東北網7月20日訊　如今，房屋的產權、價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面，已經是消費者購買二手房經常要考慮到的問題。但是很多人卻經常忽略一個同樣重要、甚至更為重要的問題———戶口。

　　案：

　　一、不遷戶口補償金平分

　　哈爾濱市的吳先生最近在道裡區購買了一套二手房，在交易過程中他卻發現，該房屋上家的上家(於2003年交易)兩夫妻的戶口居然還留在這套房子裡。上家給吳先生看了其2003年買房的合同，其中有一條款規定：上家的上家必須於2003年12月前將兩個戶口遷出，否則，每月承擔1000元違約金。上家說，因為有這份合同，他以為他的上家早已將戶口遷走。但事實上，兩人到派出所一查，兩夫妻的戶口還在。當吳先生與房主找到那對夫妻現在的居住地時，沒想到他們以種種理由拒絕將戶口遷走。吳先生表示，當初之所以在這裡選購二手房，就是看准了有昇值的空間，將來一旦拆遷，有可能在補償金上得到實惠。而如今的情況卻讓吳先生暗暗擔心，那對夫妻戶口始終不遷出去，將來一旦房屋拆遷，所得拆遷費是不是要與人平分。

　　律師的回答讓吳先生的懮慮變為現實。一位律師告訴吳先生，如果將來有拆遷問題，而且是按照戶籍人數來補償的話，那麼不管他願不願意，補償款都不得不在該房屋內的所有戶籍人員之間平分。

　　二、買房子

　　張女士的孩子明年就要上小學了，由於自己目前家住在郊區，戶口范圍之內實在找不出教學質量能讓她滿意的學校，她便動了把戶口遷出去的念頭。張女士告訴記者，自己在經過多方打探和詢問之後，南崗區某小學成為她最理想的選擇。幾經尋找，今年4月，張女士終於在南崗區該小學校區內買下了一套小戶型的二手房，覺得明年孩子上好學校的問題終於可以解決了。

　　然而接下來的事情則讓張女士備感無奈。當她拿著房產證到當地派出所辦理戶口遷入手續時，被民警告知原房主的戶口還沒有遷出，不能為她辦理新的戶口遷入手續，必須由原戶籍人親自辦理。可張女士聯系到原房主，卻得知原房主長期出差在外地，一時半會兒還回不來辦理遷戶口的手續，至於什麼時候能回來也要看工作的安排。張女士覺得很郁悶，本來是為了孩子明年上學纔買的房子，如果原房主長期不回來，辦不了落戶，耽誤了學校報名，那可真是得不償失了。

　　法：

　　戶口問題不能被忽略

　　如今，房屋的產權、價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面，已經是消費者購買二手房經常要考慮到的問題。但是很多人卻經常忽略一個同樣重要、甚至更為重要的問題———戶口。

　　據了解，目前很多市民購買二手房就是為了方便孩子就近上學，把孩子的戶口遷到有重點學校的片區。一些中介人士介紹，沈陽有重點中小學的片區的二手房，一直是成交的熱點。但張女士的遭遇卻提醒我們，市民在為孩子入學購買二手房時，需要關注原房主的戶口問題。

　　據法律專家介紹，二手房交易的一般流程是，買賣雙方經過談判同意成交以後，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，產權過戶是與房款支付同時進行的，而上戶口則並不在這一過程之內。

　　專家表示，買二手房並在此落戶，需要在買方擁有了房產證後纔能進行處理，而由於買房跟落戶並不在一個系統之內，屬於兩個部門不同的職權范圍，所以房屋過戶、拿到房產證並不意味著戶口自然遷過來，而且派出所也對交易並不知情，不會主動找上門來要求遷戶口。因此，如果雙方都不留意的話，戶口問題自然不會解決，很多有關戶口的房屋買賣糾紛就是因為這個原因產生的。

　　據了解，目前在我國，戶口和房屋產權是分開管理。戶口歸公安機關管轄，產權糾紛纔可以通過法院來處理。一位法官告訴記者，『戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬於行政管理范疇，不屬於民事案件的受理范圍。』也就是說，如果單純以『遷移戶口』起訴的話，法院是不會受理的。那麼如果遇到原戶主不願遷走戶口的情況怎麼辦？從目前情況看，只能由社區民警和居委會乾部上門做思想工作，但是派出所沒有權力強制要求原戶主將戶口遷走。

　　雖然無法強行要求上家遷走戶口，但購房者也不是無計可施。法律專家建議，在簽訂二手房買賣合同時，可以在『附加條款』中注明戶口問題。市民在購買二手房時，可以先查詢房屋的戶籍狀況，房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方可要求與賣方一起到派出所查閱。其次，最好讓賣方出示戶口本，並留存復印件。通過審查賣方的戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。

　　專家表示，在房子交易前，最好就戶口問題約定適當的付款方式和違約責任。在簽訂購房合同時應把握兩點：一是付款的時間。買方可以在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時，纔可以付清全部的購房款。二是違約責任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠遠不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責任作出約定。明確了違約責任，就可以免除買方在損害方面的舉證責任，買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。