今天《黨風政風熱線》節目『連麥律師』版塊，一位網友諮詢租房過程中遇到的煩心事兒：『我和房東簽了5年的租房合同，目前還沒到期，我一直都按時繳納房租。現在突然出現一個新房東，說房子已經被原房主賣給了他，讓我搬家。請問劉律師，原房主和現房主的做法合理嗎？』對於網友的疑問，黑龍江鼎通律師事務所主任劉潤邦給出專業的解答。

　　【律師說法】

　　《民法典》第七百二十五條規定：『租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。』

　　《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第十四條規定：租賃房屋在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

　　(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　除以上特殊情況外，租賃合同有效期內，出現買賣、繼承等所有權轉移的情況，租賃合同的效力由新的所有權人承受，這就是常說的『買賣不破租賃』。

　　《民法典》第七百二十六條規定：『出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。』

　　【房屋承租人的優先購買權】

　　1、必須是房屋租賃合同(動產租賃合同的承租人不享有優先購買權)；

　　2、必須在租賃期間內；

　　3、須以同等條件購買；

　　4、須於除斥期間內行使優先購買權。

　　【房屋承租人優先購買權消滅的事由】

　　1、《民法典》第七百二十六條第二款規定：『出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權』。

　　2、《民法典》第七百二十七條規定：『出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。』

　　【出租人侵害房屋承租人優先購買權時的救濟】

　　《民法典》第七百二十八條規定：『出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。』

　　馬上就辦，辦就辦好！歡迎通過極光新聞APP《黨風政風熱線》留言區或撥打電話0451-82898110將您的訴求、建議告訴我們。黑龍江廣播電視臺《黨風政風熱線》期待您的參與！

　　【本周上線市地】

　　6月27日—7月1日《黨風政風熱線》走進齊齊哈市歡迎參與！