東北網3月16日訊 3月10日，一群外地游客聽說哈爾濱老道外的三馬地區正在改造拆遷中，特意趕過去看一眼那些即將被拆除的老房子。三馬地區——南起南馬路，北至北環路，東起景陽街，西至濱江鐵路線，作為道外區商貿業早期發祥地和哈市最早的加工業基地，共有7家專業市場、5條專營街，經營規模較大。這裡記錄了哈爾濱最早的商業歷史，孕育了雙合盛、天興福等一批民族工業；這裡的老建築留有太多溫馨又蒼老的回憶……
然而，由於自然形成且缺少統一規劃及布局，老商圈交通擁堵嚴重，基礎設施薄弱，環境衛生較差。沒有現代商業圈繁華、整潔的經營環境，也沒有居民區的舒適、安靜，商住混雜的地區成了『三馬』居民和商家們最不願進入，但又不得不居住和經營的地方。
2月23日，三馬地區開發改造工程正式啟動。按哈市棚戶區改造規劃，三馬地區綜合改造將統籌規劃、分片實施，分成北、中、南3個片區，保留有價值的歷史建築，保存有潛力的商業業態，保持傳統的商業氛圍，利用5年左右時間，將三馬地區建設成集居住區、商業區、服務區為一體的大型綜合社區。
老『三馬』涅槃重生，帶著對新『三馬』華麗蛻變的期待，記者走進正待改造的三馬街區進行探訪。
1『擁堵』成商業發展的羈絆
『北馬路、新馬路和中馬路這段時間都得堵車，我們出租車司機最怕進這裡了。要不，您在這兒下車？』10日上午，記者乘坐的出租車不得不停在哈市道外區新聞電影院門前，不遠處北馬路與靖宇街交口的車流速度緩慢，看樣子又堵車了。
三馬地區共有6條街路，分別為北馬路、中馬路、新馬路、小八站街、溝沿街和東內史胡同，其中路面最寬的中馬路僅13米。這裡的交通擁堵狀況由來已久，而中馬路、新馬路、北馬路地段，運送貨物往來的車輛幾乎天天堵成『長龍』。北馬路是條斷頭路，也是物流、空車配貨公司的集散地，沿街車輛亂停亂放，貨物隨意堆積，車流量大時就會堵車，有時還會影響景陽街、北環路等交通乾道通行。
沿著北馬路泥濘的小道，記者來到三馬地區拆遷現場辦公室所在的糧貿大廈。一路上，與北馬路交叉的溝沿街、鐵道線上分布著低矮的平房。這裡的居民說，這些平房差不多全是原來單位的廠房，如今都變成倉庫了，沿街隨處堆積的貨物、自行車也成了三馬地區獨特的『景致』。
在北環商城內記者看到，雖然有些沒搬走的商戶仍正常營業，但從商鋪外散落的雜物來看，大家已做好了准備。在拆遷現場辦公室(糧貿大廈)裡，省環宇城市房屋拆遷承辦有限公司的工作人員忙著統計這段時間辦理手續的住戶和商戶。
『我們家是開飯店的，最早經營過機油生意。這地方的經營環境已經飽和了，我們願意配合搬遷。』第一個簽訂搬遷承辦協議的由甲申說，他家是這裡的老戶，住在『三馬』，長在『三馬』，後來又在這裡經營生意。
『大約是上世紀90年代吧，國有的八區糧庫正式改成現在的北環商城，這裡也成了五金、建材等批發貿易的集散地，隨後大大小小的貨站也陸續出現了。我們家當時賣機油。經營了一段時間後，我發現這個地方飯店資源挺匱乏的，在和不少司機聊天後覺得在機油生意基礎上轉項開個飯店挺不錯的。就這樣我就開起了飯店。』由先生說，小店開了6年多，但因為交通擁堵，環境髒亂差，營業額並不好。『比起不少臨街的店面，我的小店收入起碼減少4成左右。』
由先生說，三馬地區是哈市商業的發源地，也正因為它出現得早，自然形成的市場因為長期缺乏管理和規劃，配套設施也落後了。『你看，這地方不少都是廠房改成的倉庫，多年來居民居住、商家經營隨意搭建的房屋和板棚把原本不寬的路堵得更窄了。加上房屋和電路年久失修，火災隱患太大。』勉強維持著店裡生意的同時，由先生一家也開始期待著三馬地區趕快動遷。
