東北網12月10日訊 執行工作是國家執行機關依照法定程序，運用國家強制力量迫使義務人履行生效法律文書確定的義務的行為。某種程度上講，執行就是審判的繼續，其活動不僅接受法律、法規的調整，更體現出維護社會主義法制的尊嚴和保護當事人的合法權益，意義重大而深遠。
從近幾年執行情況的不完全統計，全國各級法院辦理的執行案件中涉及不動產執行的、尤其是涉及房屋的案件比例呈逐年上昇的趨勢，個別省級法院甚至達到百分之七十以上。由此可見，不動產(房屋)的執行對人民法院執行工作來說有多麼重要的影響。這種影響主要體現在：一方面，不動產(房屋)可以說是債務人最具有價值的財產，特別是在房地產市場長期繁榮、價格至今穩中攀高的環境下，能否及時、有效地執行債務人的不動產(房屋)對債權人實現生效法律文書確定的債權有著重要的意義，有時甚至是決定性的意義。另一方面，不動產(房屋)又是各類權利存在最多的財產之一，如房屋抵押產生的抵押權、房屋租賃產生的租賃權等，而妥善解決這些權利之間的種種衝突問題，既能滿足債權人的受償要求，又能有效保護案外人的相關權利。
中華人民共和國物權法於2007年10月1日起施行，這對維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權起到了決定性的作用。其中，對物權的設立、變更、轉讓和消滅的規定，更加明確了財產取得的必要條件。
物權法第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生法律效力，未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產物權的登記，最基本的效力表現為除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記不發生效力。即使當事人訂立了合法、有效的房屋買賣合同，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記後，纔發生房屋所有權變動的法律後果；未經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。也正因為如此，有關房屋產權糾紛的案件逐年增加，出現了許多新問題、疑難問題。雖然最高人民法院在2010年11月18日發布了《關於審理房屋登記案件若乾問題的規定》，對如何審理房屋登記案件，正確適用有關法律規定起到了重要的指導作用，但法院在執行過程中遇到被執行人名下的房屋已經轉讓他人但雙方尚未到不動產所在地的登記機構辦理登記的情況應該如何處理？尤其在執行中涉及到的房屋是否善意取得、善意取得的房屋能否執行的問題以及如何適用物權法有關規定的問題等等，需要作出相應的解釋以指導執行工作。這裡要強調的是法院執行過程中如何界定該類房屋的可執行性，即哪類房屋可以執行，哪類房屋不能執行；什麼情況下可以執行，什麼情況下不能執行。
一、 對違章建築房屋的執行
違章建築房屋是指未經當地主管建築機構的審查批准並發放執照而擅自建造的建築物。那麼，違章建造的房屋能否作為執行標的物執行呢？對這個問題法學界存在兩種觀點。一種觀點認為，違章建造的房屋雖然不是合法建築物，但在依法拆除前仍不失為財產，對債務人所有的違章建造的房屋仍然可以查封、拍賣和變賣，以實現債權人的債權。另一種觀點認為，違章建造的房屋為未經主管建築機構審查、批准且不能登記的財產，就是通過法院執行也不能轉化為合法登記的違章建築，且對違章建造的房屋一旦啟動執行程序，將對城市行政管理產生妨礙。所以，不能把違章建造的房屋作為強制執行的標的物。
本人傾向於前一種觀點。首先，違章建造的房屋可以成為執行法意義上的不動產。雖然該房屋的建造違反了建築許可管理制度，但其絕不是禁止交易的不流通物，仍然在一定條件下適於交易。還有，違章建造的房屋可以佔有、收益，如民間的抵押、出租等等，具有一定的財產價值。有的房屋甚至通過行政機關的審查、批准後補正為合法建築，滿足債權人受償的目的。再有，執行違章建造的房屋時通過告知承受人存在於該房屋之上的權利瑕疵，可由承受人選擇是否接受該瑕疵。承受人往往會基於違章建造的房屋存在的預期收益而承受，甚至對行政管理部門對該房屋強行拆除的風險也因其能夠預見而選擇承受。所以，從這點來講，法院執行違章建造的房屋不會對行政管理造成妨礙。
二、 對依法建造的房屋的執行
顧名思義，此類房屋相對於違章建造的房屋，自然是經當地主管建築機構的審查、批准並發給執照的建築物。該類房屋在執行中比較普遍作為執行標的物被執行，但因此遇到的問題也普遍存在，必須認真對待。這裡主要談兩個方面的問題：一個方面的問題是對不動產(房屋)查封的效力時點的確定及行政行為的介入，另一個方面的問題是執行異議的審查與處理。下面分別來談這兩個問題。
