東北網10月12日電(記者 高長利)  從即日起至明年4月，省工商局在全省范圍內集中開展專項執法行動集中清理整治商品房買賣及物業管理『霸王條款』。全省各地商品房買賣及物業管理『霸王條款』申訴舉報電話為：12315。

　　省工商局要求，各房地產開發企業、商品房銷售企業、物業服務企業要對企業發布的商業廣告、宣傳資料及認購、訂購、預購協議、商品房買賣及物業管理合同中的格式條款進行自查。凡含有損害消費者權益，危害社會公共利益內容的，必須自行改正。上述企業使用的房屋買賣、物業管理合同格式條款，須向當地工商行政管理機關備案。對逾期拒不改正，不進行備案，繼續實施違法行為的，工商行政管理機關將依法給予行政處罰，並進行社會公告。

　　附：部分商品房買賣和物業管理『霸王條款』點評

　　條款內容1：圖片文字均為要約邀請，出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(樓盤模型、售樓書或其他載體中的所有圖片、資料數據、說明等)僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發生爭議時，所有細節均以政府最終批准的法律文件及雙方的約定為依據。點評：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定『出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。』《黑龍江省合同格式條款監督條例》第二條規定，適用於消費者的制度或者規定、商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等，其內容具備要約條件的，視為格式條款。目前一些商品房經銷企業，在營銷活動中做不實的宣傳，並利用法律術語玩文字游戲，混淆要約和要約邀請的法律概念，為自己推脫責任。此類聲明屬於違反法律規定，免除經營者責任的不平等格式條款。

　　條款內容2：因遭受不可抗力而導致的違約行為，出賣人不承擔違約責任，不可抗力因素包括但不限於：自然災害、戰爭爆發、政府管制及辦證行為滯後、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。點評：《中華人民共和國合同法》規定，不可抗力是指不可遇見、不能避免並不能克服的客觀情況。出賣人不能隨意界定或擴大免責的范圍。該條款對『不可抗力』作任意擴大解釋，擴大了經營者的免責范圍。

　　條款內容3：因市政規劃變化，消防等其他非出賣人的原因所做的設計變更，買受人無權選擇解除合同，出賣人可以不再另行通知買受人。點評：《中華人民共和國合同法》規定，當事人協商一致，可以變更、解除合同。《黑龍江省合同格式條款監督條例》第九條規定，格式條款不准含有『限制消費者依法變更或者終止合同的權利』的內容。設計變更屬於合同的重大變動，出賣人應通過合理的方式通知買受人。該條將第三人造成的合同變更的責任轉嫁給買受人，並剝奪了買受人解除合同的權利，免除了出賣人應承擔的責任。

　　條款內容4：本協議最終解釋權歸出賣人。點評：在商品房買賣過程中出賣人和買受人雙方是平等的民事主體關系。《黑龍江省合同格式條款監督條例》第九條規定，格式條款不准含有『規定經營者單方享有對合同的解釋權』的內容。買受人有知情權，出賣人對合同的內容進行說明是法定的義務，一旦發生消費爭議，出賣人的解釋只能是合同一方當事人的主張，不能成為最終解釋。

　　條款內容5：面積誤差時，買受人不退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據實結算房價款。點評：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十四條(二)款規定，面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。《黑龍江省合同格式條款監督條例》第九條規定，格式條款不准含有『限制消費者依法變更或者終止合同的權利』、『規定消費者對於因經營者提供的商品或者服務受到的損害，不享有請求賠償的權利』的內容。該條款違反法規規定，免除了經營者責任，限制消費者要求解除合同或獲得違約金和其他賠償的權利。

　　條款內容6：買受人解除合同的，買受人按應付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人解除合同的，出賣人按應付款5%支付違約金。點評：該條款對雙方承擔的違約責任作出不平等的規定，加重了消費者的責任。《黑龍江省合同格式條款監督條例》第五條規定，經營者擬定或者向消費者提出格式條款時，應當遵循公平、誠實守信的原則，不得濫用其優勢地位，作出對消費者不公平、不合理的規定。該條例還規定格式條款不准含有『規定消費者支付的違約金或者損害賠償金超過合理數額』的內容。

