長13.04%，而二環以內的主城區商品住宅平均銷售價格每平方米在4000元以上。哈爾濱市各在售樓盤幾乎未出現降價打折現象，這與南方一些城市出現的房價大跌、開發商打折促銷形成了鮮明的對比。
【專家分析】哈爾濱市房價逆市上漲不是人為炒作，哈爾濱市房價的泡沫也不多，房價上漲主要是由於建設成本上漲造成的，即屬於『成本驅動型』。
據有關部門調查，近年來，受國家宏觀調控政策、物價上漲等因素的影響，房地產開發成本逐年上漲，尤其是土地獲得成本加大，受土地招拍掛的影響，地價年均增長14.03%。因拆遷政策調整，全市房屋拆遷補償標准每年每平方米上漲約50—80元左右。隨著節能減排、節能省地等政策的推行，加之鋼材、水泥等主要建材和人工費也大幅上漲。綜合各項因素，房屋開發建設成本同比增長約16%，直接推動了哈爾濱市房價的上漲。
另外，從目前情況看，哈爾濱市的房價一直處於低位運行，遠不及深圳、上海、北京等城市動輒每平方米上萬元，甚至兩三萬元的天價，即使與我們的『近鄰』———沈陽、大連和長春等東北主要城市相比，哈爾濱市的房價也處於較低水平。有專家預測，哈爾濱房價可能還有一定的上漲空間。
超九成購房者為本地自住居民
【數字】房產部門一項統計顯示，近幾年來，在哈爾濱市購買住房的人九成以上為本地市民，購房者多以自住為目的，或以小換大，或以舊換新，或結婚成家。2008年前11個月，哈爾濱市銷售的商品住房中，有0.03%賣給了外國人，6%賣給了外地人，其餘都是本市市民購買。換句話說，一度席卷國內很多城市的炒房團沒有『騷擾』冰城的樓市，本地樓市投機炒作的成分很少。
【專家分析】在國內許多大城市房價普遍出現下降，甚至大幅下挫的背景下，哈爾濱市的樓市靠本地需求拉動，房價逆市上漲，反映出市民購買需求旺盛，未來哈爾濱市的房價不會大漲，也不會出現大落。
據了解，在經歷了一段樓市低迷，銷售量萎縮，購房者持幣觀望之後，目前，市民購房的心態越來越理性，盲目跟風的現象日漸減少，絕大多數購房者都能夠按照自身的居住需求和經濟實力選擇理想的住房。進入2008年12月後，哈爾濱住房需求正在不斷釋放，商品樓盤供給也在不斷增加。有業內人士分析，哈爾濱市樓市的良好現狀將對今年的成交量起到很好的推動作用。
展望
新區開發棚戶區改造是重點
【數字】據介紹，明年，哈爾濱市全年預計實現房地產開發總規模1400萬平方米，竣工560萬平方米，其中，商品住宅開發總規模1000萬平方米，竣工400萬平方米；群力、哈西商品房項目將相繼開工建設，省市公務員小區建設也將啟動。
【聲音】據市房產住宅局局長季衛國介紹，2009年，哈爾濱市的房地產開發將繼續以新區開發和棚戶區改造為主。哈爾濱市將進一步完善房地產聯席會議制度，充分發揮政府的引導調控作用，適度調控房地產開發建設總量，進一步優化布局和結構，合理安排廉租住房、經濟適用住房、中低價位普通商品住房和高檔商品住房的比例。
據了解，2008年年初以來，已先後有20餘個城市出臺了促進房地產市場穩定健康發展的政策措施。在東北三省，沈陽市2008年11月初出臺了25條活躍房地產市場的新政策。2008年12月1日，長春市促進房地產市場健康發展的22條意見正式實施。
據悉，根據哈爾濱市房地產市場運行的實際情況，結合國家、省裡的購房政策，哈爾濱市也在醞釀相應的購房優惠政策，促進哈爾濱市房地產市場的健康發展。
新增廉租房2000戶將受益
【數字】據介紹，哈爾濱市自2003年起實施廉租住房制度，截至2008年末，哈爾濱市共為8685戶人均住房使用面積8平方米以下的低收入住房困難家庭提供了廉租住房保障，基本可滿足低保家庭的住房要求。明年，哈爾濱市將著手解決人均住房使用面積10平方米以下、申請廉租補貼的最低收入家庭住房困難問題，將新增廉租住房受益戶2000戶，力爭為1000戶符合條件的家庭提供購買經濟適用住房貨幣補貼。另外，完成棚戶區拆遷改造150萬平方米，2010年完成棚改拆遷530萬平方米。
【聲音】據介紹，2008年4月1日，《哈爾濱市廉租住房管理辦法》和《哈爾濱市經濟適用住房管理辦法》正式實施，按照相關規定，保障性住房建設比例不低於住宅建設總量20%的要求，其中廉租住房的比例為2%。2009年，保障性住房建設將是工作的重點，結合城區棚戶區拆遷改造，哈爾濱市將積極推進工程建設，確保經濟適用住房建設規模不低於住宅建設總量的18%，並做好配建廉租住房的交付、接收、配租和管理工作，不斷擴大實物配租受益面,著力完善住房保障體系，加快推進棚戶區改造，切實解決低收入家庭的住房困難問題。
據了解，2009年起哈爾濱市將繼續加大廉租住房供應力度，力爭3年內實現人均居住使用面積10平方米以下低收入家庭廉租房應保盡保，其中2009年計劃先期解決2000戶，並將以實物配租方式為主。
