東北網8月1日電　從6月19日起，北京市工商局將暫停為所有登記地址是民用住宅的企業辦理營業執照。這一禁令在房地產市場、法律界和中小創業者中引發了激烈爭議：有人稱贊此舉有利於穩定房價，有人質疑文件的合法性，更有人擔心政策『一刀切』將加大中小企業的創業成本。在此之前，上海、廣州和西安等地已出臺相應的法規叫停或限制『民宅商用』，還有部分城市也在醞釀出臺類似的法規。

　　在哈爾濱，『民宅商用』完全可以用紅火來形容。近年來，哈市一些居民出於營利目的，把自己的房子租給他人開設大小商業項目或創辦公司，尤其是那些租金相對低廉、地段較好的住宅樓更是成為很多商家的首選。盡管引發市民的投訴和糾紛時有發生，但這股熱潮可謂勢頭旺盛，調查顯示，哈市九成小區存在『民宅商用』現象。

　　在『民宅商用』火熱的同時，與之形成鮮明對照的是，哈市約20%的寫字樓處在閑置狀態。不包括在建的專業寫字樓，目前哈市可出租的專業寫字樓面積為60餘萬平方米，在『民宅商用』與在建寫字樓的兩面夾擊下，寫字樓空置率持續上揚，整體市場顯得落寞和冷清。

　　『噪聲擾民』、『進出的陌生人太多，安全感越來越少』，眾多市民對『民宅商用』流露出煩惱和擔懮，但是其間的利益驅使依然為其營造了巨大的生存空間———

　　『民宅商用』進佔九成小區

　　由於寫字樓的租金明顯高於居民住宅，因此，經營者更願意選擇在住宅樓內開設商業項目或公司；對於房屋所有者來說，租給這些公司的租金往往要高於租給一般住戶。如此兩廂情願，使越來越多的商業項目或公司開進了住宅樓。在哈市一些主要街道上，舉頭望去，貼在住宅樓窗戶上的廣告比比皆是，有美容院、外語學校、幼兒園、旅行社以及各類公司等。有關人士評價說，是『雙贏效應』攪熱了『民宅商用』。

　　低房租讓『民宅商用』走俏

　　日前，記者來到位於南崗區花園街上的恆運大廈。在A座一樓記者了解到，這座大廈約有三分之二的住宅已被商用。學校、旅游公司、培訓機構等均在此辦公。在A座六樓辦公的黑龍江假日旅行社總經理史信明告訴記者，他已在這裡經營了六年時間。由於租用的是民宅，價格要比租用寫字樓低50%左右。另外，在這裡辦公，便利的交通條件是他很看好的優勢之一。

　　據了解，中小企業樂於選擇住宅來辦公，根本原因就是成本低。在經緯街一住宅樓內經營的哈爾濱毛文君形象設計藝術學校校長毛文君說：『選擇在住宅樓內經營，主要為附近的居民服務，同時吸引一些周邊地區的客人。選擇民宅，主要考慮到租金相對便宜，客源比較穩定。如果在寫字樓裡開學校，房租會大幅度增加。』

　　記者調查發現，民宅商用情況分為兩種：一種是臨街的老住宅樓。原來一樓是住房，被人為地改建成各種商鋪；另一種是在住宅小區中利用民宅為辦公地點開設的各種商業項目或中小公司，比如美容美體中心，小型的廣告公司、婚介公司等。哈爾濱市振達置業房地產經紀有限公司總經理華顯卓說，哈市九成小區存在『民宅商用』現象。

　　居民叫苦『民宅商用』

　　『民宅商用』給居民們帶來了很多煩惱和擔懮。7月27日9時，居住在道裡區安國街的出租車夜班司機楊曉波正在睡覺，一陣電子琴聲把他吵醒，原來是他家樓下的幼兒園開業了。氣憤的他來到幼兒園，與園長發生爭執。7月29日，哈市道裡區康安小區35棟4單元居民牛女士向記者反映，她家樓下一層開設了一家塑鋼門窗加工廠，巨大的噪聲和嗆人的油漆味讓居住在這棟樓的居民苦不堪言。7月29日下午，記者來到現場看到，這家加工廠的工人正在緊張地生產。得知記者的來意後，一名工人說，他們向房主交了租金，至於噪聲和氣味，他們也沒辦法。

　　在恆運大廈A座一樓，記者了解到，這座大廈約有三分之二的住宅已被商用，學校、旅游公司、培訓機構等均在此辦公。居住在A座14層的一位先生說，這個樓層有兩家住戶和兩家企業，每天進出該樓層的人很多。由於樓內企業多，上下班時乘電梯成了很鬧心的難題，同時，更讓他心存餘悸的是時常感覺到不安全，總覺得這個住了好多年的住宅漸漸地沒有了真正的家的感覺。目前整個樓內的住戶越來越少，很多住戶把房子出租後選擇更有家居味道的住宅小區去居住。

