東北網7月11日電 在哈爾濱市近年來大量建設的商品房中，除住宅外，還有一批通稱為商鋪的商業營業用房。隨著近年來商鋪建設規模的不斷加大，哈爾濱市的商鋪存量也越來越大，其中大量商鋪空置。緣何近年來開發商興起了大規模的『造鋪運動』？空置的商鋪又是怎樣形成的？今後將如何消化這些空置商鋪？
商鋪建設遍地開花
從2003年下半年開始，哈市地產業就開始了『造商鋪運動』：萬達商業廣場、愛建新城、樂松購物廣場、巴黎廣場都希望使自己成為新興商圈中的主角；2005年開始，道外、香坊的舊城改造也打起了『黃金旺鋪』的招牌……一時間，商鋪的開發建設量大增。一項權威統計表明，到2005年上半年，全市新建、在建的大型商鋪面積超過了200萬平方米。而隨著新建住宅小區的不斷竣工，與住宅共同建成的門市房也不斷湧現。
與此同時，在空置商品房中，商鋪逐漸成為空置的主角之一。據統計，2005年，哈爾濱市商品房空置面積為396.4萬平方米，其中商鋪的空置面積就達138.9萬平方米，佔全市商品房空置總量的35%，空置比率佔到了總空置量的三分之一強。商鋪空置率已超過國家統計局測算的商品房空置率警戒線37.3個百分點。
商業地產緣何熱起來
商業地產是何時熱起來的？為何熱起來？業內人士指出，這是多種因素作用的結果。
『商業地產熱』的第一個原因，就是近來哈爾濱市商業的快速發展。哈爾濱城市規劃設計院對哈爾濱市大型商場市場建設規劃的調查顯示，近年來哈爾濱市商業市場開放度大大提高，具有國際流通水平的如沃爾瑪、家樂福等大型商業企業不斷湧入哈爾濱市。與此同時，國內的世紀聯華等大型商業企業也搶灘哈爾濱。這導致商鋪需求量增大，形成市場需求信息，商業地產因此成為開發商的投資高地。
另一原因是城市規模擴大，新的小區建設形成新商圈。近3年來，哈爾濱市的愛建新城、樂松購物廣場、會展中心周邊地區等都建設了大量商鋪。而舊城改造和拆遷的同時，部分商業網點被拆除，也造成商業營業用房供應階段性、局部性短缺，許多建築商紛紛將住宅底層建設成商鋪以迎合需求。
還有一個不容忽視的原因是商業地產的高回報。據統計局統計的數據顯示，哈爾濱市商鋪每平方米價格為4093.7元。在建設成本相當的情況下，開發商建設商鋪較建設住宅的利潤要高許多，業內人士估算，目前哈爾濱市商鋪平均價格比住宅平均價格要高出2倍以上，有的甚至達到5到10倍。
布局結構失衡造成空置
盡管商鋪出現了大量空置，但對哈爾濱市商業進行了詳細考察的愛達公司負責人王昌達卻仍認為，哈爾濱房地產市場目前供應的商鋪總量還是在合理區間內的。他算了一筆賬：截至2005年初，哈市已有商業營業面積265萬平方米，以哈爾濱市380萬的市區人口計算，人均商業營業面積尚不足1平方米。按照國際標准，人均商業營業面積1.5平方米纔能全面滿足人們的購物需求。如果將哈爾濱市已有商業營業面積加上在建的277萬平方米商業營業面積，以總量542萬平方米的商業營業面積來計算，哈爾濱市的人均商業營業面積纔達到1.4平方米。這說明哈爾濱商鋪的市場供應量目前還在合理范圍內。
既然供求量在合理范圍內，商鋪為何還大量空置。業內人士告訴記者，與開發住宅相比，商鋪所處的位置是其能否買出的最重要的因素。
市城市規劃局在對哈爾濱市商業進行規劃時發現，目前哈爾濱市老城區商業企業紮堆。而在這些地區商鋪空置卻較為集中，在新開發地區商業服務設施有待開發，商鋪卻顯得供應不足。業內人士指出，布局結構失衡是造成商鋪空置的主要原因。
有關方面專業人士還指出，開發商並未針對周邊市場需要對商鋪業態進行調研和設計，盲目進行商鋪建設，商業業態與當地市場需求不符，也造成一些地方有鋪無商的尷尬。
消化空置需多管齊下
采訪中多位專家分析認為，哈爾濱目前的空置商鋪大部分是近一兩年形成的，因為商鋪的特殊經營模式，其消化周期要比住宅長得多。但經過三到五年的消化期，隨著哈爾濱的城市擴張和商業業態的不斷完善，空置商鋪將有望得到消化，不過開發商所負擔的成本將大為增加。同時他們指出，目前哈爾濱市商鋪市場供應量已趨合理，如果開發企業繼續開發商鋪，應采取謹慎態度。
有關專家認為，目前哈市商鋪的空置現象為商服用房開發敲響了警鍾。在今後的商鋪開發中，開發商必須對自己的招商能力做全面評估，同時對所開發商鋪位置、經營業態也應該有具體的調研和設計，纔可以避免空置。
另悉，目前哈爾濱市已出臺《哈爾濱市商品市場體系(商業網點)建設規劃》。按照這一規劃，哈爾濱市今後將執行商務部門有關規定：建設3000平方米以上的商業地產設施項目，必須進行聽證；建設1萬平方米以上的商業網點，必須到國家有關部門進行聽證。這意味著在城市商圈的保持和擴張中，今後新建大型商業網點必須聽證，聽證後，商業地產開發商只有拿到同意建設的書面意見，纔可以辦理有關建設手續。
相信隨著開發商開發理念的逐漸理性化，以及政府相關宏觀調控政策的出臺，哈爾濱市商業營業用房的建設將走上持續健康發展之路。