　　條款內容7：買受人在辦理入住手續時應繳納物業、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話及裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續。點評：買受人交付了全部房款，履行完了自己的義務，出賣人就應履行自己的交房義務。物業管理，水、電、氣等供應及費用的收取是業主與物業公司，水、電、氣供應商之間的另一個合同關系，物業公司不能附加不合理條件拒絕買受人入戶。

　　條款內容8：本認購書簽訂後×日內，認購人未與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付定金不予退還。點評：最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該條款違反公平原則，免除了因出賣人的原因造成合同不能達成一致所應承擔的責任，或不可歸責於雙方當事人的原因返回定金的責任。

　　條款內容9：該商品房所在樓宇的屋面使用權屬於出賣人，該商品房所在樓宇的外牆面使用權屬於出賣人，買賣雙方同意屋頂和外牆面廣告權、會所、休閑娛樂設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬於出賣方。點評：根據《物權法》的規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，建築區劃內的公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。《物業管理條例》也規定，利用物業公共部位、公共設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業得同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積規則》規定，商品房的外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半計入整幢商品房的公用建築面積。為此，商品房屋面和外牆面及其他公用設施、用房的所有權、使用權、收益權屬於該幢商品房的全體業主共同所有。

　　條款內容10：在本物業公司管理的停車場停放車輛收取停車費。每月每戶自行車××元、摩托車××元、轎車××元。車輛損壞或丟失及車內物品丟失均由車主自己負責。點評：業主向物業公司付了停車費之後，實際上和物業公司形成了保管合同關系。《合同法》規定，保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應承擔損害賠償責任。物業公司收了停車費，卻規定丟車或車損由車主自負責任，顯失公平。屬限制消費者獲得合理賠償權利的不平等格式條款。

　　條款內容11：裝修期間收取公共樓道裝修費及電梯特護費，按建築面積每平方米月收××元。點評：國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務成本或者物業服務支出構成，包括『物業公共部位、公共設施設備的日常運行、維護費用』。公共樓道和電梯的裝修和維護應該納入物業服務的日常支出，而不應該再向業主另行收取費用。該條款屬於違反法規，不合理收費的不平等格式條款。

　　條款內容12：買受人必須同意所購房產的空調支架、樣式和規格尺寸，均由物業公司統一制作，費用由買受人承擔，並不得裝太陽能熱水器。點評：該條款限制了消費者的自主選擇服務權和公平交易權。《中華人民共和國消費者權益保護法》第九條規定，消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經營者自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。《中華人民共和國消費者權益保護法》第十條規定，消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。

　　條款內容13：本住宅小區已經統一為小區居民預留了上網寬帶端口，購房者在入戶時應交納××元的寬帶初裝費。點評：根據《中華人民共和國電信條例》規定，住宅小區應當設置電信配套設施，建築物內的電信管線應納入建設項目並同時施工與驗收，所需經費應納入建設項目概算。《中華人民共和國消費者權益保護法》規定，消費者有權『自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務』，『有權拒絕經營者的強制交易行為』。該條款違反法規規定，轉嫁應由經營者承擔的義務，不合理收費，而且限制了消費者的自主選擇服務權和公平交易權。

　　條款內容14：業主在繳足各項費用的同時，必須交納××元裝修押金，否則就不給鑰匙。點評：買受人交付了全部房款，履行完了自己的義務，出賣人就應履行自己的交房義務，物業公司無權拒絕買受人入戶。該條款屬於違反法規，附加其他不合理條件的不平等格式條款。

　　條款內容15：業主裝修時，不管運不運垃圾，都必須交垃圾運輸費×元/平方米。點評：國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。《中華人民共和國消費者權益保護法》規定，消費者有權『自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務』，『有權拒絕經營者的強制交易行為』。該條款屬於違反法律法規，不合理收費，強制服務的不平等格式條款。