東北網６月２６日電 近日，哈市一小區警衛室在裝扮一新後被出售，為此，小區居民質疑：沒有警衛室，住戶安全誰來監管？隨後，居民將該小區物業公司告上法庭。據了解，去年國家出臺的《物業管理條例》規定，小區內警衛室、物業辦公用房、小區公共設施、樓梯空間等共用設施的所有權均歸屬小區居民所有。而近日，記者在采訪中了解到，哈市一些小區共用設施被物業部門出賣出租的現象很普遍，因為居民不知情，而使這些小區內共用設施成了物業公司牟利的工具。
本是小區的警衛室，但經過三個多月的裝修後，竟變成了飯店。出入口沒有了把門的保安，住戶的安全誰來監管？不得已小區居民將物業管理者告上法庭。這是近日發生在哈市道裡區新陽路某小區內的一樁糾紛，13日，記者前往該小區進行了采訪。
據了解，該小區是在去年3月份交付使用的，前後有兩個出口。在住戶入住後，為了保衛工作，物業部門又在後門蓋了個臨街的房子，用來當警衛室。該小區住戶李紅告訴記者：『物業部門在小區前後兩個門口建有警衛室是很正常的事，但5月份建完的後門警衛室在使用了二十多天後，竟變成了一家飯店。沒有了可以休息的屋子，保安自然也不在此處『看守』，來飯店就餐的客人可以隨意出入小區。居民覺得不安全，前往小區物業管理部門詢問，對方的答復則是：將警衛室出租是為了增加小區的管理收入，為小區添置設施，更好地為小區居民服務。居民如果覺得不安全，可以在後門添加流動保安。
魏大娘住在該小區最後一棟樓的一樓，離後門只有五六米的距離。魏大娘對記者說：『飯店每天都營業到凌晨一兩點鍾，牌匾上明晃晃的燈一直照著我們這棟樓，掛上窗簾還有亮光，根本無法入睡。』該樓4樓的吳先生表示，進入夏季，飯店在室外擺了幾張桌子，就餐者經常吵鬧到半夜，居民夜晚根本不敢開窗戶，一位有中考學生的住戶不得不將女兒送到親屬家復習功課。
16日12時，記者在現場看到，該小區的警衛室因是辦公用房，沒有排煙口和排污口，所以午飯期間，這裡四處彌漫著油煙味，街邊的馬葫蘆堆滿了污水雜物。
當日，記者跟隨小區居民找到物業部門，負責人李經理說，物業有對物業用房的處置權，所以他們將房屋出租是沒有問題的。再說人員要開支、花草每年的添加和維護、置辦新的小區設施……只靠居民每平方米1元錢的物業費用，物業管理資金根本不夠用。而出租的警衛室是臨街的房子，一年租金就25000元，如果居民能均攤這個費用，他們就將出租的警衛室重新收回來。
經過近一年的協調，小區居民與物業部門始終沒有達成統一意見。於是今年6月末，小區居民委托律師提起訴訟。
據負責此案的黑龍江高盛律師集團的律師李濱介紹，目前此案已經起訴到哈市道裡區法院，正在進一步審理當中。
物業用房不能賣居民不知情屢被騙
小區內的警衛室，本是為管理小區居民生活而建，但物業卻擅自將其變成盈利的工具，可以嗎？黑龍江高盛律師集團律師李濱表示，按照國家頒布的《物業管理條例》規定，所有小區的共用設施包括物業部門用於管理小區的辦公用房、小區內設施、樓梯內空間等，其所有權都歸小區居民所有，但因為哈市很多居民對此尚不知情，所以很多小區的共用設施成了物業牟利的工具。
隨後，記者又從黑龍江高盛律師集團了解到這樣一起物業用房被賣的糾紛。2000年，哈市的古女士在先鋒路自家臨街的房子開了一家汽車修配廠，2001年修配廠附近建起了一個新的住宅小區，古女士的修配廠後門正好在該小區院內，為了能規劃出封閉的小區，物業部門在緊挨著古女士修配廠旁邊又建起了一棟二層物業辦公用房。2001年10月份，物業部門得知古女士有擴大經營面積的想法後，找古女士商量賣給她那處辦公用房。看到100多平方米的門市房，標價18萬出售，古女士拿到對方給的房產證明後，就交錢買下了。誰知一個月後，新的物業管理部門卻徑自佔用了古女士買的房子，並稱物業用房是不能買賣的，所以古女士沒有該房的使用權。
對此，李濱律師表示，開發商在建設完小區後，按規定都要留一定比例的物業用房，此房雖有房產部門出具的正規房產證，但戶主名處標注的卻是『物業』字樣，用途也寫明的是辦公用房。按規定，有這種房產證明的房屋產權歸小區居民共同所有，是不能隨意買賣的。而一些物業公司卻拿著這種房產證公然將房屋出賣了，為自己牟利。但即使購房者有物業用房的房產證明在手，也只能啞巴吃黃連，必須將物業用房無償歸還小區居民。