　　與此同時，『民宅商用』甚至還引發了業主與物業管理公司之間的衝突不斷昇級。近日，恆祥大廈的居民就與物業管理公司發生了激烈的衝突，險些動起手來，『民宅商用』就是雙方產生矛盾的焦點。據該大廈業主李先生介紹，據他所知，開發商把一部分房子直接賣給了公司商用，另一部分被物業出租給一些公司用於盈利，使小區居民生活受到嚴重影響。他們多次與物業公司協調，但始終得不到解決。李先生覺得住在恆祥大廈沒有安全感，一個月前，他已經在附近的一家小區內買了新房，打算將恆祥大廈的房子賣掉。

　　專業寫字樓因為擁有良好的環境和專業的管理，為眾多商業機構或公司所青睞，但在『民宅商用』熱潮的強烈衝擊下，哈市寫字樓市場的整體租賃遭遇了巨大的衝擊———

　　寫字樓租價跌幅達到兩成

　　『民宅商用』現象的普遍以及眾多低檔寫字樓爭搶客源，使哈市大部分專業寫字樓面臨『兩面夾擊』。哈爾濱市振達置業房地產經紀有限公司總經理華顯卓說，哈爾濱市的寫字樓分布具有很強的地域性，地段好的寫字樓經營狀況較好。絕大部分寫字樓根據對外交通聯系的便利情況、周邊地區繁華程度，較為集中地分布在火車站-秋林商圈內區域、省政府-開發區區域。開發區寫字樓租賃情況相對好一些，有的租賃率可以達到80%左右，其中，保利大廈、奧威斯大廈等寫字樓的經營狀況較好。

　　租賃率和出租價雙雙下滑

　　個別寫字樓相對較高的出租率並不能掩蓋哈市整體寫字樓市場的落寞和冷清，這從寫字樓租金逐年下跌的趨勢中就可見一斑。一項調查顯示，從租賃價格來看，哈市專業寫字樓近幾年來跌幅大都達到20%以上。哈市多數甲級寫字樓對外報價為3.5-4元/㎡/天，實際最終租賃價格在3元/㎡/天左右；乙級寫字樓對外報價為3-3.5元/㎡/天，實際成交租賃價格為2.5元/㎡/天左右。最近一次調查顯示，一些專業寫字樓最低租賃價不足2元/㎡/天，與去年相比跌幅達25%左右。在南崗區一家租賃情況較好的大廈，4年前的租賃報價達到5元/㎡/天，而目前其最低租賃價已經降到了3.5元/㎡/天，用專業人士的話說，跌幅有些驚人。

　　日前，記者來到了位於哈市道裡區的原『民族飯店』舊址。該飯店於去年被一家民營企業收購，因其優越的地理位置和較高的知名度，該企業欲將其打造成高檔寫字樓。但記者在這裡卻看到，其玻璃上落滿灰塵，透過貼著『寫字樓招商』的玻璃可以看到，招租處的辦公桌椅上也落了厚厚的灰塵，室內空無一人。據業內人士透露，由於哈市寫字樓市場持續低迷，經營者已經作出了暫緩招商的決定。昨天，在南崗區一家寫字樓內，記者看到，大堂竟然貼出了4條房屋出租的啟事。

　　中山路上的一家專業寫字樓是哈市高檔寫字樓的代表，被稱作租賃市場的』晴雨表『，其租賃率前幾年基本達到100%租賃率，近兩年來則回落至80%左右，遷出企業多為小型公司。

　　幾年前，秋林一帶寫字樓租賃率基本維持在80%左右，但受『民宅商用』等衝擊，再加上功能滯後、設備老化、交通阻塞嚴重和車位不足等因素影響，造成租賃情況走下坡路，租金日漸下滑，今年整體租賃率滑落至67%左右。一直以來，開發區寫字樓租賃前景被業內人士看好。一是開發區外向型企業較多，其次是交通、環境、配套均有一定優勢，租賃率一度達到了80%以上，但近年來一些檔次『不上不下』的寫字樓也同樣受到了『民宅商用』低價出租的衝擊，出租率持續走低。

　　寫字樓空置率達40%

　　一家市場調查公司的一項調查顯示，目前哈市寫字樓綜合空置率在40%左右。哈市寫字樓出現如此尷尬的境遇，一是巨大的『民宅商用』市場和空間給寫字樓造成了強烈的衝擊，尤其是那些中小型商業項目或公司，往往首選『民宅商用』；二是哈市多數資金雄厚、知名度高的企業早已進駐已形成氣候的南崗、道裡商業辦公中心；三是對開發商來說，寫字樓結頂工期比住宅長，銷售旺季也比住宅滯後，脫銷速度慢，資金回籠時間長，開發商要冒更大的風險，自然對後期回報期望值更高，價格相比同區域的住宅和商鋪要高出許多，嚇退了不少承租者；四是一些寫字樓主要以散租為主，這導致了整個寫字樓經營的專業化程度很低，客戶對整體環境不夠滿意。