(一)1、對不動產(房屋)查封的效力時點的確定
在執行房地產過程中(本文僅指房屋)，必須首先對不動產進行查封。查封意味著法院取得了對查封物公法上的處置權，而對其他司法機關來說，查封意味著查封機關取得在先處置權。如果不經查封就處置，則必然導致處置的主體眾多，執行秩序將會處於紊亂狀態。
不動產查封的效力是指對不動產查封從何時、針對何人及何物產生何種效力。關於不動產查封的效力，當前面對的主要問題在不動產查封的效力上，也就是查封從何時開始，到何時結束。另外，不動產查封後的行政行為介入問題是比較突出的，關鍵是效力時點的確定。不動產查封的效力時點不是一成不變的，它因針對的主體不同而不同。
(1)對債務人(被執行人)的效力時點
此時查封的目的就是告知其不動產已被查封的客觀事實，從查封的那一刻起是對其處分不動產的限制。也就是說，從被執行人知道或者應當知道不動產被查封的事實時起，查封就對其發生效力。同時，由於大多數情況下查封的法律文書需要先於被執行人送達不動產登記機構，為防止被執行人利用該時間差轉移財產權屬，根據查封規定第二條第二款的規定，自協助執行通知書送達有關協助義務人時也對被執行人發生法律效力。
(2)對其他司法機關和第三人的效力時點
如果不動產被一個司法機關查封，那麼其他司法機關就不能重復查封而只能輪後。對於執行當事人以外的第三人來說，也不能與查封不動產的所有權人進行交易，否則，即便交易達成對查封債權人來說也不發生效力。關鍵是，這種效力自何時開始起算，有關執行規定和查封裁定采取了不同的標准。最高人民法院《關於人民法院執行工作若乾問題的規定》第四十一條第二款規定:“對有產權證照的動產或不動產的查封，應當向有關管理機關發出協助執行通知書，要求其不得辦理查封財產的轉移過戶手續，同時可以責令被執行人將有關財產權證照交由人民法院保管。必要時也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。”第三款規定：“既未向有關管理機關發出協助執行通知書，也未采取加貼封條或張貼公告的辦法查封的，不得對抗其他人民法院的查封。”這兩款規定說明，如果要對抗其他人民法院，對不動產要具備三個條件之一，要麼向有關管理機關發出協助執行通知書；要麼加貼封條；要麼張貼公告。也就是說，自向有關管理機關發出協助執行通知書或者是加貼封條或者是張貼公告時起，不動產查封就對其他司法機關、第三人發生法律效力。
最高人民法院公布並於2005年1月1日起施行的關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定第九條第一款規定：“查封不動產的，人民法院應當加貼封條或者公告，並可以提取保存有關財產權證照。”這一款是對查封不動產的工作程序要求。第二款規定：“查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關機關辦理登記手續。未辦理登記手續的，不得對抗其他已經辦理了登記手續的查封、扣押、凍結行為。可見，只有辦理查封登記時起，查封對其他司法機關、第三人纔發生法律效力。對於沒有登記的不動產則應自加貼封條或者公告時起，纔產生對其他司法機關、第三人的效力。對於沒有登記的不動產則應自加貼封條或者張貼公告時起，纔產生對其他司法機關效力。
(3)對協助義務人的效力時點
對於登記的不動產，查封離不開登記機構的協助，那麼，查封對協助義務人來說也有一個效力時點的確定。在實踐中，我們為協助義務人設定了一個查封裁定對其發生法律效力的技術起點，即以協助義務人簽收協助執行通知書的時間作為查封效力發生的起點。只要協助義務人簽收了協助執行通知書並且對協助事項沒有異議，就視為查封裁定對其發生效力。最高人民法院《關於人民法院執行工作若乾問題的規定》第四十四條規定：被執行人或者其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結的財產的，人民法院有權責令責任人限期追回財產或者承擔相應的賠償責任。這裡的賠償責任是人民法院及於被執行人或者其他人對於公法義務的違反，而直接依職權在執行程序中裁定，對有關責任人因違反公法義務而給債權人造成的損失承擔賠償責任。這裡的其他人也包括協助義務人，因為在不動產以登記作為所有權轉移的要件情況下，沒有登記部門的配合，債務人處分不動產的權屬實際上是不可能的。問題在於盡管依據民事訴訟法第一百零四條對拒不履行協助義務的協助義務人可以處以最高三十萬元的罰款，但與承擔幾百萬、幾千萬、甚至上億元的實體賠償責任相比要輕得多。有的協助義務人顯然注意到了民事訴訟法所規定的拒不協助與擅自處分查封財產之間的責任差別，更願意以“捨車保帥、兩害相權取其輕”的辦法來承擔較小的責任。
