東北網4月17日電　時下，由於城市環境的問題和對交通工具擁有的普及，城市人在鄉下買房子居住已經漸成風尚。但由於郊區的居住區還沒有形成真正的規模，很多人便急不可待地打起了農村的主意。然而，由於對房地產法律知識的匱乏，讓很多在農村購房的『城裡人』吃了大虧。

　　　　農村買房惹起紛爭

　　徐先生1996年起在哈爾濱搞建築工程。1999年5月，他花了6萬元錢，在江北某村買下了上下兩層160平方米的農村房屋，既用來住家，也作為經營地點。因每年要上繳給村裡一筆管理費，村裡還把屋前的一片空地讓給他使用。

　　房子花錢買下了，辦理過戶手續時卻遇到了麻煩。徐先生幾次找到村裡，村乾部都說，你是外地人，房屋不能過戶。徐先生的建築安裝生意做得不錯，經過幾年的發展，還登記注冊了一支建築安裝隊。這些年，徐先生也想過房屋過戶的事，但因為沒感到有什麼不方便，便也沒太在意。

　　今年3月份，麻煩事來了：因為沒有辦理過戶手續，當地工商、地稅部門在核查中發現，徐先生登記注冊中的企業經營地是別人的房產，按規定這是不允許的，便要求徐先生盡快確定企業經營地。徐先生犯難了，再簽個租賃合同吧，房子明明是自己買的，怕惹出事來，重新找個地方經營更加不現實。無奈之下，他找到了律師。律師告訴他，他當年購買這套房屋是違法的，因為那塊土地是宅基地。

　　另一位市民韓先生最近為自己幾年前購買的『問題』房也正在『鬧心』。1998年秋天，他在朋友的勸說下買下了市郊農村的一處住宅。在買下之後，他投入了十數萬元對房子進行翻新和裝修。除了內部裝修以外，還修建了車庫等設施。他白天驅車到市內工作，晚上再回到村裡，享受著農村獨有的那份寧靜。前不久他和法律界的朋友相聚，聽說自己所購買的房產屬於宅基地，是劃撥給農民居住用的土地，不得轉讓。朋友說他所購買的房產是非法的，一旦出現什麼糾紛，他的處境將十分不利。韓先生對記者說，他和他的許多朋友都是通過購買農民的房子來享受田園生活的，難道在法律上就都不算數了嗎？

　　專家說法——

　　一、嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地

　　我省一位法律專家指出，這些購買農民宅基地來自己使用的城鎮居民，他們的購買行為是違法的。國土資源部在去年發布的《關於加強農村宅基地管理的意見》的通知中明確，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

　　但是針對一些地方出現的變相買賣宅基地的行為，即通過購買農民宅基地地面上的房產來獲取宅基地，這位法律專家說，盡管買賣地面上的房產是合法的，但是要辨清買賣行為和目的，如果購置房產只是為了拆舊建新，就是變相購買宅基地的行為，要堅決制止，不能為其發放土地使用證。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》第63條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。如果像徐先生這樣的農民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上是對農民集體所有的土地使用權的非農業建設。因此，當時徐先生簽下的買賣房屋協議是無效的，這也是後來一直無法過戶的原因。雖然徐先生在這所房屋裡已住了好幾年，但法律無情，徐先生目前要解決經營地問題，只有一條路可走，便是重新尋找經營地。

　　二、買賣宅基地都違法

　　這位專家認為，他們名義上是購買民房，而實際是購買宅基地使用權，這種行為是不合法的。因為我國法律明確規定，宅基地屬於集體所有，不得轉讓、買賣、出租和抵押。農村村民對宅基地只有使用權，而沒有所有權，宅基地和建築在其上的房屋是兩碼事。房屋屬於私人所有，村民可以對房屋依法進行買賣、轉讓、出租、抵押、繼承。而對於宅基地，農村村民只有使用權，是不能隨意處置的。宅基地是支橕建築物的地基，是因為其上面的建築物存在而屬於該用戶在一段時期內使用，一旦原使用者不再使用，那麼地基就自然歸屬集體所有，即使想在原來的地方重新建房，也必須按照程序重新審批。如果村民把本來屬於自己的宅基地處置掉後，他就失去了再申請宅基地的權利，各級政府也不應該再審批劃撥給他新的宅基地。

　　維權提示——

　　慎買農宅

　　根據相關法律法規規定，農村村民轉讓買賣的只是房屋，而不是宅基地，購買者需要使用房屋的支橕土地即宅基地的，需經宅基地所有權集體同意，報經有關人民政府批准，並對宅基地使用權按當地國家建設征用標准給予補償後纔能辦理土地使用權變更登記手續。依法轉讓地上建構築物的，只變更土地使用權，而不變更所有權。故辦理變更登記時，土地所有權仍屬原集體所有，不能變更為國有或其他集體所有，變更登記的只是使用權，有的地方在辦理類似的變更登記時，認為只要集體同意，並對集體給予一定補償後就將土地所有權由原集體所有變更為國家所有的做法是沒有法律依據的。因為要將集體所有土地轉為國家所有，是有嚴格的法律程序的，必須按國家建設征用集體土地的報批程序報省級以上人民政府批准，且征地權只在縣級或縣級以上人民政府。

　　由此可見，城市居民在農村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔房屋買賣合同無效的法律後果。