東北網1月25日訊 新年伊始，元月未過，針對房地產市場的調控政策便一個接著一個緊鑼密鼓地出臺，其中『國4條』『國11條』提出了包括營業稅調整、保障性住房供應、差別化信貸政策等一系列調控措施。
可以說，去年房價在『漲聲』中謝幕，今年樓市又在調整中開始。
樓市熱度幾何，房價會漲會跌？當下，房地產市場不確定因素增多，我市樓市一片『觀望』氣氛。
經歷了牛年的『牛氣衝天』，虎年大慶樓市會『虎虎生威』，還是會『虎頭蛇尾』？
日報記者針對2010年大慶樓市走向進行了大量采訪，希望能為要買房或要賣房的大慶人撥開雲霧。調控趨緊利空政策接續而來
利空一：二手房營業稅2變5
●政策回放：2010年1月1日起，國家針對二手房轉讓營業稅頒布了新規定，二手房營業稅優惠期限從2年調整為5年，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅。
●市場現狀：從元旦後的近一周時間裡，大慶房地產交易大廳內辦理的二手房交易僅為200件左右，這僅相當於元旦前一個工作日的交易量，與去年年底為搶搭優惠末班車而大幅上漲的交易量形成鮮明對比。
●個案影響：家住湖濱教師花園的住戶王艷本打算賣掉現在的第三套住房，但現在改成出租了，因為這套房子剛買三年，現在轉讓營業稅增加了，相當於她賣房子的價格上漲了，原來的兩個意向性買主都不那麼積極了，所以她想再等等，等時機好時再考慮往外賣。
●專家看市：從事多年二手房交易的李清表示，近日來，二手房交易轉淡，主要受市民觀望心理影響，也由於2變5政策的出臺，將使得今年的二手房市場不會像2009年那樣的大幅波動，上漲幅度趨緩。預計樓市熱度：↓15℃
利空二：二套房首付門檻提高
●政策回放：1月10日，國務院辦公廳出臺《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中，最值得關注的是對二套房標准的認定和首付比例的提高：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。
●市場現狀：記者近日在我市各大銀行走訪時發現，我市各大銀行已經開始嚴格執行二套房首付40%的規定，以中國銀行大慶分行為例，目前該行第二套房執行的利率是在基准利率上浮10%，三套房的首付則更加嚴格。
●個案影響：家住東城一品的張先生告訴記者，他本來在新村市中心某樓盤選定了第二套房，想以房養房，可提高首付後因壓力太大，只好放棄。
●專家看市：業內人士分析，第二套房首付的提高，對於炒房者應該是個沈重的打擊，通過抬高炒房的『門檻』，可抑制炒房過熱。
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利空三：上調存款准備金率0.5個百分點
●政策回放：1月18日，央行『調高除農信社外存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點』的政策正式生效，嚴控市場流動性的姿態明顯。
●市場現狀：2009年我市房貸大幅上漲，我市商業銀行自營性個人住房貸款累放達到79605萬元，同比增長了169%，而公積金貸款累計投放552983萬元，同比增長143.6%。此政策一出，銀行放貸將較之前嚴格，以我市商業銀行為例，立馬凍結資金8700萬元。
●個案影響：『慶漂』戴文泉本打算貸款買房結婚，看到『上調存款准備金率』的新聞，他覺得自己辦理貸款的難度可能會加大，但同時又覺得這是個好信號，因為貸款炒房的人少了，再觀望一下，也許房價會降。
●專家看市：銀行信貸部門工作人員表示，在執行准備金新標准後，銀行的房貸資金勢必會減少，這會對放貸規模造成影響。准備金利率上調後，對個人房貸不會造成影響，但房地產開發的項目貸款會受到一些影響。從市民角度來講，上調准備金率會加重部分購房者的觀望情緒，從而使市場需求下滑，也有可能導致房價下跌。
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利空四：物業稅腳步漸行漸近
●政策回放：著重於增加購房者持有成本的物業稅，連續幾年都曾有傳言稱即將出臺，雖然到目前仍沒有實行，但足以對市場預期造成恐慌。
●市場現狀：預計物業稅2010-2015年可能會出臺。一般來說，這項政策雖然對普通住宅來說沒有實際抑制效果，但在公布前必定會先行一步在市場上帶來『恐慌』。
●個案影響：欒先生今年37歲，是油公司的一名職工，到現在為止，加上父母給的那套房子已經有了三套房子了。想到要是開征物業稅，支出有點高，決定還是把其中一套賣了。
