租賃房屋被法院強制執行後的處理辦法

　　劉傳軍 韓錫艷

　　潘某與李某簽訂了一份房屋租賃合同，兩人約定房屋的租賃期為一年，合同的簽訂日期是2011年4月18日，合同的履行期間自2011年6月1日至2012年5月30日止，約定的每年的租賃費用為5萬元(包括房屋內的附屬設施)雙方約定出租的房屋只能用於經營餐飲，承租人不得對於房屋進行轉租，如需要對於房屋進行裝修需要經過出租人的同意。

　　房屋租賃合同簽訂當日，潘某就將一年的租賃費用交給了李某，為了經營的需要其對於房屋進行簡單的裝修。

　　2011年5月12日，李某的用於出租的房屋被法院委托拍賣公司進行拍賣，並予以公告。在此期間，有很多的人來看房屋，2011年5月27日張某通過拍賣獲得此房屋。此時新的房主張某要求潘某交納房屋出租費用，否則就不讓潘某繼續經營，於是潘某就找到李某要求繼續履行合同，並繼續使用房屋內的附屬設施(這些附屬設施是用於經營飯店的設備)，李某不同意，要求搬走房屋內的附屬設施，退還潘某房屋出租費5萬元，雙方未能協商未果。於是潘某在2011年6月8日起訴至法院要求解除房屋租賃合同，並要求李某賠償其先期對於飯店的進行簡單裝修的損失。

　　【分岐】

　　第一種觀點，認為潘某可以訂立合同時李某存在欺詐的行為，在簽訂合同時存在預期違約的行為，潘某可以以李某在簽訂合同時存在欺詐，要求解除與李某所簽訂的合同，並要求李某承擔潘某在履行合同過程中所受到的損失，相對於新房主張某要想獲得租金，應當向潘某主張，因拍賣獲得房屋的所有權後，潘某是實際承租人，應當向張某交納房屋的租金，對於潘某與李某所簽訂的房屋租賃合同可以解除。

　　第二種觀點，用於出租的房屋雖被拍賣，拍賣雖然轉移了房屋的所有權並不影響潘某與李某之間的租賃合同，此房屋租賃合同可以繼續履行，新的房主張某可以向李某主張房屋的租金，而不能向潘某主張房屋的租金，張某通過拍賣取得房屋所有權後，相對於李某預先收取的房屋租金就沒有合法的依據，屬於不當得利，應當屬於張某那部分的房屋租金給付於張某。

　　第三種觀點，對於潘某與李某所簽訂的房屋租賃合同應當繼續履行，新的房主張某不能向李某或潘某主張房屋的租金，因為在拍賣時張某已經知道此房屋有租賃權，對於張某對於房屋存在的租賃權應予以承受，即拍賣財產上的存在的租賃權，不因拍賣而消滅，新房主應當予以承受此負擔，不能再明知房屋租賃合同存在的情況下，再向潘某或李某主張收取的租金權利。

　　【評析】

　　此案爭議的焦點有兩個，第一個是潘某與李某所簽訂的合同能否予以解除?

　　第二個爭議的焦點，新房主張某向誰去主張自己的獲得租金的權利？

　　對於第一個爭議的焦點問題對於潘某與李某所簽訂的房屋租賃合同能否解除，筆者認為對於潘某與李某所簽訂的房屋租賃合同，不能予以解除。在本案中，潘某與李某所簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，雖然本案中用於出租的房屋被法院依法公開進行了拍賣，依據最高人民法院《關於人民法院關於民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條規定第二款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其它用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當將其去除後進行拍賣。

　　依據此條規定，潘某不能因為房屋要進行拍賣，有人來看房子，影響其做生意為由要求解除房屋租賃合同。具體到本案中，李某用於出租的房屋進行拍賣前，法院並沒有對此房屋進行依法查封。因此，李某有權對於此房屋進行佔有、使用、收益，可以對此房屋進行出租、抵押等。李某將此房屋出租給李某時並沒有存在欺詐，潘某不能以此理由要求解除合同，賠償其履行合同所造成的損失。

　　對於第二個爭議的焦點問題新房主張某應如何主張自己的權利，筆者認為，應當向李某主張自己的權利，理由如下：

　　一、拍賣的房產是不動產，在這個不動產拍賣之前就存在租賃權，如何協調好新房主張某的利益和潘某的利益，在實踐中，都是采用承受主義，即李某與潘某所簽訂的房屋租賃合同，對於新房主張某來說，是有約束力的，這個租賃合同，作為新房主張某必須予以承受；

　　二、租賃權的實現則重在支配標的物的使用價值，租賃權人想要實現自己的權利，必須實地佔有標的物，為了加強對於租賃權人的權利的保護，因此最高人民法院《關於人民法院關於民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中對於租賃權采用了承受的原則，即對於拍賣財產上的租賃權及用益物權不因拍賣而消滅；

　　三、對於新房主張某如何實現自己的權利，筆者認為，應當向原出租人李某主張權利，而不應當向潘某主張自己的權利。此房屋拍賣成功後，李某其已經不再是房屋的所有權人，不能再獲得房屋的租金收入，如果李某仍然獲得租金，對於李某來說，就沒有合法的根據，屬於不當得利。此時李某不是房屋的所有權人，不應再享有對於房屋所獲得的收益，此時李某對於房屋的租金不再享有受益權，因此新房主張某不能再向潘某要求收取租金而應當向李某主張收取租金的權利；

　　四、此案還有李某與潘某所簽訂的房屋租賃合同中，租金中不僅僅有對房屋的使用的租金，還包括出租房屋內的附屬設施使用的租金。對於出租房屋內的附屬設施的部分所獲得的利益，新的房主張某，應在所承受的租賃合同中，獲得房屋租金的同時，給予李某一些補償，因為雙方所訂立的合同中，房屋內的附屬設施對於潘某與李某的合同目的能否實現來說十分重要，這些設施都是其所經營餐飲所必須的設施，如果李某取回這些設施，在履行合同過程中，租賃合同的目的就會受到影響。因此，兼顧三方的利益，對於潘某與李某租賃合同應繼續履行，新房主張某應對李某用於出租的附屬設施的收益部分，從其獲得的租金中予以扣除。