在采訪中，一些商戶對於搬遷是否會影響生意表達了自己的看法。溝沿街上仍經營家電生意的一位商戶表示，每家店面都有各自的顧客群。『經營很多年了，習慣到我們店裡上貨的零售商和顧客還會找上門的。相信有這部分固定消費的人，我們的生意沒問題。』
2新『三馬』老道外市民的新期盼
生活在這裡的酸甜苦辣，及對未來小區居住環境的憧憬，令三馬地區的居民們此刻百感交集。記者來到與北馬路交叉的小八站街上，一棟7層的居民樓在周圍低矮的平房中間顯得格外紮眼。
『這個地區的商鋪都擠滿了，幾乎沒地方再開設新店鋪了，道路也窄，我們在這裡經營最怕的就是發生火災。』居住在小八站街10號的孫濤嘆了口氣說，他們一家上世紀80年代前就在這裡居住，原來的平房拆除後建成了現在的這棟7層樓房。1982年回遷後，他就和父親、母親、妹妹一直住到現在。29年過去了，原來寬敞整潔的屋子變得破舊。使用面積30多平方米的房子被間隔成了兩間，父母和妹妹住一間，因為地方小，還給妹妹搭了個吊鋪。孫濤和愛人則住在另一間。兩家合廚、共用一個衛生間。而在這棟樓裡，像這樣的居住情況並不稀奇。
『我家是2樓，樓上還有幾家也是這樣，沒法子，都是工薪族，想買房子卻沒太多錢。』孫濤告訴記者，58歲的母親曾做過4次手術，術後在家休息不好，身體也越來越虛弱。『居民樓周邊都是空車配貨站，每天裝貨卸貨的聲音一直持續到凌晨一兩點。一年四季沒有不堵車的時候，一堵車喇叭聲不絕於耳，吵得人根本沒法休息。』在孫濤和附近居民的眼裡，小八站街一帶外來人口居多，搶劫、盜竊等事件也時有發生。『可以用痛不欲生來形容我們這麼多年的生活。』孫濤說，居民樓是果品公司的家屬樓，因年久失修，下水道常堵塞，返上來的髒水散發的惡臭味會彌漫在整個樓道裡久久不散。
『我家選的是房屋置換，原有房屋建築米數為48平方米，因為是一家兩戶，我們每戶的建築米數就是24平方米。這樣，只需要按照拆遷補償協議補足額外房款就能住上新房了。將來居住條件大大改善後，相信生活也會更加舒適。』孫濤說，這兩天，爸媽和妹妹商量著新房子下來後怎麼裝修。愛人也高興得合不攏嘴。『終於能住上新房了，身邊好多朋友聽說我要住進寶宇設計建造的房子羡慕得不得了，這已經成了我們老道外居民天天盼望的好事了。』
3搬遷拉開整體改造的序幕
『市區裡再難見這麼髒亂的居民區了。』惡劣的生活環境讓不少市民期盼著早日動遷，能過上真正的城市生活。在獲知動遷消息後，孫濤和不少老道外居民開心地准備搬家，聯系暫時居住的場所，在動遷大會結束後很快便簽訂了拆遷補償協議。
為切實有效保護被拆遷人的合法權益，被拆遷人既可以選擇產權調換，也可以選擇貨幣補償。選擇產權調換的，被拆遷住宅房屋建築面積小於70平方米(含70平方米)的，產權調換房屋建築面積與被拆遷房屋建築面積相等部分不結算差價，超出被拆遷房屋建築面積但在就近上靠產權調換安置戶型內的部分，按照綜合建設成本價格繳納購房款。綜合建設成本價格高層為建築面積2860元/平方米，高層商品房優惠價格為建築面積9600/平方米，可購買建築面積10平方米。再超出建築面積10平方米以外的面積按銷售價格建築面積13000元/平方米。
據了解，三馬地區北、中部涉及拆遷戶數為1291戶，其中北部地區889戶，中部地區402戶。這次啟動拆遷的三馬地區北、中部片的01-01地塊是整體實施棚戶區改造最先啟動、最先受益的地區。項目西起規劃新馬路，東至規劃開源街，南起北馬路，北至北環路圍合區域。涉及拆遷面積21.4萬平方米；拆遷戶數182戶，其中居民住宅121戶。規劃用地面積13.07萬平方米，總建築面積74.52萬平方米。其中地上建築面積62.49萬平方米，地下建築面積12.03萬平方米。預計2011年年底土建工程主體完工。