●專家看市：房地產從業人員指出，物業稅一旦開征，哪怕是試點開征，都將釋放一個信號，那就是國家要通過稅收調節房價，打擊房地產市場的投機行為。從長期看，開征物業稅後會加大房地產保有環節的稅收負擔，降低投資者和投機者的收入預期。
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利空五：保障性住房建設加快
●政策回放：2010年，我市將加快城鎮棚戶區改造和保障性住房建設，完成薩中地區等32處棚戶區61.4萬平方米拆遷任務，確保23.9萬平方米安置房達到入住條件。
●市場現狀：目前，我市正對薩中油田產能區的棚戶區進行拆遷改造，新建拆遷安置樓建築面積將達20至22萬平方米。
●個案影響：近日，在大同區生活了52年的段玉文老人告別了昔日髒亂差的老平房，搬進了寬敞明亮的新樓房，他很知足，不用為買房發愁。
●專家看市：市委黨校經濟類教授指出，加強保障性住房建設有利於增加住房供應、改善供給結構，如果這些保障性住房全面實施，可能對未來開發商現有項目的價格和交易量造成一定下行壓力，對我市的房價也會起到抑制作用。
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利空六：海南概念使房產投資熱錢陣地稍轉
●政策回放：2010年1月4日，國務院辦公廳發布了《國務院關於推進海南國際旅游島建設發展的若乾意見》，計劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。
●市場現狀：海南的一套房子，半個小時每平方米漲了兩千元，我市一些投資買樓者開始轉戰海南。●個案影響：江勇是東風新村的一名個體老板，這幾年什麼投資熱門，就走什麼路線，幾年下來資金已上千萬不止。1月7日，他把手裡的錢全都投到海南去了，大慶的幾套房他也打算全部賣掉去海南買房。
●專家看市：大慶石油學院經濟管理學院教授指出，樓市熱錢湧向海南，就會導致房地產開發商在我市投資增幅降低，房地產投資增幅的降低，不僅有利於保證我市房地產市場的平穩運行，使得投資結構進一步合理，還會利於壓縮在建規模，消化存量，減小空置，對房價也會起到抑制作用。
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多點支橕利好因素依舊多多
利好一剛性需求該買還買
●市場現狀：來自市房產局的一組調查數據顯示，目前我市購房的剛性需求主要以剛畢業的大學生、30歲以下將要結婚置業者、以及外來務工的人群為主，佔到我市去年購買人群總數的67%，由此可預見我市的剛性需求者依然在購房群體中佔有較大的比重。
●個案聲音：朱彥，27歲，老家山東，自大慶石油學院畢業後在我市一國企工作，打算2010年10月結婚。原本2009年初計劃出手，但是因為種種原因，拖到了年尾。眼看著房價一天賽過一天，小朱決定不再觀望了，果斷定下了格林小鎮四期的一套房子。
●專家看市：目前，剛性需求購房者是市場購房的主力，而房價是否上漲乃至整個房地產行業將來如何發展，歸根結底都在於購房需求的變化，目前市場中遲遲沒有出現人們所盼望的那種房價大跳水現象，正是由於堅挺的剛性需求在默默支持著。『買漲不買落』的消費心理預期使得目前的實際購買量有所回落，而需求只是推後了，並沒有消失，一旦市場調整推動了這些潛在的需求，那就是我市樓市迎來下一輪高速發展的開始。因此，購房者的剛性需求已成為目前我市樓市利好的重要因素。
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利好二收入保障『不差錢』
●市場現狀：基本面向好是支持樓市利好的根本原因。2009年，我市實現地區生產總值2120億元，增長12.1%；居民收入穩步上昇，城鎮居民人均可支配收入實現18181元，農村人均純收入6593元，同比增長8.1%和18.8%，這些都會支持我市樓市長期向好。
●個案聲音：湯女士，35歲，來慶務工者，在一私企工作，去年湯女士將兩年來堅持的每月定期存款的金額從3500元/月提高到了4500元/月。湯女士說，現在收入比以前提高很多，買房不差錢，兩天前她剛和老公拍板買下一套房，因為她覺得長期來看房子還得漲。
●專家看市：市專家委員會委員表示，『欲將取之，必先予之』。要想刺激樓市消費，首先要讓老百姓買得起房。去年年初擴內需政策以及提高城鎮、農村居民收入，對樓市來說確實是打了一針強心劑，作為消費領域的購房者確實提高了購買力，使得房產終端消費水平有所提昇，從而促進房地產持續健康發展。預計樓市熱度↑20℃
利好三供給增加好房有的是
●市場現狀：據市建設局透露，今年，我市將繼續加大房地產開發面積，除了續建的瀚城國際、城市之光、東城領秀、怡水灣等22個地產開發項目外，還將新建500萬平方米居住區。
