案例來源

　　圖書簡介

　　本書以房屋租賃合同糾紛案件所涉相關法律法規、司法解釋為基礎，針對案件審理中具體適用法律的常見、重點、疑難新型問題，以專題方式分章設節，對房屋租賃合同的效力、裝飾裝修及擴建問題的處理、房屋租賃合同的解除、轉租糾紛的處理、所有權變動不破租賃原則以及承租人的優先購買權等糾紛類型的裁判規則進行梳理，輔以典型案例，並配以裁判思路解析和法律規范指引，以期對類案審判實踐有所裨益。

　　某公司與某酒店租賃合同糾紛案

　　[案號](2014)哈民二民初字第11號

　　(2015)黑民終字第57號

　　(2016)最高法民再369號

　　案情

　　2003年6月11日，某公司、某大廈作為甲方與乙方某酒店簽訂《酒店租賃合同》，約定：某公司將案涉酒店樓整體租賃給某酒店。建築面積為9452平方米(產權證面積)，內設酒店高、中檔客房、公寓套房、會議室、大、中、小餐廳、餃子城、地下娛樂健身房等綜合服務場地。雙方對租賃期限、用途約定為：租賃期限為20年，自2003年7月1日起到2023年6月30日止。某酒店保證承租上述房屋僅作為酒店及酒店相關項目經營用途使用。

　　《酒店租賃合同》第2條第4款租金及租金繳納期限和結算方式約定為：考慮乙方(某酒店)要自行投資上述裝修因素，甲方(某公司)給予乙方優惠房租價格，即自2003年7月1日起至2013年6月30日前10年每年租金人民幣200萬元；2013年7月1日至2023年6月30日後10年期間考慮物價上漲及人民幣昇貶因素，雙方提前兩個月在2013年5月1日協商，書面簽訂後10年的租金價格協議作為本合同補充條款。如雙方協商不一致，可由有管轄權的人民法院按國家當時公布的省物價指數和市場情況裁定後10年每年應繳租金標准，雙方一致遵守……

　　合同簽訂後，雙方均依約進行了履行。2013年4月22日，某公司向某酒店發出《關於重新確定酒店租賃價格的通知》，擬於某酒店重新協商確定酒店後10年租賃價格並提出調整意向，但雙方未就租金調整問題達成一致。某公司起訴至法院，請求判令：1.解除雙方簽訂的《酒店租賃合同》；2.某酒店立即返還案涉房產……

　　法院認為

　　一審法院認為：某公司與某酒店簽訂的《酒店租賃合同》及相關的《交接協議》、《補充協議》，系雙方當事人真實意思的表示，且不違反國家法律、行政法規的強制性規定，均有效。本案的爭議焦點是：1.關於後10年租金應否由法院裁定；2.某公司請求解除、某酒店要求繼續履行《酒店租賃合同》的訴辯主張是否成立。關於後10年租金應否由法院裁定確認問題。該問題涉及以下3個問題：

　　1.關於對《酒店租賃合同》第2條第4款的理解和履行問題。雙方當事人在2003年6月11日簽訂的《酒店租賃合同》第2條第4款關於『2013年7月1日至2023年6月30日後10年期間考慮物價上漲及人民幣昇貶因素，雙方提前兩個月在2013年5月1日協商，書面簽訂後10年的租金價格協議作為本合同補充條款。如雙方協商不一致，可由有管轄權的人民法院按國家當時公布的省物價指數和市場情況裁定後10年每年應繳租金標准』的約定，具有以下兩項內容：一是對後10年的租金需經協商後簽訂書面協議作為對《酒店租賃合同》的補充條款；二是協商不成則由人民法院裁定。

　　關於第一項內容，雙方雖然對後十年租金進行了協商，但因雙方分歧較大，即某公司主張訴爭房屋『在評估基准日2013年4月15日所表現的租賃價值為1549.3萬元』，某酒店主張仍堅持按前10年租金標准即每年200萬元執行，而未能就後10年租金達成合意。關於第二項內容，雖然雙方約定了協商不成的解決辦法，但該約定等同於當事人把訴爭房屋後10年租金交由第三方，即人民法院來確定。

　　眾所周知，人民法院行使司法權具有被動性、有限性，在雙方當事人均不向人民法院主張，並申請對爭議房屋租金標准進行鑒定的情況下，根據《合同法》第12條第1款關於『合同內容由當事人約定……』的規定，人民法院不能強制雙方締約，同時也沒有裁定向雙方當事人出具租賃費標准證明的義務。因此，某酒店關於後10年租金應由法院裁定的抗辯理由不能得到支持。

　　2.關於某酒店主張某公司已同意按前10年租賃標准執行的抗辯理由是否成立問題。雙方在簽訂並履行《酒店租賃合同》10年後，就簽訂後10年的租金條款進行了磋商。某公司書面通知某酒店以其提供的市場評估價確定後10年租金數額的行為、某酒店書面通知某公司按前10年租金標准確定後10年租金的行為均屬要約，但要約中均未表明可以通過行為作出承諾，某酒店未舉示以行為作出承諾系雙方交易習慣，或已得到某公司承諾的證據，且某公司提起本次訴訟的主要理由亦是『對2013年7月1日以後的租金價格進行了多次協商沒能達成一致』。故某酒店以某公司訴請其支付繼續佔用期間的租金與前10年租金標准相吻合而主張推定『某公司已經同意某酒店對租金標准保持不變』的抗辯意見無法律依據。

