東北網5月16日電 題:民宅商用:一道管理難題

　　商圈中『生』出新店鋪

　　哈爾濱市個體戶老張,在哈爾濱市南崗區秋林商圈內將一所民房改建成一所門市房，在改建過程中，老張的種種經歷透視出民宅商用的現狀。

　　老張在哈爾濱市南崗區秋林商圈內獲得了一所門市房，他將這所門市房辦成了外貿服裝店，並出租給一個北京人經營，這樣他每月可收取房租4000元。提起這家店鋪的由來，老張撫摸著平頭，講述了經過。他在秋林商廈的後街經營一家倉買店，這條街地處南崗秋林商業區黃金地段，整條街幾乎所有居民樓的一樓都經過改造變成了商業店鋪，這些店鋪五花八門，有的是飯館，有的成了房屋中介，有的開起了發廊……這條街上惟獨一幢建於二十世紀八十年代的居民樓的一樓臨街房屋沒有改變用途，還是民宅。老張很納悶，這麼好的地點為什麼不改成門市房？經過多方打探，老張得知，這家住戶是對老年夫婦，他們長期在此居住，無意改變房屋用途。

　　2004年，這對老人中的老太太去世了，老翁難以擺脫痛苦和孤獨，決定到兒子家生活，他的兒子決定出售這座使用面積60平方米的房屋。老人兒子要價55萬，由於要價高，沒有買家，一拖就是兩年。老張靜靜等著，直到2006年年末，經過幾番討價還價，失去耐性的老人兒子以47萬元的價格賣給了老張，老張接手後，第一件事就是把這所民宅改成門市房，老張深知，只要這所一樓臨街住宅改成商用門市房，價值就大不一樣了，在哈市南崗區花園街與大直街、果戈裡大街圍合區域，類似這個面積的新門市房價格在70萬元以上，老張下定決心要把這個民宅改成門市房。

　　然而這個過程卻讓老張費盡了心機，用老張的話說，那就是『民宅改門市，那不是一個簡單的難字』。

　　據介紹，起初，老張想按正規審批途徑，把購買的房子變成門市房。

　　他先來到秋林地區城管執法分局，詢問該如何申報，城管執法人員告訴他先要到規劃部門辦理審理手續，他又問：『規劃部門在哪？』他被告知在南崗區政務中心。老張來到南崗區政務中心，找到城建審批窗口，這裡的工作人員告訴他：『規劃部門不在這裡辦公，該部門在哈西地區。』

　　老張又跑到哈西，規劃部門工作人員對他說：『在民宅改商用審批中，我們既不是第一個部門，也不是最後一個部門，只是其中一個環節。』老張焦急地問：『那我該去哪裡？』對方告知需要到南崗區市容管理部門。

　　老張得知這個市容管理部門還是在南崗區政務中心後，又返回南崗區政務中心，來到市容管理所，市容管理所人員對他說：『民宅改商用，需要先到房產住宅局辦理鑒定。』老張問：『房產住宅局在哪？』得到的答復是：『不知道，自己掛114查詢吧。』

　　跑得暈頭暈腦的老張十分上火，他靜下心來，和朋友研究後，決定不再去辦理審批手續了，先動工改造。他找來4個力工，經過一番錘敲鎬砸，把民房的臨街窗戶改成了門，並在門下修砌了水泥臺階，民宅有了臨街獨立出入口。

　　窗改門的第三天，城管、房產等部門執法人員接踵而至，將該房貼了封條，給老張下達處罰通知，各類罰款達2萬餘元，並要求老張限期恢復房屋原樣。

　　房子被封了，老張托朋友在半個月之內辦理了各類手續，房子沒有恢復原樣，而封條解除了，老張開始大規模裝修，辦理了工商執照，商鋪開張營業了。

　　關於老張朋友是如何辦理這些審批手續的，老張搖頭拒談，只是嘿嘿地笑。

　　逐利下的『民』改『商』

　　為何大量的民用房被改為商用房？民宅商用是否合法？民宅商用到底需要履行什麼樣的手續？記者為此進一步調查。

　　在哈爾濱市南崗區城管執法部門，有關人士介紹，去年這個區查處各類無審批手續窗改門等事件50餘起。據講，建於20世紀80年代臨街的一樓老式民宅由於缺少商服用房的規劃設計，這類房屋大規模商用改造在前幾年達到高峰，目前這個年代的房屋能改成商服的，幾乎都進行了改造，哈爾濱市房產住宅管理部門數據顯示，該市建於20世紀80年代臨街一樓民宅改建率達97%以上。

