東北網11月3日訊 跟任何房地產相關政策出臺一樣，10月1日，哈爾濱市開始實行調整後的基准地價引起了各方關注。
10月30日6時，辦理土地證更名的王先生趕到道裡區政府行政服務中心排號，已排到第14號。排第一號的市民在凌晨3時就來了。8時30分，道裡區政務超市一樓大廳已有70多人在排號，門外還有30多人。這一切都源於一條消息：『哈爾濱市土地基准價格調整，土地證費用可能上漲』。
哈爾濱市國土資源局地產交易中心王革主任介紹，哈爾濱從1993年來第一次調整國有土地基准地價。這也是按照國家規定和要求進行的，一般土地基准地價調整應該3-5年調整一次，這也是開發市場發展的必然趨勢，其他省市也都在陸續進行土地基准地價的調整。
王主任認為，此次土地基准地價調整可比性不大，哈爾濱市沿用土地基准地價將土地分成7類，此次按10級劃分，不是一對一的調整。
記者比較發現，按照此前哈爾濱市土地基准地價，最高價為中央大街附近黃金地段的每平方米936元，按照此次調整中最高一級住宅每平方米3689元比較，是原來基准地價的4倍。但開發企業取得土地時還要通過拍賣等形式，其最終取得土地價格一定不會低於土地基准地價。
許多持幣待購的市民認為，基准地價上調意味著房價上漲。調整後的基准地價對房價有多大影響？為此，記者采訪了部分房地產業內人士及房地產研究專家。
二手房土地證暫未漲價
市民王先生辦理二手房更名手續的時候，最先感受到了『土地基准價格調整』帶來的反應。『不光這裡得排隊，前一天我在房產住宅局排到536號，一直到晚上纔把辦證需要的房產材料復印出來，那裡人更多。』王先生說，去年他在中央大街買了一處二手房，一直沒有辦理土地證更名。幾天前，聽到要漲價的消息後，特地請假來辦證。10時，在一樓大廳門口貼上了『辦理土地證的排序號今天已辦完』的告示。但事實表明，這些市民『虛驚一場』。
道裡國土資源分局有關負責人介紹說，按照規定，今年10月1日起，二手房房屋土地證辦理收費按調整後的基准地價和調整後的比例收取，這樣，辦證費用至少比原來高3倍。但目前還是按原有基准地價和原10%的比例收費。至於何時調高，他們還需等待具體通知。
五類住房交易受影響
一位多年從事商品房開發的經理認為，同商品房影響相比，或許經濟適用房、集資房等交易時價格可能受到土地基准價格調整的影響。他舉例說，市民在房地產交易或贈與時，往往需要向政府補交土地使用權出讓金，而出讓金計收的依據就是基准地價。
一般來說，已購買的公有住房、經濟適用房、安置房、集資房、單位自建房等涉及個人住房劃撥土地使用權出讓的，繳納的土地出讓金為基准地價的10%。
另外，基准地價調高，將維護土地所有者的權益，如被拆遷人會因此而受益。基准地價調整實行優地高價，有利於征地補償，特別是對於那些住所相對偏僻的拆遷戶來說，能獲得的補償顯然會水漲船高。
部分開發商預計：帶動房價上漲5%
黑龍江寶宇房地產開發有限責任公司總經理劉少棠認為，城市在開發建設過程中，城市間區域功能發生了變化。就在一個月前，開發商購地參考的基准地價還是在1993年制定的，而近16年來哈市房地產市場有了迅猛發展，城市區域功能發生了巨大變化，很多地方從原城市邊緣發展成區域經濟中心，從農業、工業用地變為商業、居住用地。
比如，『寶宇』開發的榮耀天地樓盤，原屬於市區邊緣，現在已經成為一個搶手的住宅區，地價自然要有所改變。劉少棠認為，城市的發展變化如果在地價上沒有得到反映是不正常的。
簡單推算，一個樓盤的房價，由地價與拆遷費用、建安成本、稅費和利潤共同構成。其中開發成本中相當大的一部分是土地成本，佔總開發成本的30%左右。
部分開發商也認為，按慣例，基准地價調整一般都會帶動土地公開出讓價格上漲5%左右，這一個浮動會在房價上顯現出來。但這個說法，並沒有得到土地部門和多數開發商的認同。
土地部門：利於房價穩定而非上漲
王革主任認為，土地基准價格調整對房價影響微乎其微，因為房價的漲跌主要與市場供求關系的變化有關，成本的變化對房價影響不是最主要的。基准地價的真正意義在於更真實客觀地反映一個城市的土地價值。多年來哈爾濱市基准地價調整滯後不能反映市場真實的水平，遠遠低於市場真實水平，尚未起到應有的作用，所以它即便是調整，也不過是反映土地市場平均價格，不會對房價有什麼影響。
從交易中心的拍賣市場看，影響房價的主要是買賣地價，不是基准地價。所以說，這種調整，對於開發商及規范市場都是好事，說明政府在信息披露方面更加積極了。對於老百姓來說，這不是漲價的信號，相反對穩定房價是有好處的。此次基准地價調整，對開發商的影響遠遠大於對購房者的影響。調整後的基准地價將更合理，更如實地反映每塊土地的價值，減少了開發商獲得低價土地的機會。
房價高低還是市場『說了算』
一些開發商透露，基准地價在房價中所佔比例並不大，他們通過公開招標、拍賣競價方式獲得的土地價格，都要遠遠高於基准地價，基准地價只是一個參考，房價還是由市場供需決定。例如，哈爾濱最近拍出的18億元群力地王，即使參照最新調整的土地基准地價，土地價格也已經翻了一番還多。所以說此次調整對開發商拿地不會產生太大的影響，開發商只看這塊地的昇值前景。前景好，就是地價再高，他們也不會猶豫。
房地產研究專家分析認為，新基准地價有助於讓市民及公眾清晰認識房地產市場，對市民的投資置業具有一定的指導和參考作用。
