東北網1月11日訊(記者 顧碩)省政協十屆五次會議上,省政協委員、黑龍江中醫藥大學附屬第一醫院婦科主任醫師曲秀芬提案建議,關注物業企業現存的七大問題,實現物業服務行業的可持續發展。
物業服務是以服務為主的社會福利型行業,屬第三產業。物業公司一般收取物業服務費的10%作管理酬金,保本微利是物業企業的行業性質。作為勞動密集型行業,面對勞動力等不斷疊加的各類成本等外部環境因素和行業發展壓力越來越大的實際情況,曲秀芬指出,物業企業現存的七大問題:
-----買方市場主體缺位,影響行業健康發展。
買方主體業主委員會的運作存在著諸多的問題,這使得業主委員會在買方市場的主體地位經常缺位,物業管理的市場化難以得到實質性的推進。
對於這個問題,街道辦事處作為最基層的政府機關,應依法發揮其應有的作用。對此,《物業管理條例》、《業主大會規程》等各級法律法規中都有明確的規定。但在具體執行過程中,街道辦和社區在組織業主自治管理,召開業主大會方面並不積極。
-----政府指導價格和服務成本背離,企業生存艱難。
在物業收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力,核定的收費價格往往低於物業企業市場運作的成本,造成大部分物業企業長期入不敷出,甚至虧損嚴重。
----稅賦政策不合理,企業負擔日益加重。
物業服務行業在為自己創造經濟效益的同時,還承擔著很重要的公共服務職能,彌補了政府在城市管理方面的不足。同時,物業服務行業還為社會提供了大量的就業崗位。對於創造了這麼明顯的社會效益的物業服務行業,國家在制定稅費政策方面沒有任何優惠的考慮。近年來,越來越多的城市接連出現物業服務企業退出在管項目。我們不難看到企業退出的大都是低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區及拆遷還建小區。由於已售公房小區當初確定的收費標准過低,拆遷戶小區普遍存在業主繳費意識差、服務費收繳率低等問題,收不抵支是一直困擾多數物業企業的“攔路虎”。企業的退出導致小區出現公共服務“真空”,影響一方平安和社會和諧,受到多方指責;有的地方政府部門下令企業不得退出,又沒有相應的政策扶持,無疑給以市場化運作為基點的物業管理行業帶來很大的壓力。
----管理體制不順,執法能力較差。
物業管理的管理對象雖然是房地產產品,但它服務的對象是人,因此造成很多社會問題交織在一起,極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業管理實踐中,很多物業企業與業主發生糾紛的問題是有法可依的,但無人執法。由於處理這類問題已經超出了物業企業和行業主管部門的權限,物業公司和業主委員會都沒有執法權,政府相關部門又執法不力。
----自律機制不完善,司法實踐滯後。
協調和維護業主的共同利益,需要建立業主自律機制。但業主的自律機制根本無效時,物業企業雖然可以運用法律武器追討利益,但現實卻是舊賬尚未追回,新賬又有發生,因為物業企業的服務不能停止,只能被動地損失自己的利益。當前的物業實踐中,大部分物業企業沒有多餘的資金和精力耗費於此,即使運用法律手段也屬不得已而為之。因此,自律機制沒有執行力,司法實踐滯後,是當前困擾物業企業的普遍問題。
----社會對物業服務的認識不足,正面宣傳不夠。
現階段,各級政府還沒有把物業管理當作城市管理的一個重要環節,只是或多或少地將其視為一種實現住宅商品化的輔助手段,忽視了城市居住區管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區的物業管理不能融入城市管理的范疇,一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。也影響到整個社會對物業服務行業的整體評價。而新聞媒體沒有甚至很少公開宣傳改革開放30年來物業管理在城市管理中發揮的特殊作用,及其為改善人民群眾居住環境所做出的貢獻。一個新興的涉及千家萬戶的行業發展過程中,必然會出現這樣或那樣的失誤和錯誤,面對這些問題,輿論引導往往是火上澆油,無助於解決根本問題。
----專業人員短缺嚴重,人員流失問題凸顯。
在物業管理快速發展過程中,行業人纔短缺嚴重、用工荒嚴重困擾著物業服務企業。以我省知名企業辰能公司而言,目前的缺員率已達到近7%左右,其中秩序維護員缺員達到6%,工程維修人員達到6.7%。物業從業崗位需求最多的人員是秩序維護員和保潔。由於這兩個崗位從業門檻低,大部分從業人員為農村務工人員,即便如此人員的流失率也很大,嚴重影響了物業企業乃至整個行業的健康發展。
曲秀芬委員們建議:
----省主管部門應當就物業管理問題納入重點調研課題,盡快就當前困擾物業健康發展的問題,拿出一份可行性方案來。
----考慮到物業企業的惠民性、公益性,建議主管部門應積極協調國家在減免相關費稅上有所傾斜,或給予物業企業適當的財政補貼以及其他扶持物業企業發展的有力措施。我認為這符合李克強副總理在最近全國財政工作會上關於“加大結構性減稅政策力度,……,推動那些生產有需求、群眾有需要的服務業加快發展,加強對小微企業的財稅扶持,引導和幫助它們穩健經營和持續發展,帶動就業和創業”的指示精神。