　　另據了解，20世紀90年代以後建造的房屋都規劃設計了商服用房，但其數量滿足不了商用的需求，當前這類不臨街的地處居民院、小區內一樓民宅改成商用房的勢頭不減。臨街的一樓民宅不是商用的已是所剩無幾，經營者又盯上了二十世紀90年代後期的小區內住宅樓，這類民房改成商用房現象當前十分突出。

　　記者在采訪調查中發現，在道裡、南崗中心區域，一些居民樓內普通民宅開辦了按摩房、公司、學生看護班、甚至還有飯店的包房……哈市道裡區通江街一幢民宅的電子單元門已經失靈了，該樓居民說：『樓上辦了看護班，

　　每天大批學生家長出出進進，電子門給弄壞了。』

　　據了解，這些開設在居民樓樓內的商業用房大部分沒有經過審批，而是成了民宅『地下』商用。

　　與此同時，一些新建居民住宅樓也加入民宅商用的行列。這些居民樓開發、物業等部門只顧售房和收取物業費，並不管購房者的用途。在道裡區井街一幢高層住宅還有幾套房屋在出售，兩名男子問售房人員：『買房子開公司行不行？』該售樓人員打電話詢問主管後對他們說：『辦公司行，只是物業費要交雙份。』

　　一位業內人士告訴記者說，當前哈爾濱市變更房屋使用用途的行為主要有兩種：

　　第一類，比較明顯的，在房產臨街或臨院一側的一樓，將自有住宅自行拆改並扒開一個門，甚至新建臺階，以形成一個便於出入的通道，之後便是經商開業。第二類，比較隱蔽的，在小區非一層的自用住宅中進行經營性辦公，這種變更使用用途的方式比較隱蔽，不明顯，在樓外側一般看不到。

　　民宅商用為何這般火熱？如果說舊的小區民宅商用是受當時規劃限制造成的，那麼新建小區發生的民宅商用又是為什麼呢？

　　首先，是民宅房屋價格明顯低於正規商服用房和寫字樓，如今，哈爾濱市道裡、南崗區的寫字樓中100平方米每月租金在8000元左右，而租用民宅100平方米的租金在3000元左右，這樣可以降低經營成本。

　　其次，商業區內經營用房滿足不了日益增多的經營需求。省內一位房地產開發商也告訴記者，政府結合本地經濟社會發展情況、城市功能定位和經濟結構調整情況，做出土地安排使用供應計劃，主要包括住宅商品房用地、商服用地、經濟適用住房用地、工礦倉儲用地等。國土資源等部門對經濟適用房用地、住宅商品房用地、商服用地、基礎設施用地、工礦倉儲用地及科教文衛體和行政辦公用地進行詳細劃分，開發商難以獲得超出計劃外商服用地。盡管按規劃建設出了一定數量的商服用房，但滿足不了商用需求，小區內的民宅商用改造也就難以避免。

　　民宅商用的『模糊管理』

　　民宅商用大量存在，糾紛也不斷出現，那麼，對於這一問題，有關部門是如何管理的呢？記者試圖采訪管理者，但曲折的調查最終讓記者發現：『民宅商用』目前的管理只能用『模糊』來形容。

　　模糊其一，按照現行《中華人民共和國公司法》規定，關於設立公司的條件之一是『有公司住所』，但工商部門的審查僅限於經營者是否具有對作為住所(經營場所)的建築物的使用權，但對建築物的使用用途，並沒有賦予工商部門審查的權限。工商部門對開辦商服的房屋並不管是民用房產權還是商用房產權。也就是說，法律並沒有對公司住所的性質進行明確限定。

　　模糊其二，按照規劃部門的要求，民宅改成商用房，必須得有獨立出入口，同時不能與居民共用樓梯。但大批將民房改成商用房的經營者並沒有改變房屋民房的性質，因此不用報請規劃部門審批，規劃部門對不變更產權的民宅商用房又無管理權。據了解，沒有獨立出口，一些經營者決定把民宅窗戶改成門。窗改門正常審批需要報請房產住宅鑒定部門進行房屋改建安全鑒定，這種鑒定只是技術鑒定，至於窗改門後的房屋是否用於商業經營，房產住宅管理部門沒有管理權限。

