東北網齊齊哈爾1月15日訊 2009年，齊齊哈爾市二手房交易大幅增長，全年達到14087戶，同比2008年的4959戶的交易量增長184%。在2009年12月9日國務院常務會議上，提出將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年重新恢復到5年，該項稅費的調整將對齊齊哈爾市2009年高速增長的二手房市場有一定的衝擊，預計2010年二手房交易將出現穩中有降的趨勢，二手房的暫緩轉讓，也將阻礙新建商品房的銷量，封閉房價快速上漲的投機和投資通路，齊齊哈爾市二手房交易將重新回到合理的以居住需求為主的房產屬性，這利於房地產市場發展逐步回歸理性。

　　記者從市產權處了解到，探究二手房交易量的快速增長的原因，離不開近兩年持續攀昇的新建商品房銷售火爆，部分消費者改善型購房，買新房賣舊房的趨勢帶動了二手房交易市場日益活躍。一部分人憑借著樓房地段優、總價相對低的優勢吸引買者關注，刺激購買者的購買欲望逐步增強。二手房交易量的快速增長還有一個重要因素，就是房產投資需求，對於多年的經濟向好發展，人均收入增長快、個人資產累計程度增高等特點，人們具有較強的投資意願和理財需求，一旦市場出現某種商品的價格持續上漲，如房地產、股票，即容易產生『羊群效應』，追漲價格，獲取投資回報。有投資的市場就會有投機的出現，2005年，住宅業呈現了一定程度的過熱局面，為有效抑制房地產投機趨勢、投資性購房需求，避免市場規律失靈而出現房價越高需求越大的情況，2006年6月1日國家稅務總局下發了《關於加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，《通知》調整了稅收政策，要求個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這一稅收政策出臺以後，國內主要大中城市房價應聲下跌，深圳市甚至出現了整棟樓集體斷供的現象，社會不穩定因素凸顯，隨後，2008年末，國家又調整該項稅收政策，將5年的期限調整為2年內轉手交易征收全額營業稅，房價又出現大幅的上漲，投機和投資性購房需求在經過前期調控的抑制下，因稅費的調整而大幅反彈。

　　到2009年末，我市住宅商品房均價由調整前的每平米2800元，逐月上漲至每平米4200元，水漲船高，新建商品房的快速增長，也帶動二手房均價的高漲，截止2009年末，市區內5年以內的待售二手房基本上都在每平米3000元以上，某些特殊地段房價甚至接近新房。眾所周知房價的大起大落，將會造成房產市場發展的畸形，而且這也必將會影響城市經濟的發展。

　　新婚夫婦 縣(市)區居民老年人拉昇鶴城二手房價

　　買賣一詞人們眾所周之，而作為商品而言，商家講究的是利潤和收益，而在眾多的商品之中，如今的二手房生意唱起了主角，受到人們的極度關注。根據百姓的經濟條件和生活質量的提高，小房換大房，舊環境換新環境等諸多元素催生了二手房炙手可熱的狀態。

　　昨日，安家房產中介老板告訴記者，現今的中介公司受理的業務事項非常多，房屋買賣是問及最多的事項，賣出的二手房在10年間也有大概六七百套。購買二手房的人群大多都是想改善環境，將自己的小房子換成大房子，而二手房的優勢在於價位低、質量有保障、有選擇性，因為價位合適，能承擔得起房子的總價，再者就是經過一段時間的使用，房子有很多的弊端一眼就可以看得見，小區的環境也已經成熟，有選擇性的購買自己想要的平米數和裝修風格，所以二手房越來越被人們所認可和看中。

　　1998年的二手房價格在1000元/平方米左右，2002年時房價有所上漲，一般在1500元/平方米左右，期間幾年二手房的價格並沒有多大的漲幅和變動，到了2009年，房子的價格達到了3000元/平方米，頂樓的價格也要達到2500元/平方米左右，2000年初，人們選擇房子的平米數在100多平方米，2005年到2007年左右購房的人群喜歡買到八九十平方米的房子，到了現在，五六十平方米的房子卻非常受歡迎。

　　如今購買二手房的人群年齡在二三十歲之間，選擇新房結婚的年輕人佔50%左右，隨著房價近兩年的大幅度提高，一套新房買下來，裝修的費用可能就會給二人造成經濟壓力，所以，就算是選擇二手房也會在市中心和一些好地點購買，裝修滿意，稍加修改就可以，房子的價格需在3000元/平方米。還有近20%從外縣來市裡工作或打工的人群，無論是年輕人還是中年人都希望能一次性的購買到合心的房子，選擇離單位近些繁華的好地點購買二手房。還有10%左右的人群是老年人，因為年歲大了，對原住房的樓層不滿意，選擇樓層較底的二手房。房子是人們所需求的商品，二手房則會省去很多後顧之懮。本報記者沈佳薇

　　鶴城二手房價將理性回歸

　　我市節節攀昇的新房價格，帶動了二手房市場的火爆，二手房價格也是一路飆昇。這樣的房價趨勢究竟還能持續多久，市社會科學院經濟研究所副研究員張志臣為鶴城百姓進行了詳細解析。

　　國家遏制房價飆昇已經開始

　　2008年至2009年間，中國一些二線城市的房地產價格迅猛攀昇，在這期間，齊齊哈爾市的樓房價格由每平方米1700元漲至4000元。2010年新年伊始，國務院出臺了限制房價過快增長的新政，隨後六部委聯合舉行了新聞發布會。在發布會上，解答了房地產所出現的泡沫問題，並詳盡說明了抑止房價過快增長中央所采取的具體措施。

