通河縣臨江新建小區。
東北網2月9日訊 走在哈市街頭，隨處可見出租車宣傳屏上的通河縣售房廣告，“全市房價最低、購房享政府補貼”等廣告語吸引不少市民目光。在國家宏觀調控的大背景下，國內一線城市房價紛紛下調，銷售遇冷。哈市房價漲幅也逐漸回落，房地產市場觀望氛圍濃厚，價格開始理性回歸。作為哈市“後花園”的郊縣房地產市場現狀如何？記者近日進行了調查采訪。
現狀
郊縣房價雙城最高通河最低價格溫和上漲整體銷售遇冷
走上通河松花江大橋，位於松花江北岸的通河縣城盡收眼底，這裡的房價真像廣告中所說“全市最低”嗎？
記者從通河縣城的通江街一路向北，先後探訪3個在建小區。在“金河灣”小區，記者了解到，這片江景房平均售價每平方米2800元，在通河屬於高檔住宅。相隔不遠是“學府名苑”小區，小區毗鄰通河一中，每平方米起價2200元。“石油路”棚改小區，這裡最便宜的房子售價僅為每平方米1850元。
“學府名苑”的開發商告訴記者，目前通河的房價雖不高，但相較去年也上漲了10%。漲價原因主要是用工、材料等多種成本上昇。
記者在調查中了解到，哈市周邊縣市中，通河房價確實是最低的，每平方米均價在2100元左右，與相鄰的方正、木蘭、依蘭等縣城比，要低兩三百元。雙城市新建住宅售價最高，多層住宅起價每平方米2500元，高層為3500元，均價在每平方米3300元左右，分別比去年上漲三四百元。與哈市更近的巴彥、賓縣、五常等地，新建住宅價格處於中間區域，但明顯高於稍遠縣(市)。
均價每平方米2100元至3300元，這就是當前哈市郊縣新建住宅銷售價格，基本反映出各地經濟發展和消費水平。
通河縣一位開發商告訴記者，哈市郊縣房價低主要低在地價和利潤上。以土地出讓金為例，雙城市最高每平方米1200元，通河縣最低為600元，如果是與棚改項目有關，出讓金還可打折，規費還可優惠。再加上人工、建築成本，按當前價格基本可以估算出開發利潤，每平方米僅三五百元。
但是，即便如此“便宜”的住房，也在去年10月以來銷售日漸冷清。
巴彥縣“金泰嘉園”小區以“金泰商業街”命名，地理位置上屬於“金街”。開發商“金泰地產”負責人告訴記者，2010、2011兩年，“金泰嘉園”兩期共開發1700多套住宅，一期600多套房源“一開板兒”就被搶購一空，但二期銷售卻急轉直下，1100多套房源2011年上半年僅賣出50%，下半年銷售不到10%，還有四五百套房子至今壓在手裡。
通河“學府名苑”自去年11月至今，銷售量為零，總共600套住宅還剩餘400套。
尚志市一個棚改項目的開發商說，小區配建的4棟商品房，半年銷售量還不到1/4。
賓縣一位開發商甚至向記者表露出“金盆洗手”的念頭。據了解，他們去年建成的6萬平方米住宅，現在僅銷售出一半，而今年還有續建面積兩萬平方米的商品房竣工。
位於雙城東直路和景觀大道上的多家樓盤，雖地處黃金地段，但銷售卻遠非“黃金熱度”，半年來始終處於有價無市的境地。
回放
中小開發商下鄉攪熱市場小城年建百萬平方米新房
僅僅在兩三年前，郊縣房地產市場遠不是這般境況。
沿東直路進入雙城，在建高樓鱗次櫛比，兩個高檔小區的開發商都來自哈市，小區“會館”建的富麗堂皇。
一位業內人士告訴記者，以往，各縣(市)住宅開發建設大多由政府各部門組織進行，所以隨便走進一個縣城，都會找到類似“林業”、“建委”、“教育”等標記的傳統住宅小區。幾年前，在國內房地產熱的帶動下，哈市一些中小地產開發企業陸續下鄉尋求機會，從而攪熱郊縣地產，使這一原本規模不大的市場急劇昇溫。
據了解，巴彥縣去年拆遷面積60萬平方米、新建住宅面積220萬平方米，相當於前6年的總和。通河縣去年這兩個數字分別為30萬平方米和130萬平方米，分別是2009年之前3年的總和。雙城、五常兩地，近兩年新建成住宅面積均在百萬平方米左右。到去年底，賓縣縣城建成面積370多萬平方米，可去年一年就新建100萬平方米，而這座小城居民總數不過11萬人。
尋因
郊縣房產市場相對封閉購買力有限供遠大於求
一位經濟界專家認為，郊縣房地產市場遇冷，國家宏觀調控使得市場觀望情緒濃厚是主因，而客觀原因則是供大於求。
這位專家分析，與哈爾濱這樣的大城市不同，哈市郊縣房地產市場最突出的特點是“封閉性”，當地城鄉居民是購買住房的絕對主力。
就城鎮居民而言，相當一部分人的住宅在前幾年已經得到改善，他們購買新住宅是再改善或投資需求。而近兩年，各縣(市)大力進行棚戶區改造，使部分城鎮困難居民住宅條件得到改善，其中一部分人因回遷面積大，又成了新住房的提供者。客觀分析，原有城鎮居民住房購買力已潛力有限。
而鄉村居民的購買力，則主要來自富裕起來的進城農民。但部分富裕農民早在幾年前就已陸續進城。受收入、就業、生活成本等因素制約，農民進城規模不可能呈現“井噴”狀態。另外，近兩年，郊縣各中心鄉鎮甚至村屯，也陸續展開房地產開發，部分准備進城農民被“截留”在鄉下，農民住房購買力進一步分散。在這樣的情況下，地產商仍在郊縣大量開發新建住宅，又沒有外來購買力進行消化，銷售遇冷就是不可避免的事情了。
對策
賓縣准備開發旅游地產各縣擬出臺更優惠政策
盡管目前銷售狀況不盡如人意，但郊縣房地產仍有調整產品結構的空間。這是不少業內人士和專家的共同觀點。一些縣(市)也正在積極尋找對策，進一步挖掘市場潛力。
賓縣面對當前房地產市場現狀，決定以二龍山(國家4A級景區)與長壽山(國家森林及地質公園)為兩極，大力開發旅游地產。采取的動作之一，就是將原哈同公路賓州出口，向哈市方向遷移7.5公裡，此處正是國家4A級景區二龍山入口。與原有出口相比，哈市市民到二龍山旅游將少走15公裡“冤枉路”；之二，則是貫通長壽山至二龍山二級公路，不但便捷景區交通，也通過旅游業讓賓縣地產昇溫。
通河縣的行動更早。去年，該縣出臺“吸納外來人口9條優惠政策”，對外來購房者、創業者、就業者給予財政補貼，計劃使通河縣城人口由目前的6萬多人增至10萬人。9條政策出臺以來，共吸納1700多名外來人口在通河縣城買房落戶。
記者在采訪中了解到，除賓縣、通河外，為重新激活當地房地產市場，其他各縣市都在謀劃對策。雙城、五常等地政府表示，准備在市場規劃、土地出讓、政府收費及稅收等方面，制定更有針對性的優惠政策，促進房地產市場健康發展。
