東北網1月7日訊 在物業糾紛迭起的背後，反映的不僅是物業管理服務問題，還折射出業主與物業權利義務不對等、物業管理體制、市場監管體制不夠完善等深層次的社會矛盾。

　　各有各的責任權利義務亟待統一

　　業主和物業服務企業作為物業活動的兩個主體，必須同時肩負權利與義務。物業糾紛的產生，很大程度在於兩個主體在權利與義務的定位上各有缺失——業主放大權利，忽視需要承擔的義務，物業企業過分逐利，推諉責任，淡化義務。

　　記者在采訪中發現，很多業主只強調物業公司需要滿足業主的各種要求，無視自己需要履行的基本義務。哈爾濱房產住宅局物業專家認為，物業和業主之間是商業行為，權利和義務對等。既然是聘請物業公司進行服務，業主在履行自己權利的同時，也有配合物業公司工作、及時繳納物業費用的義務。個別業主稍有不滿便以不交物業費行為來施行『經濟制裁』是不可取的。

　　物業公司自身同樣存在定位不當的問題。很多物業公司片面理解物業管理的概念，重管理輕服務。在物業服務過程中高高在上，發生問題推三阻四。實際上在國務院公布的《物業管理條例》中明確指出了物業公司『服務』的職能定位。在2007年10月1日施行的《物權法》對『物業』的定位也是物業服務企業。這都指明了物業服務企業，要從物業管理轉變到物業服務，突出了服務意識。

　　省社科院的張教授分析物業與居民關系時認為，小區物業服務應朝著商業化與公益化相結合的方向發展，將以人為本的理念深入到服務中。『小區不光需要保潔員、保安員、維修工。還應把眼光放長遠些，送報，送奶，接送小孩，照顧老人、病人等『管家式』服務都可以嘗試有償服務，把小區當社會來做，有些問題就迎刃而解了。』

　　有業內人士建議，物業管理服務價格應推行市場議價；行業主管部門要擬訂服務標准，明確實施細則；協商決定物業費收取標准及辦法等。小區要建設好，只有業主和物業兩個主體互相信任，行使權利的同時自覺履行義務，以協商溝通等理性方式面對糾紛，這樣纔能互信互利，為雙方合作奠定良好的基礎。

　　物業換手不易管理機制亟待完善

　　在2008年4月公布的《哈爾濱市人民政府關於加強我市物業管理工作的若乾意見》中明確規定了合同期限內物業服務企業不得擅自退出物業項目管理服務。企業擅自退出物業項目管理服務的，記入企業信用檔案；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。物業企業退出機制的建立保護了業主的利益，但這種退出機制在實際操作過程中也有許多值得探討的地方。

　　記者在采訪中發現，在物業企業之間有這樣一個共識：對發生過棄管的小區哪家物業公司一般都不敢輕易接手。在走訪了幾個遭遇棄管的小區，他們都不約而同地遇到了尋找新物業的艱辛。很多要退出的物業，因為一時沒人接手，政府又『摁著』不放，還要支付更多的成本。而他們為了不賠本，僵持期間就會在履行服務功能上縮水。

　　一位不願透露姓名的物業公司老總表示，市場經濟條件下，物業活動必須實行市場管理模式，完善的退出機制必須在市場運作中完成，政府從中『來硬的』不是長久之計。

　　記者采訪中還感到，在物業活動中還有一個尷尬的問題，就是建管責任不清，尤其是在對開發商的制約機制上還很脆弱。雖然《物業管理條例》中規定，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，但是物業與開發商往往具有宗親關系。

　　目前，有不少物業公司隸屬開發商，或與開發商有著千絲萬縷的關聯，導致雙方責任不明。即使這樣，物業與開發商畢竟是兩個法律主體，只要責任義務明晰也是可以收到較好的效果，但是這種成本是巨大的。

　　哈爾濱寶宇地產開發公司負責人表示，現在樓盤的初期銷售和後期昇值在很大程度上取決於物業公司的服務程度，現在很多並不知名的開發商都聘請知名品牌的物業公司來做管理，或者自己開發自己來經營，目的是讓樓盤本身昇值，而這是一般的物業公司學不了的。因為一般的物業公司是以盈利為目的的，而開發商自己開發的物業完全是為了打造品牌，每年開發商自己掏錢往物業注入資金。然而一旦成本激增，開發商的錢不可能始終無回報的補貼給物業，矛盾勢必產生。

　　另外有些物業的管理費標准由開發商定，而開發商為了制造賣點，往往將標准定低，自己再補貼物業公司。待開發商撤出項目後，物業就會因收費問題與業主鬧得不可開交。因此必須加強對開發商的責任約束，在保修方面實行的建築工程質量預留保證金制度，必須加強監管落實到位。

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　　別隨便對待那張『紙』

　　物業合同簽署需引起重視

　　其實在業主和物業之間存在著一個最直接的約束手段，就是物業管理合同。而實際運行中，這個最能體現業主與物業機構雙方權利義務的文本，卻往往被束之高閣。

　　記者采訪中發現，很多新入戶的業主在與物業簽署合同時，並不仔細閱讀條款，覺得只是走個過場，順利拿到鑰匙就萬事大吉了。個別物業公司也鑽了這樣的空子，合同不規范、條款很含糊，為今後的物業糾紛埋下隱患。

　　如今，業主面對和物業的糾紛，過多地停留在『不斷找、使勁磨』的階段，忽視了合同的法律效用。物業公司同樣如此，遇到不履行合同的業主不是依據合同，和業主進行法律層面的對話，而是賭氣罵街。面對物業糾紛，更多的引入法律司法機制是物業市場化進步的重要一步。

　　哈爾濱市澤言律師事務所的王澤敏律師表示，業主要簽兩份詳盡的合同，一是購房合同，二是物業管理合同。如果這兩份合同內容不完備，用語含混，欠缺必備的約定內容，日後爭議起來就缺少維權依據。物業與業主之間矛盾易激化，主要是缺乏強有力的法律依據。

　　2007年10月1日起施行的《物權法》對解決物業與業主糾紛具有巨大現實意義。不過對於物業管理費標准、物業服務質量標准等規范問題上，與《物權法》有關物業管理規定相銜接的《物業管理條例》還需進一步明確與細化，把一些原則性的規定變成可操作性的行政法規，更好地解決物業管理中的實際問題。