據『三馬辦』工作人員介紹，搬遷預計在3月24日結束，安置涉及北環商城五金、建材、機電、家具類商戶3000餘戶，確定禧龍國際商貿物流園區作為承接基地，該基地預計在6月份開門營業，搬遷期間商戶可享受免部分租金的優惠。
目前，三馬地區的搬遷工作正在進行中，涉及到的3000餘商戶和182戶居民已著手辦理手續，大家都期待著新『三馬』的誕生。
4規劃願景勾勒『三馬』的新布局
看著三馬地區拆遷工作的火熱場面，『三馬辦』負責人劉會君感慨良多。2009年11月，經哈爾濱市政府研究同意，由道外區政府具體負責實施三馬地區整體改造工作。從這一天起，劉會君和工作人員便馬不停蹄地忙碌著。『三馬地區整體改造工程的拆遷范圍東起景陽街至東內史胡同，西至濱州鐵路線，南起南馬路，北至北環路圍合區域，總佔地面積80.93萬平方米。目前率先啟動的北部和中部片區佔地面積47.19萬平方米。』精准的數據，明晰的規劃拆遷范圍，這一切似乎早已印刻在了劉會君的腦海中。
『雷厲風行』是當兵出身的劉會君辦事的最大特點。『規劃總建築面積260.32萬平方米，這在哈市是個不小的工程。接手這一地區的改造規劃後，我們聯系了7家評估公司，動用100多人，在20天裡摸清了整個三馬地區的人口、房屋等拆遷改造所需要的基礎數據。當時測算的拆遷補償資金達110億元。陸續找到我的開發商聽到這個數字時都打了退堂鼓。』劉會君笑了笑說，因為是毛地掛牌競標，開發商必須出這筆拆遷補償金。眼看著這麼大的項目沒人敢接，『三馬辦』工作人員都犯了難。
『我們研究了一下，如果將這一工程分期分塊進行，或許還有出路。』於是，劉會君就這一想法的可實施性做了前期論證和考察，並向市政府遞交了一份報告。2010年10月14日，黑龍江寶宇房地產開發有限責任公司競得了三馬地區北、中部片區的出讓地塊。
寶宇公司能拿到這一地塊跟其獨佔了八區糧庫這一先機是分不開的。早在兩年前，寶宇公司便買斷了佔地13萬平方米的八區糧庫。劉會君告訴記者，北、中部是整個三馬地區拆遷量最大的一塊，而八區糧庫(也就是現在的北環商城)是其中重要的組成部分。能提前介入並買斷八區糧庫，也為此次改造工作奠定了基礎。地塊競得後，『三馬辦』便與寶宇公司開始著手對三馬地區改造進行規劃設計。
規劃將打通開原街由南馬路至北環路路段，連接北環路和南崗區，設計路寬40米；打通南勛街由景陽街至森林街路段，形成連接道外、道裡的又一主乾道路，設計路寬40米；新建新馬路由南馬路至北環路路段，疏導北環路的交通壓力，設計路寬20米。昇級改造原北馬路，路寬由10米拓寬至20米。
改造後的三馬地區將擁有建築面積133.46萬平方米的高檔住宅社區，60.48萬平方米的大型購物中心和特色風情商業街，5萬平方米的五星級酒店，9.6萬平方米的高檔寫字樓，及45.52萬平方米的國際公寓、特色風情商業街。對部分有保護價值的歷史建築進行保留修繕，保留建築面積達6.5萬平方米。
『樓群和商業區的布局是經過哈市規劃院設計的，為了能夠讓這一老商圈得以傳承以及昇級，有關部門專門聘請了世界上排名第二的加拿大園林景觀設計公司來做庭院、綠化、亮化等設計。在北環商城的位置上將來會建造一個空中花園，橫跨北環路。』劉會君開心地暢想著未來三馬地區的美景。
