黑龍江日報3月4日訊 3月1日,由國務院辦公廳發布的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》出臺。細則發布第二日,記者在哈爾濱多家二手房中介機構了解到,無論是買房者、賣房者還是房產中介,面對這一俗稱“國五條”細則中更為嚴峻的限購、差別化住房信貸等政策都產生很大的波動,而細則中“出售二手房征收20%個人所得稅”的條款則最受關注與爭議。

二手房主:四處打探仍迷惑
記者采訪了解到,在剛剛發布的“國五條”細則中,與百姓關聯度最大的就是為抑制投機投資性購房而提出的三方面內容。關於限購,細則要求限購區域必須覆蓋城市全部行政區域,限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房,並且明確提出對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,要暫停在本行政區域內向其售房。關於房貸,細則要求繼續嚴格實施首套房和二套房差別化住房信貸政策;房價上漲過快的城市,還可以進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。細則明確提出將對出售的自有住房按轉讓所得的20%征收個人所得稅。這一出人意料的新規無疑成為本輪調控中最有影響力的“重拳”。
“國五條”細則一發布,哈爾濱二手房中介機構都突然繁忙起來。有意出售或購買二手房的市民紛紛打電話諮詢,不少已有購房意向的買賣雙方更是急得如熱鍋上的螞蟻,不停催促中介簽合同、過戶,生怕新政一落地售購房計劃生變。
從2日起,哈爾濱驕陽地產的諮詢電話就響個不停。工作人員告訴記者,電話基本都是諮詢“國五條”細則的。其中最集中的問題就是“新政什麼時候執行?”“自己家賣房今後是不是要多繳稅?”工作人員只能告知:“雖然國家的政策出臺了,但是具體的實施辦法應該由各個省市自己制定。細則是周五發布的,周六周日市、區的房產交易中心都休息。所以具體情況現在我們也不清楚。”
大盛地產的一位房屋經紀人則表示,聽到房屋轉讓將要征收20%個人所得稅的消息很吃驚。“以前的規定是五年以下房子征收1%,五年以上免收,細則突然規定要征收20%,且沒說明任何例外條件,挺意外的。”
房屋中介:擔心今後沒“飯轍”
記者采訪中發現,細則的出臺讓不少房產經紀人都對房屋中介的行業前景產生了一定的擔懮。
振達地產顧鄉店的房產經紀人小劉告訴記者,因為相同地段、相同條件的二手房價格都要低於新建商品房價格,近幾年二手房市場較火爆。但是如果開始征收這20%的房產稅,二手房的價格就會大幅攀昇,人們可能去選擇購買新房。小劉給記者算了一筆賬,以河松街為例,河松小區一套建築面積75平方米的二手房目前售價在55萬元左右,如果征收20%個人所得稅,賣方若想實際收入不變,房屋售價就必須提高到70萬元左右。而在相同地段的新開樓盤,相同面積的房屋售價目前也在75萬元左右。二者相差無幾。“新房舊房價格差不多,大家自然會選新房,房屋中介可能會面臨沒飯吃的境況。”
對於新政策,哈爾濱好家庭房地產經紀公司經理李士佳認為,今年前兩個月,各地房市確實出現了昇溫的跡象。以好家庭房產為例,無論是來店率、來源率還是看房率都有所上昇,公司二手房成交量環比增長20%,同比增長35%。“細則的出臺確實給了快速昇溫的房產市場當頭一棒。雖然這兩天我們的門店出現了房源增多、以前堅持高價的售房者主動降價、買房者為了避免高疊加稅費加速購買進程的情況,但是從長遠來看,一旦新政開始執行,房主惜售將使市場供應量減少,可能間接推昇二手房價。”
對於市民最關注的轉讓房屋將征收20%個人所得稅的問題,李經理的解讀是:“我國現行政策對普通住宅房屋交易個人所得稅的規定是成交總額的1%或利潤部分×20%。如果是購買時間超過5年的家庭唯一住宅則免收。也就是說征收20%的規定一直都有,而且是售房總額減去購房總額和相應稅費後獲得收益的20%。只是在以往的執行中都是按成交額1%執行,這次強制要求必須按後者執行。”
“國五條”細則的發布讓二手房市場一片慌亂,使很多人認為這對開發商而言是絕對的利好消息,二手房失去價格的巨大優勢,將會讓新建商品房迎來新的銷售增長。但記者采訪的部分房產開發公司卻表示,“新政對開發商來說影響有利有弊,是把雙刃劍。”
黑龍江宏旭房地產集團副總經理王剛說,“國五條”細則發布後,公司立刻召集了緊急會議研究新政將對樓市產生的影響和對策。王經理認為,細則中將對二手房交易中增值部分征收20%個人所得稅的規定彰顯了中央嚴控房價的決心,交易成本增長造成二手房價格上漲對開發商而言也確實有利。但房價不是加重個稅能解決的問題,如果最終買單者還是購房人,“羊毛出在羊身上”,就難免傷及無辜。
與此同時,嚴格“限購”和“房貸”政策的規定又會影響商品房市場。“此前哈市的限購區域是二環以內,我們在松北區開發的樓盤就不受限制。但是這次細則要求限購區域必須覆蓋城市全部行政區域,且對不是常住的非本地戶籍居民限購二套房,我們的優勢就沒有了。此外,細則要求嚴控二套房房貸,並提到提高二套房貸款的首付比例和貸款利率。這都會對我們樓盤的銷售產生影響。
在王經理看來,此輪調控目前看來受影響較大的還是一線城市。比如北京、廣州等地此前就已出現了因擔心對二套房調控引發市民排隊過戶的現象。對哈爾濱這樣二線城市樓市的影響可能幾個月以後纔會顯現。