東北網4月15日訊 3月份，全國70個大中城市房價同比下降1.3%，繼續保持低迷狀態，然而,在一季度全國70個大中城市房屋銷售價格指數排行榜上，哈爾濱市二手房價格同比卻連續上漲，居全國前列。房產專家認為，相比全國其他城市而言，哈爾濱二手房市場正處在穩中有昇的態勢。記者在調查采訪中了解到，一季度，哈爾濱市二環以內新建住房越來越稀缺、哈爾濱市房產新政使得二手房交易稅大幅減免等，都助推了哈爾濱二手房市場，二手房中介更是未經春天就直接邁入『盛夏』，同比交易量直線上漲。
價格貴供應量少 二環內新房越來越稀缺
12日，李岩一家搬進了位於哈市道裡區新陽路上的一套住宅，這套使用面積近100平方米的二手房李岩花了80萬元左右，原房主的裝修屬於中高檔，小區配套設施齊全，交通也很便利，簡單添置部分家具之後就能入住。『為啥要買二手房？因為二環以內新建房的價格太高，新建低價房大多都在城郊，左右權衡，決定購買這套房子。』李岩對記者說。
記者在走訪中發現，從去年年末至今，哈市新開盤的新建商品房二環以內的十分稀缺，道裡區城鄉路與齒輪路交匯處的一處樓盤開盤均價為4500元/平方米，位於香坊區軍民街的一個大型小區的樓盤起價為3700元/平方米，位於松北區龍祥路一處樓盤的開盤價為3800元/平方米，位於群力新區的一處樓盤開盤價為4680元/平方米，位於松北大道的一處住宅起價在3800元/平方米。
記者從哈市房產住宅局了解到，2月份，哈市僅有南崗區推出一個住宅項目，與1月份相比，新增供應量16.89萬平方米，其他各區均沒有推出新房源，這個數字較上月增加2.23萬平方米，環比增幅為15.21%，同比增幅為25.62%。而道外區截至2月份已經連續7個月沒有新房推出。
在今年新開盤的項目中，二環以外三環以內成為城市供應的主環線，隨著城市開發進程的加快，主城區內可供開發的土地越來越少，主要依靠城市拆遷改造獲得。城市可開發土地逐步向近郊轉移，分布於二環以外三環以內范圍內。
據介紹，哈市房地產市場為了能夠盡早走出寒冬期，許多新建項目打破了往年在4月份恢復施工的慣例，許多項目提前近1個月開始施工。
價格低配套完善 二手房熱銷『法寶』多
記者在采訪中了解到，在近期哈市陸續開盤的新建住宅中，二環以內新建商品房的價格至少在6000元/平方米以上。
南崗區開發區長江路會展中心的一處樓盤起價為6000元/平方米，道裡區康安路附近的一處樓盤起價為6200元/平方米，南崗區宣化街的一處樓盤均價為6700/平方米，道裡區友誼路附近的一處觀江住宅均價為10000元/平方米。這些房源的數量和高價位都使得這些商品房在銷售上難以出現紅火場面。以一套使用面積70平方米的住宅計算，一套新房要花費六七十萬元，還不算裝修費用。如果購買同等地段的二手房，不但總價便宜，還省掉了裝修的費用，許多市民都看中了二手房這塊『蛋糕』。
記者在走訪中發現，在友誼路江邊一帶的新建房價格約為10000元/平方米，二手房的價格卻相對便宜不少。在江邊附近的一個大型社區，一套使用面積106平方米的二手房售價為113萬元，單價不到8000元/平方米。在哈市道裡區新陽路上，一處新建住宅的售價為7200元/平方米，記者在附近的一家房屋中介了解到，緊挨該住宅的二手房，一套使用面積為67平方米的房子，售價為65萬元，單價約為6000多元/平方米。在哈市道裡區一個大型社區，這裡去年年末開盤的房子售價為6600元/平方米。同樣一個小區內，一套使用面積99平方米的二手房，售價僅為78萬元，單價約為5000元/平方米左右。
記者從哈市房產住宅局了解到，除價格上的優勢以外，多數購房者認為，二手房普遍擁有成熟的社區環境和小區基礎配套設施，許多二手房都是經過精裝修的，只需稍微改裝就能及時入戶，另外貸款也很方便，可以省下一大筆裝修費用。
價格低、區位好、生活配套相對完善，是二手房熱銷的幾大法寶。
購房落戶門檻全國最低 去年2500戶購買二手房
購買1處15萬元以上商品房或二手房住宅即可落戶，記者從哈市公安局獲悉，目前在全國同等城市中，哈爾濱的購房落戶門檻是最低的。哈市公安局提供的數據顯示，去年哈市購房落戶的人群中有2500戶居民購買二手房，在哈市二手房存量並不多的情況下佔據了高位。