　　3.關於本案能否按市場價確定後10年的年租金價格問題。《合同法》第61條規定：『合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定』。根據上述法律規定，雙方在不能依據《酒店租賃合同》第2條第4款約定，通過協商確定後10年租金價格，並簽訂書面補充協議的情況下，可按照合同有關條款或者交易習慣，參照《合同法》第62條第2項關於『價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行』的規定確定。現雙方就後10年的租金數額不能達成補充協議，又均不主張按上述原則確定，雙方已不能按照市場價格確認後10年的租金價格。關於某公司請求解除、某酒店要求繼續履行《酒店租賃合同》的訴辯主張是否成立問題。《合同法》第212條規定：『租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同』。租金是承租人依約因使用出租人的財產而應當向出租人支付的費用，租金的約定是租賃合同的必備條款。本案中，雙方當事人對後10年租賃費沒有約定，且未能簽訂補充協議，又不願按照市場價評估鑒定，故本案訴爭房屋後10年的租賃合同因缺失租金這一必備條款而未成立。因未依法成立的合同既無需解除，也不存在履行問題，故某公司請求解除、某酒店要求繼續履行《酒店租賃合同》的訴辯主張均不成立。

　　二審法院認為：雙方對如何確定後10年租金價格約定了兩種方式：一是雙方於後10年租期開始前以協商方式確定每年租金價格；二是如雙方協商不成，則以訴訟形式由法院裁定後10年每年租金價格。從本案雙方為確定後10年租金價格的過程來看。首先，雙方於本案訴訟前曾對後10年租金價格進行協商但未能形成一致意見；其次，在本案訴訟過程中，一、二審法院曾多次組織雙方調解協商後10年租金價格，但因雙方主張的租金價格差距過大而未能形成一致意見，且雙方均未申請對後10年租金價格進行鑒定，故依據《合同法》第12條第1款第5項『合同內容由當事人約定，一般包括以下條款：……(五)價款或報酬』之規定，法院不能強制雙方締約並確定後10年租金價格。由上述內容可知，按照雙方簽訂《酒店租賃合同》約定的兩種方式均已無法確定訴爭房屋後10年租金價格，亦無其他能夠確定後10年租金及給付方式之約定，且依據《合同法》第212條『租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同』及第213條『租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款』之規定，租金作為租賃合同的必備條款之一，是雙方訂立租賃合同的前提條件，現本案雙方未能就後10年租金達成合意並簽訂補充協議，故本案訴爭房屋後10年的租賃合同因缺少租金這一必備條款之一而未成立，某酒店應向某公司返還訴爭房屋。

　　再審認為：關於一、二審法院認定《酒店租賃合同》後10年部分合同未成立的事實和法律依據是否正確的問題。《合同法解釋(二)》第1條規定：『當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。對合同欠缺的前款規定以外的其他內容，當事人達不成協議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規定予以確定。』上述規定明確了合同的必備條款為：當事人、標的和數量。本案中，雙方在合同中明確約定了租賃期間是20年，且合同的當事人、標的、數量均為特定，雙方已經依約履行了10年，合同的簽訂是雙方真實意思表示，人民法院應當依法認定合同成立。至於一、二審法院認為雙方未能就後10年的租金價格達成一致，而又未向法院申請鑒定一節，再審認為，《合同法》第61條規定：『合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。』第62條規定：『當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：(二)價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執行政府定價或者政府指導價的，按照規定履行。』根據上述規定，雙方當事人就合同主要條款未約定或約定不明而訴至人民法院的，人民法院可以依照政府定價或指導價格確定，或按照當地市場價格酌定。在一審庭審中，法官詢問雙方就租賃價格是否申請第三方進行評估，某酒店明確表示願意，但一審法院對此沒有回應或提出啟動鑒定程序。再審認為，無論是雙方合同約定還是《合同法》第61條、62條的規定，都明確法院可以按照當時市場情況確定租金，雖然法院不能強制雙方締約，但是亦有義務向當事人釋明是否申請鑒定，在有一方當事人明確表示願意申請的情況下，表明當事人有繼續履行合同的意願，法院不應再以不能強制雙方締約為由判定雙方合同未成立。

　　另外，本案中某公司的訴訟請求並非要求人民法院確定租金價格，而是請求解除合同，其未申請鑒定，並不當然導致合同價款不能確定。綜上，一、二審法院以租賃合同後十年部分缺失租金條款且雙方均不申請鑒定為由判定租賃合同後十年部分未成立，應予糾正。關於某公司要求解除租賃合同的訴訟請求是否應予支持的問題。《合同法》第93條規定了當事人協商一致，可以解除合同。第94條規定了法定解除的幾項事由：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。