　　鑒於當前餐飲等行業污染擾民問題突出，環保部門與工商部門制定了辦理餐飲、娛樂營業執照會簽制度，對民宅改成商用房要進行環境評估，根據房屋具體情況，設立20~40個監測點，每個點收費為290元。此外民宅改成商用還要報請消防、市容等部門進行審批。

　　在哈爾濱市房產住宅局，有關人士對記者說，民宅商用現在形成房產、規劃、消防、環保、城管等部門多家管理格局，申辦者要上下左右多方簽字，手續十分繁瑣，多部門管理又缺乏緊密銜接，工商與規劃、房產等部門對民宅商用審批、下發執照的脫節，導致了民宅商用處於一個模糊地帶。工商部門審批執照，不查房屋產權性質，導致一些經營者『先斬後奏』，在無審批情況下，直接改造房屋，一旦接到舉報，發現擅自改造民宅變商用者，多家管理部門又蜂擁而上進行處罰，有部門開出5000元的罰單，而有的部門開出6000元處罰……

　　然而，多家處罰並沒有讓大部分改造的民宅恢復原樣，其中很多業戶采取種種方式，拿下審批手續，這些民宅又『正常』地成了商用房。

　　正牌商服樓受到衝擊

　　大量的民宅商用對新建的商服樓和寫字樓形成了衝擊。

　　在哈爾濱市道裡區通江街上，90%的民宅改成了商服用房，開設了餐館、公司、商店。該街中段一座新建樓宇的一樓商用房銷售了一年多也沒有出手，四間商服用房大門緊鎖。據銷售人員介紹，該樓商服用房有4套，面積在160平方米~260平方米，而銷售價格在380萬元~520萬元。據銷售人員講，周邊是大量的民房改成的商服用房，價格便宜，幾十萬元就可以兌下一個建築面積70多平方米的房屋。

　　在哈市南崗區果戈裡大街上，一座寫字樓空置率達70%以上，盡管租金每平方米價格在4元錢，比去年降了近30%，但乏人問津。管理者說，雖然該寫字樓地處商業區，但不好出租。據稱，周邊一些住宅樓也出租，並且價格有優勢，二樓以上使用面積在60平方米的房屋，每月租金在1200元左右，對租房辦公人員很有吸引力。

　　一些民宅在商用過程中，糾紛不斷。一般來說，『民』改『商』拆改的過程可能會造成樓體的破壞，嚴重的會造成樓體承重結構的破壞或影響。在高層建築中，如果是從事群體性較強的經營性活動，則直接增加了樓內的人員流動數量，同時也給樓內增加了不安全因素，客觀上給其他本樓業主帶來不便和麻煩。記者在哈市道裡區人民法院了解到，該院每年受理的該類民事案件呈上昇勢頭。其中有因商用房噪音擾民引發毆斗，進而受害方提起訴訟索賠的；有的商用房在鄰家牆體上設置燈光、牌匾，或佔用公共通道遭到反對，鄰居對此提出停止侵害。此外環保部門對設在居民樓內的商服油煙、噪音擾民申請法院強制執行處罰的案件也呈上昇勢頭。

　　明確管理是當務之急

　　據了解，當前北京、上海等地，對民宅商用采取禁止的做法，但由於今年10月1日即將實施的《物權法》中明確了業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利，同時又規定了業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。為與該法統一，目前各地正處於政策法規調整期。

　　關於民宅商用問題該如何管理，避免泛濫？記者就此采訪了哈市房產住宅管理局。該部門宣傳部負責人表示，當前哈市民宅商用管理現狀是多家管理，缺少統一管理協調機制，沒有牽頭主管部門，而且政府至今沒有明確的法規規定，該由哪個部門來牽頭建立協調管理民宅商用機制尚未形成。

　　律師陳川認為，為切實管理好民宅商用問題，有關方面應該出臺規定，明確工商、規劃、房產等部門在管理中的職責，形成完整管理鏈條，避免脫節，合理規劃布局，堵住暗箱操作博取利益的漏洞。