據公安部門介紹，去年，投資購房落戶哈市的共計4993戶12479人，比上年增加1034戶。據悉，1998年哈爾濱市開始實行購房落戶政策，當時『門檻』為購買30萬元房產。2003年哈爾濱市購房落戶『降低門檻』：購買1處15萬元以上商品房或二手房住宅；購買2處商品住宅累計達20萬元以上。當年購房落戶1145戶2863人。據哈市公安局戶政處的工作人員介紹，今年一季度，購買二手房落戶的人群數字仍在上昇。
哈市經濟研究所房地產研究中心主任周廣寧對記者說，購房落戶的『門檻』高低，其實對哈埠房地產市場的新商品住宅價格走勢影響並不大。這是因為在哈埠購房落戶的，多為周邊縣市來哈打工者，其中解決子女上學的佔了大多數。而二手房多處於成熟社區，價格又便宜，辦理產權手續簡捷，因此必然成為購房落戶者的首選。二手房市場可交易存量並不太大，因此每年兩三千戶的交易量，就足以影響它的整個價格走勢。
減免稅費新政實施 今年買二手房能省好幾萬
『買新不買舊』一直是市民購物的傳統觀念，但這個觀念在購房方面被顛覆了。今年，購買一套總價值50餘萬元的二手房，所有的成交稅費加在一起可以比去年省三萬餘元。
市民李雲英對記者說，她看中了哈市道裡區建國街上的一處住房，使用面積60平方米左右，總價為50餘萬元。這套房子如果去年買，交易契稅為房產評估額的1.5%，約7500元；印花稅為房產評估額的1%，約5000元。而現在購買，契稅稅率下調到1%後，將省2500元，暫免征收印花稅又省了5000元，還有營業稅為房產評估額的5.55%，約27750元。總體算來，李女士現在購房比去年購房省了三萬多元。
『在購買二手房的人群中，大約有70%的人是因為看到了契稅下調後可以節省大額資金，所以纔毫不猶豫地出手的。』哈爾濱溫氏房地產經紀諮詢有限責任公司董事長溫利農說，房產新政實施後，在二手房的交易上體現得確實十分明顯，以一套總價70萬元的二手房計算，現在購買比新政實施前可以省7萬元左右。在去年一季度，公司二手房的成交量每天約十套左右，今年一季度每天可以成交十七八套。
記者在采訪中了解到，一系列鼓勵二手住房交易的優惠政策對市民買賣二手住房的願望和信心起到了相當大的提振作用。截至今年12月31日，將現行個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。即將取消營業稅的普通住宅面積標准由原來的建築面積140平方米調整到了180平方米。這無疑是對二手住房買賣雙方都有益的重大利好消息，明確規定的時限對有買賣房屋意願的市民也起到了顯著的推動作用。
一套房子幾家搶 小戶型二手房砍價難了
『隨著二手房交易市場的回暖，買賣雙方砍價的空間也開始縮水，在目前哈市道裡區和南崗區一些熱點區域的小戶型二手房，已經沒有議價的可能。』哈市南崗區大世界的一家二手房中介的負責人唐鑫說。據其介紹，去年開始，由於市場交易不景氣，二手房的價格曾出現一定程度的松動，不少房東在掛牌委托售房時一般會報一個最高價，然後在交易時再和買方議價。一套總價20多萬元的房子，議價空間最高時能達到一兩萬元，這在歷史上都是少見的，這意味著一套總價100萬元的房子，可以有5萬到7萬元的議價空間。從今年年初至今，這種態勢也得到了扭轉，目前市場上的議價空間在1%左右，而在道裡區和南崗區中心區的一些小戶型住宅，由於稀缺，議價空間幾乎為零。這是因為同一房源看房者增多，改變了房主的心理預期，議價空間自然下降。
進入2月份以來，如果房主的房源區位具有優勢，看房的人很多，經常出現一套房子幾家搶著交付定金的情況，哈市的二手房市場開始向賣方傾斜。
記者在哈市大世界的幾家二手房中介走訪時了解到，從成交的情況看，戶型建築面積60平方米以下、每平方米售價4000元、總房價在20萬元左右的住房成交量最大。二手房交易的主力戶型為45至90平方米、兩室一廳或三室一廳。
據悉，隨著約6萬戶、近600萬平方米的『鐵路住宅』進入市場，也在客觀上增加了二手房流通的總量。同時政府推出的棚戶區改造、地鐵建設項目等，都在一定程度上促進了哈爾濱市二手房市場的發展。