2、不動產查封中的行政行為的介入
近年來，行政機關利用行政權力對人民法院查封的不動產進行處分的現象逐年增多，有效地處理行政行為介入，對保護債權人的合法權益意義重大。如何處理行政機關針對查封不動產所作出的行政行為，關鍵在於區分行政機關的行為是純粹的行政行為還是具有雙重屬性，即是否同時對查封的公法秩序構成妨害，換言之，就是是否同時構成對債權人通過查封所取得的現實權利構成損害。如果是純粹的行政行為，則屬於行政機關的行政權范圍，法院在執行程序中是無權審查的，只能由相關利害關系人通過提起行政訴訟加以解決。如果屬於構成對公法秩序的妨害，人民法院有權對其進行處罰或者讓其承擔實體賠償責任。人民法院有權對其進行處罰或者讓其承擔實體賠償責任，著眼點在於這種行為對人民法院的執行構成了妨害，至於行政行為本身是否符合法定程序，實體是否公平，並不在人民法院的審查之列。
判斷行政機關的行政行為是否構成的人民法院執行秩序的妨害的標准是：一是行為發生的時間，二是行為是否會引起查封不動產的權屬變動或者價值減損。在時間方面，行為必須發生在查封過程中，發生在查封之前或者之後的，均非查封效力所及。在涉及不動產權屬或者價值變動方面，看其是否對不動產構成事實上的處分從而降低其財產價值。
人民法院之所以在執行程序中能夠對違背查封目的的行政行為進行制裁，在於查封對於行政機關的行政行為具有隔斷效力。所以，在人民法院查封後，即使是登記機構也不得對不動產權屬擅自變更以及設定或者變更有害於查封不動產價值的行政許可，以避免查封不動產權屬的變動或者財產價值的降低。行政機關如果認為權屬登記或者許可的主體錯誤，必須經查封的人民法院審查。人民法院審查後如果屬實，則應當准許糾正錯誤登記、變更行政許可並解除查封。查封對行政行為的隔斷效力是得到行政機關的承認的。
(二)執行異議的審查及處理
執行過程中，作為執行標的一方的被執行人、尤其作為房屋買賣一方的買受人(案外人)對執行標的提出異議，法院該如何處理？對此，中華人民共和國民事訴訟法第二百零二條規定:當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。第二百零四條規定：執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
從執行行為上說，，如果查明被執行人確有登記在其名下的房屋而無其它財產可供執行，那麼法院依照民訴法第二百二十條有權查封該房屋產籍，該行為應該是合法的，對當事人的異議可以裁定駁回。當然，執行異議審查和復議期間不停止執行，除非被執行人、利害關系人提供充分、有效的擔保請求停止相應處分措施的。
對案外人的異議該如何審查是關鍵，這決定著執行能否繼續下去。案外人異議審查期間，案外人向人民法院提供充分、有效的擔保請求解除對異議標的的查封的，人民法院可以准許。是對民訴法第二百零四條規定的“理由不成立的，裁定駁回”及“與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟”的理解有限或有失偏頗，本人傾向於“理由不成立，裁定駁回，繼續執行”。緣何？其一，物權法第九條對物權的取得已經有了明確的規定，即依法登記纔發生效力，不登記不發生效力，也就是說案外人沒有取得該房屋的所有權；其二，盡管物權法第九條的同時規定“法律另有規定的除外”涵蓋了因繼承或者受遺贈取得物權，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅特權的------善意取得的，這些事由應該不在法院審查的“理由不成立”范圍內；其三，從我國目前的審判效率上看，拖沓的訴訟不僅浪費審判資源而且往往事與願違；其四，個別被執行人為了轉移財產、抗拒執行，甚至與案外人沆瀣一氣制造影響公正的陰霾，真正損害了申請執行人的合法權益。雖然最高人民法院(關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》執行程序若乾問題的解釋)第十六條規定了“因案外人提供擔保解除查封、扣押、凍結有錯誤，致使該標的無法執行的，人民法院可以直接執行擔保財產”，但其行為無異是對法律威嚴的挑戰、戲弄甚至藐視。返過來說，人民法院這種對異議的審查也過是走走過場，實在是多此一舉。
隨著執行工作的不斷發展，執行過程中勢必產生實際問題與法律規定存在差異的現象。堅持經濟執行，最大限度降低執行成本；堅持高效執行，最快速度實現當事人的合法權益，不僅需要司法改革，更需要法律的日益完善。