因對小區物業用房的概念不清楚，使居民受騙的事情其實不少見。記者從哈市一家律師事務所了解到，從年初到現在已接到了幾起這樣的投訴：哈市開發區某花園小區內的一處物業用房被物業租賃給了倉買商店，物業管理者則安排到地下室內辦公，廁所不通、沒有自來水、無法安裝監控設備，物業根本起不到為居民服務的目的，一戶居民准備起訴物業管理者；哈市某印刷公司以每年28000元租金從哈市許女士處租賃了哈市道裡區一座高層住宅的房屋，在使用3個月後，被政府有關部門『請出』，因為該房是物業用房。對此，出租人許女士卻表示，她也是從別人手裡租來的。經過幾手的轉租，到底該追究誰的責任，目前律師還在調查當中。
記者踏訪：部分小區以共用設施牟利
14日，記者從哈爾濱市城市規劃局和哈爾濱市建設委員會了解到，對於小區內的一些房屋到底是不是物業用房，小區居民可到規劃局查明其用途，因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時，必須將物業管理用房的位置、面積、室號在預測面積(實測面積)報告中予以注明，並加蓋建設單位公章，物業管理用房在小區規劃中都應配置。
黑龍江聖德律師事務所宋恆玉律師表示，居民入住小區後，只關心自己家的面積大小、車庫安置情況等，卻很少有人查看小區物業的用房，所以使物業部門鑽了空子。除此外，按國家頒布的《物業管理條例》，小區物業將樓梯內空間承包給廣告公司、在小區內設立某公司宣傳信息、將小區空地設成對外停車場等方式牟利也是不可以的，因為小區共用設施所有權都歸小區居民所有。
17日，記者走訪了哈市一些小區發現，物業公司利用共用設施有償經營的情況並不少見。在哈市道裡區新陽路上一高層住宅內，記者看到電梯間內和公共走廊兩側的牆上均張貼了大量廣告。除了牆面之外，在一電梯出口還擺放了鏡框廣告，其中一則網絡游戲的宣傳單上還標出『向物業查詢相關信息』的字樣。
而在香坊區公濱路上的一個庭院式小區裡，一幅汽車的廣告佔據了綠化帶的一側。記者隨即按照廣告上的號碼8430××××打電話給這家汽車商。記者以小區物業管理者的身份，詢問刊登該幅廣告的情況，一名姓李的工作人員說：『老板和你們小區物業不是談好價錢了嗎，錢都已經交了，怎麼還問呢？』據該小區居民介紹，該廣告是今年三四月份掛到這裡的。
在走訪中記者還發現，一些物業管理部門將辦公用房租給其他公司。在道裡區顧鄉大街一小區的物業管理公司，一樓開成了幼兒園，二樓纔是物業辦公地方。對於物業辦公樓出租後的收益問題，記者現場詢問了該小區的14戶居民，得到的答復都是，雖然已經入住很久，但一直也不清楚這個收益到底歸誰。一位先生還表示，物業的辦公樓，出租的錢當然歸物業所有了。
黑龍江聖德律師事務所律師宋恆玉表示，按有關規定，小區共用設施的盈利額應歸小區居民所有，目前可能哈市一些物業部門存在用小區共用設施牟利的情況，但所得收入大部分揣進了物業部門的腰包。
小區居民有權追討應得利益
據了解，小區居民每個月都要交物業費，而物業公司每年也要公布賬目給居民，但大部分物業公司是不會把租賃廣告、房屋的收益加入其中的，但這樣卻使居民的利益受損。李濱律師表示，哈市大約有2000多個居民小區，起碼有半數以上的小區都存在物業公司利用小區共用部位和設施設備牟利的情況，但絕大多數小區居民對此並無太多概念。
對此，居民該如何保護自身權益呢？據哈爾濱市房產住宅局政策法規處負責人介紹，根據國務院頒布的《物業管理條例》的有關規定，建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。住宅出售單位應當按照規定提供物業管理區域必需的物業管理服務用房，物業管理用房的產權歸屬全體業主共有。而哈市3月份出臺的《物業管理條例》也對此進行了細化，物業管理用房等小區共用設施，屬全體業主所有。但對於物業用共用設施受益的行為，要一事一議：如全體業主同意，是可以的；如未經同意，則物業屬於侵權行為，業主可以追討。
對於住宅小區未按規定提供物業管理服務用房或物業部門擅自將小區物業用房等共用設施進行盈利的情況，小區居民該如何維權，律師李濱介紹了幾種解決途徑：小區業主委員會可把情況向房產行政主管部門反映，由房產行政主管部門通過調解解決；協商不成的，可以經業主大會同意，向人民法院提起訴訟。而為避免違規出售物業管理用房，業主委員會可以提請房地產登記部門給予產權異議登記，盡快解決糾紛。