　　投資投機二手房催昇房價

　　據張志臣介紹，無論是一手房還是二手房，供求關系和商品的內在價值是決定商品市場價格的主要因素。由政府出面乾涉房地產市場，這樣一來，政策因素也要考慮到，政策的執行是階段性的。二手房源有相當一部分是來源於個人投資房地產。投資和投機雖然是一字之差，本質是一回事，成功了叫投資，失敗了就叫投機。擔心通貨膨脹，期待房價進一步昇值，個人將積蓄紛紛投資買樓房，以期增值保值，這使得短期內房源緊張，催生房價上漲。

　　房子之所以有價值是人可居住，一但無人居住，其價值自然消失。我國2030年進入人口的零增長，齊齊哈爾市由於人口遷移的因素，將遠遠早於這個年限達到人口的零增長期。也就是說，十幾年內我市人口就進入負增長。1978年以前，我市有120萬中小學生，到現在不足50萬。人口因素是抑制房價過快增長的重要因素。

　　政策支橕老舊二手房價

　　據了解，十年以上的老舊二手房，有的已經成為了城市的建築垃圾，樣式丑陋不堪，功能殘破不全。有相當一部分其實際價值已經遠遠低於棚戶區的房子。建築業有容積率的概念，它是一個小區的建築面積與土地面積的比值，南方城市的高層為5，多層為3；我市考慮到冬季采光問題，多層過去為1.7，目前昇至為2，高層依舊為5。這個值越低環境越寬敞，人們居住的舒適度越高，反之就低。高於標准容積率的舊樓房其價值是負值，有相當一部分舊樓房已經遠遠高於標准值，其實際價值還抵不上棚戶區的房子。開發商願意改造棚戶區，而不願意改造危舊樓房。前者有土地價值昇值空間，而後者卻沒有。危舊樓房價格不減，是政策使然。政策規定，危舊樓房拆遷，參照棚戶區的拆一還一政策，並且補償費用還要高於棚戶區的房子。這項政策催生了危舊樓房的價格，一旦失去了政策支橕，其價格就會有所松動。

　　隨著國家樓市新政的陸續出臺，社會有效供給的不斷增加，房地產投機市場的不斷萎縮，人們消費心理的理性回歸，樓市的價格一定要回到其真實的價值尺度上。住有所居不僅僅是一種期盼，而是平民百姓的一種現實。本報記者 金輝

　　市產權處專業人士支招明明白白購買二手房

　　隨著我市二手房市場的進一步回暖，二手房市場價格的攀昇，二手房營業稅政策的新調整，這些都讓在房市中徘徊的眾多買房者繃緊了神經。市民張磊是眾多買房者之一，新房小戶型難找，二手房房源少，價格高，又不知怎麼辦理買房手續，連續奔波了一個月，還是沒有著落。張磊由衷地感慨：想買個稱心的二手房咋這麼難！

　　像張磊一樣，近日許多市民給本報打來電話詢問，大多購房者對交易環節並不了解，購買二手房應該注意什麼事項？1月13日，市房地產產權市場管理處副主任韓俊剛詳解了二手房買賣的交易流程及注意事項。

　　據介紹，第一步選擇房源：一是到正規的房地產中介尋找房源信息。二是通過親戚朋友、熟人同事的介紹。三是查詢房地產網站或者報紙登載的信息。第二步產權審查：一是要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的『兩證』相關文件。二是要了解房子的產權是否與他人共同擁有。三是二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。四是應當審查二手房有無抵押等情況。五是要看所購二手房是否屬於允許出售的房屋。第三步簽訂合同：需要提醒的是，簽訂購房合同，雙方一定要使用標准合同，簽合同時，需要填寫清楚房屋坐落位置、房屋所有權證編號、土地使用權證編號、約定的房價、具體付款方式等。第四步辦理過戶：辦理過戶手續比較繁瑣，普通老百姓由於缺乏房地產交易知識，沒有相關經驗，不了解有關部門的辦事程序，可以到房產交易大廳找工作人員詳細諮詢。具體的轉移登記流程是：憑房產證和購房合同以及雙方的身份證，到房產交易中心辦理過戶手續，首先填寫申請表，到檔案窗口調取登記薄，再到財政、地稅窗口辦理相關手續，照相，隨機指定受理窗口受理，到收費窗口交納稅費，繕證窗口領取房產證。

　　購買二手房應注意問題。一是在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解。主要包括身份證、房屋產權證是否真實，必須准確核實賣方的身份，房產面積，房產用途，房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利等。二是認真審查合同約定內容，當事人的名稱或姓名、住所地址、聯系辦法等，對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等問題均應全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時，應當對上述問題進行明確約定，避免糾紛和欺詐情況。三是履行期限、地點、方式，主要寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程，各種稅費、其他費用如何分攤，如水、電、煤、電話、物業管理費等生活費用的結清手續，以免出現暇疵，手續欺騙。

　　韓俊剛說，隨著房地產市場的發展，手續欺騙的花樣也會不斷翻新，以此達到在購房者面前蒙混過關的目的，偽造有關文件屢見不鮮，但不管花樣如何巧妙，細心的購房者總會在審查資料中發現破綻。同時，建議想通過購買二手房增值投資、投機炒房的市民，一定要慎重，避免不必要的風險。