　　最近，一家律師事務所在秋林附近租了一套寫字樓，但是由於該寫字樓采取的是散租，在這家律師事務所的周圍是KTV、酒店以及一些其他的公司，使得這家律師事務所辦公和形象都受到了一些影響，他們只好無奈地搬出來。該律師事務所主任說，選擇一家價格合適、環境理想、經營專業的寫字樓，現在成了一件難事。

　　一直以來，對於『民宅商用』國家並沒有出臺過明令禁止的文件，但這涉及到房屋使用性質的變更。實際上，哈市多數『民宅商用』者為了減少相關費用，沒有辦理變更手續———

　　『民宅商用』

　　暗流能否變明渠？

　　據介紹，哈市『民宅商用』有三種形式：一是原住戶利用資源優勢，自主經商創業；二是外來客戶廉價尋租，以求降低經營成本；三是住宅區人口密集，本身存在對商業服務網點的需要。事實上，隨著居民投訴的增多，特別是北京等地出臺相關禁令後，『民宅商用』到底合法還是違規，以及如何引導這一市場的健康、有序發展，更是引起了廣泛關注。

　　『民宅商用』的現實難題

　　小區內的『民宅商用』不僅打擾住戶的安靜生活，也給物業管理帶來不便和麻煩。『我們也很無奈，房屋是居民的私有財產，他租給誰，物業也無權乾涉。我們沒有執法權，非常不好管理。』哈市鑫遠物業公司地德裡分公司辦公室主任莊臣說，『物業公司不希望民宅商用，因為陌生人進出時保安都要進行登記盤查；小區多了辦公單位，進出的人多了，物業的管理任務也就重了。另一方面，來往人多，垃圾量增加，物業工作量也有所增長，可業主交的物業費沒變。』

　　黑龍江遠盛達律師事務所律師董彬說，一直以來，對於『民宅商用』國家並沒有出臺過明令禁止的文件，目前還沒有有關法律法規對『民宅商用』作出『違法』解釋。市房產住宅局法規處處長王雄偉認為，盡管目前國家對『民宅商用』這一現象還沒有明確的規定，但這涉及到房屋使用性質的變更，即由住宅變為商用，經營者應該去相關部門辦理變更手續。但是，記者從多家房地產經紀公司了解到，『民宅商用』後，絕大多數商家都沒有辦理相關的變更手續。道裡區一位在民宅內開外語學校的張先生說，變更商用手續後，水電等相應費用就高出許多，物業費要增加10%到20%。

　　『民宅禁商』夾縫裡的生存

　　市工商局一位負責人告訴記者，工商部門的審查僅限於經營者是否具有對作為住所(經營場所)的建築物的使用權，但對建築物的使用用途，並沒有賦予工商部門審查的權限。

　　黑龍江鼎昇律師事務所主任宋雲超說，《中華人民共和國公司法》關於設立公司的條件之一是『有公司住所』；《中華人民共和國公司登記管理條例》規定，申請設立公司應當向公司登記機關提交的文件之一是『公司住所證明』，該條例第二十四條對『公司住所證明』明確界定為『能夠證明公司對其住所享有使用權的文件』。也就是說，法律並沒有對公司住所的性質進行明確限定。

　　記者在采訪時還聽到了不同的聲音。哈市欣達會計師事務所所長張賓認為，對於擾民問題嚴重的餐飲、歌舞娛樂、生產加工企業，禁止是完全必要的，但類似一些事務所的機構，一般來說影響還不會太大，這種小企業應該得到支持。

　　『暗流』能否變『明渠』？

　　不可否認，『民宅商用』一直以『地下經濟』的面目存在，盡管法律沒有明確的禁止條例。那麼，有沒有一條使『民宅商用』從『暗流』變通為『明渠』的路徑呢？

　　學屆關於『民宅商用』的出路一直持續不斷，一種觀點是叫停『民宅商用』不能只是權宜之計，要以立法的形式治理『民宅商用』；另一種觀點則認為，強行禁止不如靠市場杠杆疏導，畢竟處於創業階段的中小企業一時還難以承擔過高的發展成本。

　　省商業經濟學會副會長牟永春認為，『民宅商用』是一個綜合問題，涉及的方面較多，應該以疏導為主，職能部門共同研究，尋求好的解決辦法。

　　牟永春說，解決『民宅商用』的難題，根本上還是要在寫字樓市場上做文章。『民宅商用』日漸火熱最直接地反映了中小公司辦公需求和寫字樓市場之間巨大的落差。全市40%左右的寫字樓空置率說明，哈埠很大一部分寫字樓的格局、檔次、租價和服務與市場需求不對位，以至造成嚴重的市場流失。

　　寫字樓的建設者和經營者要認真研究市場需求，調整經營布局和策略，將原來被拒之門外的眾多中小企業重新迎進門來。一句話，只有寫字樓市場紅火了，『民宅商用』纔會逐漸式微。畢竟，正規經營的寫字樓有著民宅無法比擬的辦公環境和條件，也更適合租賃企業的發展。

　　市場是一場磁力的角逐，只有寫字樓的吸引力足夠大了，『民宅商用』的『暗流』纔會變弱和消失。