　　本案中，雙方的租賃合同並未約定實質性的解除條款，某公司要求解除合同亦不符合上述法定解除的事由。某公司認為租金不能確定而導致其收取租金的合同目的無法實現，但該結果的產生並非因某酒店延遲履行債務或有其他違約行為，根據合同約定，雙方就租金不能協商一致的責任不可歸責於任何一方，且任何一方均有權訴至法院請求按照合同約定確定租金價格，即租金價格並非不能確定，某公司可以另行提起訴訟請求法院確定租金價格。在本案中，某公司要求解除合同返還房產的訴訟請求無事實與法律依據，不予支持。

　　裁判結果

　　一審法院判決：1.某酒店遷出並返還案涉房屋給某公司……駁回某公司其他訴訟請求。某酒店不服一審法院判決，提起上訴。

　　二審法院判決：駁回上訴，維持原判。某酒店申請再審。

　　再審法院判決：撤銷二審法院判決及一審法院判決關於某酒店遷出並返還案涉房屋的判項……駁回某公司其他訴訟請求。

　　裁判思路

　　本案的核心法律適用問題是關於案涉《酒店租賃合同》後10年部分合同是否成立的認定，主要涉及對《合同法》及《合同法解釋(二)》中有關合同必備條款的界定以及合同條款如何補充問題的理解。關於合同必備條款的界定問題。必備條款和非必備條款的分類標准在於決定合同的成立。必備條款是指根據合同的性質和當事人的約定所必須具備的條款，缺少這些條款將影響到合同的成立。非必備條款則指根據合同的性質在合同中不是必須具備的條款，缺少這些條款並不影響到合同的成立。對於非必備條款，根據《合同法》的相關規定，可以采用合同解釋規則來填補合同漏洞，對合同條款進行補充。根據《合同法》第12條關於合同內容之規定，合同一般包括以下條款：

　　(一)當事人的名稱或者姓名和住所；(二)標的；(三)數量；(四)質量；(五)價款或者報酬；(六)履行期限、地點和方式；(七)違約責任；(八)解決爭議的方法。具體到租合同，《合同法》第213條規定：『租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。』上述法律規定列舉了合同一般情況下所包括的條款，但對於哪些條款是合同必備條款，缺失哪些條款將導致合同不能成立並未予以明確界定。從《合同法》第61條、第62條規定來看，有關質量、價款或者報酬、履行地點、履行期限、履行方式及履行費用等合同內容約定不明的情況下，均可通過一定規則予以確定，據此可以推定上述合同內容並非合同成立的必要條款，上述條款內容的缺失不能必然導致合同不能成立。

　　對此，《合同法解釋(二)》第1條第1款對合同必備條款予以進一步明確：『當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數量的，一般應當認定合同成立。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。』因此原則上，合同成立應具備『名稱或姓名、標的、數量』三個條件，而其他相關條款的缺失並不影響到合同的成立。本案中，雙方在合同中明確約定了租賃期間是20年，合同的當事人、標的、數量均為特定，且雙方已經依約履行了10年，依據上述規定，應當依法認定合同成立。關於合同非必備條款的補充問題。合同條款的補充，又稱合同漏洞的填補。合同漏洞是指合同當事人對合同條款沒有約定或約定不明確的情形。審判實踐中，人民法院應本著鼓勵交易的原則，對於具備了當事人名稱或者姓名、標的和數量條款的合同，應認定合同成立，而不能將《合同法》第12條規定的一般條款都作為合同必備條款。《合同法解釋(二)》第1條第2款規定：『對合同欠缺的前款規定以外的其他內容，當事人達不成協議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關規定予以確定。』據此，根據《合同法》第61條、第62條、第125條的規定，對合同條款進行補充，應當遵循下列規定：第一，首先由當事人協議補充。根據合同自由原則，當事人有決定合同內容的自由。對於欠缺的合同其他內容，首先應考慮當事人共同的真意，由當事人協議補充，這是貫徹意思自治原則的必然要求。第二，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。按照合同有關條款來探究當事人共同的真意，應以合同文義為出發點，就合同論合同，統觀合同全文，參考合同訂立前後的相關來往信函，考慮到合同的目的和性質，本著誠信原則，兼顧雙方當事人利益。按照交易習慣對合同條款進行補充，涉及對交易習慣的解釋問題，對此應依據《合同法解釋(二)》第7條規定進行認定。第三，根據《合同法》第62條的規定進行確定，即在當事人不能達成補充協議、按照合同有關條款和交易習慣仍不能確定時，對於合同欠缺的其他內容(非必備條款)由法律直接作出推定規則，以達到補充合同條款的目的。有關質量要求、價款或者報酬、履行地點、履行期限、履行方式、履行費用等條款，均可根據《合同法》第62條規定予以補充確定。第四，根據《合同法》第125條的規定進行確定。《合同法》第125條對如何確定當事人有爭議條款的真實意思作了規定。在補充有關合同條款的過程中，如果當事人對原有的條款理解上有爭議，人民法院應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定有關條款的真實意思，進而實現有關條款的補充。