東北網3月19日訊 近日，黑龍江省消費者協會公布了對目前我省物業服務、物業管理和業主維權狀況的消費者調查。從整體上看，消費者滿意率較低。受訪消費者非常滿意的僅佔7.0%，滿意的佔25.7%。一般的佔36.9%，不滿意的佔15.7%，非常不滿意的達14.6%。
原因一：『業主自治』難施行從這次物業服務狀況的調查看，我省成立業主自治組織的小區僅佔22.9%，低於全國平均水平。
未成立業主自治組織，業主就成了分散的、單一的弱勢個體，他們與物業公司之間，就可能『管家牛過東家』。這是業主與物業公司之間產生各種矛盾而又難以解決的根本性原因。
據了解，絕大多數小區沒有成立業主自治組織的重要原因是，物業服務和物業管理是開發商利益的一部分，而開發商與前期物業服務企業為達到長期壟斷經營的目的，不支持、不配合甚至阻撓業主大會的成立。
原《物業管理條例》和新修訂的《條例》只是籠統地規定，小區業主『應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會』。
一部分負有指導小區成立業主自治組織的基層政府，並不熱心於自己的『指導』職責。
消協調查員提示：未成立業主自治組織，就不能發出統一的聲音，業主與物業公司之間的對話、投訴就乏力，是各種糾紛得不到有效解決的癥結。
原因二：『霸王條款』問題多
調查顯示，只有10.3%的受訪業主所在小區物業公司是由業主大會選聘的，其餘絕大多數都是由開發商聘用的。
《條例》規定，在業主大會成立並選聘物業服務企業之前，由開發商選聘物業服務企業。這是合法的過渡性的辦法，目前大都未采取真正的招投標方式進行，而是采取自辦物業公司加以聘用或者內定的方式。業主即使對物業公司極度不滿意也無權將其辭退。
此外，只有9.8%的受訪業主所在小區的物業服務合同是由小區業主委員會與物業公司簽訂的。其餘的，或者是由開發商與物業公司簽訂的，或者根本就未簽訂。
調查表明，有17.6%的受訪業主認為所在小區的物業服務合同中有『霸王條款』。大多數受訪業主認為物業服務收費中存在問題。認為所在小區物業公司不公示收費項目、收費標准的，佔受訪業主的53.1%；認為所在小區物業公司擅自提高收費標准和擅自增加收費項目的佔29.9%；認為所在小區物業公司代收水費、電費等其他費用時收取了手續費的佔8.8%。
此外，受訪業主反映比較突出的問題依次為，小區清潔衛生、安保狀況、綠化養護、房產共用部位、共用設施設備維修維護、住宅裝修的管理不到位等。
消協調查員提示：業主參與聘用物業公司，纔可能在物業服務合同中有效維護自身權益。
原因三：公用設施管理亂
此次調查，有高達68.1%的受訪業主不知道自己所在小區的會所(或活動室)的產權屬於誰。造成這一現象的原因是，開發商與物業公司辦理交接驗收手續時，沒有在房屋銷售合同和交接驗收手續中明確寫明小區會所的所有權歸屬，而廣大業主也沒有主動向開發商或物業公司提出這一問題。截至目前，國家有關法律法規還沒有對會所的所有權做出統一規定。
有24.4%的受訪業主認為所在小區物業公司存在將小區共用房產、設施、場地擅自出租或者用於其他經營活動的行為，還有24.0%的受訪業主認為所在小區物業公司存在擅自改變物業管理用房用途的行為。小區共用房產、設施、場地的所有權屬於小區業主共同所有。物業公司擅自將共用房產、設施、場地用於經營活動的行為是違法行為。
23.2%的受訪業主所在小區物業公司未將專項維修資金的收支情況告知廣大業主。物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金是廣大業主交納的，所有權屬於廣大業主。但實際上，有很多物業公司沒有把代收專項維修資金情況向業主公示。由於不是即時審核、監督，所以事後雙方即使當面對質，也常常是搞不清。
消協調查員提示：
監督方缺失，物業維修支出成為糊涂賬，嚴重損害業主合法權益，必須徹底糾正。