●個案聲音：羅先生，38歲，個體老板，2009年10月購買了一套學府花園三居室住房。羅先生是我市祥閣汽配城的一戶個體老板，家裡已經有了一套時代麗景住房，羅先生說，這回買房純粹是為了孩子上學，孩子在實驗中學念書，以前孩子上學放學都是車接車送，我和他媽媽也挺忙，就在他學校旁邊買了這個樓。『起先准備在格林小鎮買了，後來尋思著有沒有離他學校更近的樓盤，結果真就等來了。』羅先生笑著說，咱大慶這兩年的樓房一處一處地起，根本不愁買不到自己想要的樓。
●專家看市：市中心某樓盤銷售經理說，這幾年大慶新開盤的樓盤接連不斷，他經手的就有三處了，這個賣完還有下一個。房子越蓋越好，淡季不淡，旺季更旺，樓市始終能處於較高熱度。
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利好四資金流動性仍較充裕
●市場現狀：受貨幣政策寬松、銷售量增加等因素的影響，09年以來我市房地產開發投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發商資金緊張的局面。來自中國人民銀行大慶市中心支行的一組數據顯示，截至去年12月末，我市中長期貸款餘額144.2億元，較年初增加27.6億元，增長23.6%，同比多增8.2億元。
12月7日閉幕的中央經濟工作會議也明確提出繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，支持居民自住性和改善性購房需求。
●個案聲音：馮先生，37歲，政府公務員，2010年1月公積金貸款購買燕都二套房。國十一條頒布後，馮先生著實緊張了一下，立刻諮詢了房產部門，該部門表示，只要以前兩人沒有『提』或『貸』過公積金，就可以申請公積金貸款，並按照購買第一套房的標准執行。辦理完手續後，馮先生松了口氣。
●專家看市：銀行信貸部門工作人員表示，目前，我市仍以增加居民消費需求為重點，這意味著房地產信貸政策不會有大的變化，2010年資金流動性將繼續保持充裕。
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利好五因通脹預期篤信房產投資長期『穩賺不賠』
●市場現狀：去年樓市持續上漲大半年，因為要防通脹，很多市民把資金從銀行中取出來，投資樓市。●個案聲音：常女士，43歲，我市油田企業職工，2009年12月購買湖濱教師花園一套房。『思來想去，還是考慮投資房地產，來抵抗貨幣貶值。』最近，市民常女士正盤算著如何讓資金保值增值。她對記者說，從發達國家多年發展看，房產永遠是最保值的，即使短期內會有小波動，長期看是穩賺的，尤其在通貨膨脹時期，是最保值的產品。
●專家看市：大慶石油學院經濟管理學院教授指出，在通脹下，防御型需求買家的入市可能成為支橕我市樓市繼續走暖的力量。隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續實施，整體市場流動性較為充裕，預期通脹將重新恢復。市場持幣待購行為將會轉變，整體市場的交易投資行為將延續活躍，預計具有對衝通脹特性的住房資產將受到青睞。
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觀點大交鋒
正方：2010年大慶房價會延續上漲
2010年大慶房價會延續上漲
2010年我市房地產市場供給量擴大，雖然一些樓市將受到政策局部調控，但是政策並不能做到全面抑制投資性住房購買，因此房價會持續上漲。
——市專家委員會相關專家
目前，我市土地成本逐年加大，配套費、拆遷成本與日俱增，也就進一步提高了房價。政府保障型住房建設指標就算全部執行到位，保障型住房在整個房地產市場佔的比例也較小。從側面可以看出，購房的主力消費群仍然是自住和投資的那部分客源。
——大慶石油學院經濟管理學院魏景柱
中國房價總體上是呈現直線上漲趨勢，加之市民的『居者必有其屋』的觀念，決定2010年大慶房價仍會上漲。
——北京師范大學教授、中國青年經濟學家董藩
2010年大慶房價將進入盤整
反方：2010年大慶房價將進入盤整
從一系列政策來看，國家決心不小，房地產熱度必降無疑，尤其對我市來講，主要的是一個心理預期作用，這個很重要，使得今年我市房價一定會有波動。
——人民銀行大慶市中心支行相關人士
今年整體房價格上漲幅度絕對不會像2009年那麼大，一套房子漲十多萬的可能性不會太大，應屬於平穩運行態勢。
——大慶上策房屋新瑪特分公司經理齊首男
受季節因素以及政策效應的影響，1月份房價增幅的環比將會收窄，今年全年房地產市場很可能會在嚴格的房地產政策和貨幣政策的作用下，出現盤整的局面。
——房地產從業人員
