東北網7月3日訊(邵雲凱 記者杜筱) 2008年上半年黑龍江全省各級消費者協會受理房產消費糾紛案件83件，比去年同期增長25.6%。日前，黑龍江省消費者協會發布第7號消費警示，提醒廣大消費者，選購二手房務必察明情況，簽好合同，避免『上當』。

　　據黑龍江省消費者協會有關人士介紹，近年來，二手房行情漸趨火暴。但是，房產中介市場魚龍混雜，一些中介機構運作不規范，甚至設置陷阱誘導消費者吃虧上當。2008年上半年黑龍江全省各級消費者協會受理房產消費糾紛案件83件，佔房屋與裝修建材類投訴案件總量的45%，與去年同期相比增長了25.6%。為此，黑龍江省消費者協會提醒廣大消費者，選購二手房務必察明情況，簽好合同，避免『上當』。

　　選購二手房必須考察『四大要素』

　　一要察明產權現狀。對於產權不明晰和存在糾紛的，消費者一定不要購買。要注意產權證上的房主姓名與售房者是否一致，產權有沒有被抵押、被法院查封，以及是否存在其他共有人等。還要搞清所選二手房是商品房還是集資房或者經濟適用住房，集資房需要賣房者所在單位同意並出具手續纔能上市交易，經濟適用房要住滿5年纔能上市交易。

　　二要弄清歷史背景和房屋結構。要了解所選二手房的竣工年代和產權期限，驗明現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致，弄清有沒有欠繳物業和水、電、氣、暖等費用。此外，還要考察房屋的結構情況，看有無破壞房屋結構的裝修，管線是否合理，有無私搭、改建造成房屋主體結構的損壞等。

　　三要考察周邊環境和生活配套設施。要走訪一下周圍的鄰居，考察房屋周邊有無噪音、有害氣體、水污染等污染源，了解水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應等情況，把周邊環境和居住的配套設施搞清楚後再決定是否購買，避免在不知情的情況下買到手了又後悔。

　　四要了解物業服務狀況、收費情況和房產有沒有住房專項維修資金。主要是考察該二手房是否有物業服務；而對有物業服務的也要考察該物業公司的信譽情況和服務到位程度、物業服務設施是否完好和運行正常、物業管理收費和停車位收費等是否合理和符合規定等。同時還要考察水、電、氣、暖的收費是高還是低等。更不要忽視對該二手房是否有住房專項維修資金(專門用於住房共用部位和公共設施設備保修期滿後的維修、更新、改造)的考察，以免日後支付『巨額』維修養護費用，出現買得起住不起的情況。

　　簽訂二手房買賣合同必須寫清『五大主要條款』

　　一要驗明並寫明中介公司的真實性和法律資格。通過中介公司購買二手房，要先同中介公司簽訂房產經紀合同，待產權交易即將形成時再同原房主簽訂房產買賣合同。簽訂房產經紀合同前一定要驗明中介公司的真實性和合法性，並且盡可能選擇有實力、講信譽的中介公司。要認真了解你所面對的中介公司是否有營業執照、是否在房管部門備案並取得房地產經紀機構備案證書；要驗明原房主對中介方的授權委托書，以確認中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺詐。

　　二要核實並寫明簽約主體。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前需首先確認簽約主體的真實性，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方居間擔保的情況下，該問題更需引起客戶的注意。

　　三要寫明違約賠償責任和賠償金額。房產交易過程復雜且金額較大，有時會出現意想不到的情況和違約行為。為避免以後出現糾紛時難以解決，就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。

　　四要寫明房產、附屬設施的交接時間和有關費用承擔的劃界時間。在確定和寫明所購二手房及附屬設施的交接時間的同時，還應注意確定和寫明水、電、氣、暖、物業等費用的劃界承擔時間，避免日後引起麻煩甚至糾紛。

　　五要寫明付款和過戶時間。對首付款和尾款，房產買賣合同一般規定由買方在不同時間段交付原房主。為此，合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。特別值得提出的是，某些房產中介公司收到客戶定金甚至是首付款之後仍會帶其他客戶看房，誰出價高他們就把房子賣給誰，為此不惜與前一個客戶毀約。這是一種『一房多賣』的違規操作。為此提醒消費者，如果您確實看中某套房子一定要盡早和房主見面，當面簽訂合同，交付定金，千萬不要完全依賴中介公司。