東北網12月26日訊 2008中國樓市——『拐點』、『降價』、『救市』無疑是關鍵詞。房地產市場的低迷對哈爾濱市的波及雖然步履緩慢，但也足以引人注目。今年前11個月，哈爾濱市累計銷售住宅面積為377萬平方米，較去年同比下降30.5%，空置面積為304萬平方米。不同於廣州、上海、杭州、北京等地的『降價』、『淨值縮水』等焦點，哈爾濱市房地產市場的現狀是：市民對住房的剛性需求仍然存在，房地產商降價空間有限，成交量卻持續低迷。冰城置業者們的冷靜觀望，使地產商們感到了前所未有的壓力。
樓市陷入觀望僵局
日前，記者對省城房地產市場進行了連續采訪，並於12月23日與哈爾濱市房產住宅局共同邀請了十幾家在哈爾濱市有代表性的房地產企業座談。多家開發商均表示：10月份以來，尤其到了11月份，來看樓盤和電話諮詢的客戶急劇下降，並且購房人簽約意願不強。哈爾濱市房產住宅管理部門提供的數據顯示，今年10月份，哈爾濱市商品房共銷售2969套，而去年10月份共銷售商品房4621套，同比下降了35%。今年前11個月，哈爾濱市累計銷售住宅面積為377萬平方米，較去年同比下降30.5%。空置面積為304萬平方米。
房交會上，人頭攢動。於志華攝
在某售樓處，前來諮詢的小張告訴記者，他和女朋友大學畢業已工作了三年，准備結婚，他們已經看了好幾處樓盤。他告訴記者，他們剛參加工作攢錢不多，新政出臺後，首付可以減少，而且貸款利率也一降再降，但他仍要等待房價降到心理價位時再出手。
從今年年初哈爾濱市房地產市場銷量下滑至今，哈爾濱市房屋銷量始終在低谷徘徊。盡管國家出臺多項利好政策，但未見有攀昇的跡象。而今年前11個月，哈爾濱市房地產投資規模與去年同期相比出現大幅增長。一方面是新開發投資規模大，建好的房子銷售緩慢，預售資金流入放緩，資金壓力在不斷加大；一方面是市民觀望不出手，剛性需求無法釋放，使冰城樓市陷入僵局。
購房需求仍然很大
『在哈爾濱市購房的九成是本地自住居民。』哈爾濱市房產住宅局有關負責人向記者介紹說。據統計，近幾年來，在哈購買住房的有94%以上的購房者是為了自住，九成均為本地市民，市民多以購房自住或以小換大、以舊換新的剛性需求為主。據哈爾濱市房產部門的數據顯示，截至11月，哈爾濱市銷售的商品住房中，僅有0.03%賣給了外國人，6%賣給了外地人，其餘都是本埠市民購買，此前本埠市民購房的比例更高。目前哈爾濱市的房價水平集中反映了廣大居民的住房消費能力，與居民收入的變化相適應，也反映出民間存在著現實購買力的旺盛需求。
哈爾濱市發改委經濟研究所房地產研究中心主任周廣寧說，從國際經驗看，人均GDP超過2000美元後，住宅消費將步入加速昇級階段，巨大的住宅需求開始釋放。市統計局最新統計數字顯示，到2007年12月31日，哈爾濱市GDP已超過2400億元，人均GDP突破3000美元，表明哈爾濱市經濟已步入加速發展階段，因此，百姓舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求會持續旺盛。另外，家庭小型化趨勢越來越明顯，『小兩口』婚房等購房需求也會十分旺盛。
統計局調查顯示，21.7%城鎮居民家庭擁有兩套以上房屋(包括房改房)，2%家庭擁有三套以上房屋。據悉，目前在哈埠，改善型需求已成為市場主導性需求。部分樓盤價格逆勢保持著小幅上漲。
降價空間有限
面對席卷全國的降價風潮，哈爾濱市開發商不約而同地表示：與深圳、上海、北京樓市不同，哈爾濱的房價沒有太多泡沫，因而難以大幅下降，特別是二環以內的房價幾乎不存在降價空間。房產成本包括土地成本、建安成本和稅費等三大塊。建安成本不完全是建築材料，還有人工費。目前哈爾濱市二環以內的房子，僅建築面積每平方米成本就在4000元以上，對比目前的房價不難發現，哈爾濱市商品房降價的空間非常有限。而一旦出現『割肉』式銷售，勢必帶來惡性循環，後果嚴重。而據了解，目前哈爾濱市開發企業佔用自有資金的是多數，迫於還貸壓力大幅降價的可能性不大。所以，打破僵局，關鍵是要從哈爾濱實際情況出發，因地制宜，適時出臺相關配套政策，提振市場信心。
樹立形象正當其時
面對目前哈爾濱市房地產市場買賣僵持不下的局面，有關人士認為，目前正是重振市場的好契機。
國家關於樓市的新政舉措相繼出臺。國內一些省市政府部門充分利用國家政策，因地制宜制定和出臺了相關配套政策。記者了解到，哈爾濱市有關部門也正在醞釀出臺相關政策。
房地產專家認為，樓市這種僵持不下的局面，對哈爾濱市房地產商來說，正是樹立誠信形象的大好時機。目前，哈爾濱市部分房地產商已開始打品牌、樹形象的行動。哈爾濱上和置業有限公司推出了『無理由退房、降價補償、手續齊全、准時入戶』廣告承諾。遠大房地產甘冒風險，與預購房者簽訂『景觀合同』，將小區內配套建設的景觀綠地寫進售房合同中，讓購房人監督。
房地產市場是消費市場，更是民生市場。『誠信售房、放心置業』是房地產商經營的根本所在。危局關頭，房地產商大打『誠信』『放心』牌，確是明智的選擇。
