資料片
東北網9月26日訊 價值160萬元的一套住房，在房主、買主和中介公司的共同『努力』下，房屋主管部門看到的購房合同上只有60萬元。近日，我市出現的一起案例，曝出了時下二手房交易中盛行的陰陽合同。那麼，這種以逃避繳納國家稅款為目的的陰陽合同，最終受害者會是誰？專家說，對買房來說，一方面虛假的價格條款將會被認定為無效，另一方面再售時要承擔高費用的風險；對賣方來說，房款不能全額收回是最大的風險。同時，因為買賣雙方都存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務部門查出後，雙方都有可能受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數額達到一定標准時，則雙方可能一同被追究刑事責任———
【專家說法】
陰陽合同
黑龍江法學研究所研究員王元慶告訴記者，所謂『陰陽合同』，是指在一次交易中同時簽訂兩份不同的合同。兩份合同中的一份具有虛假性，另一份為真實意思表示。買賣雙方簽訂陰陽合同後，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關，但由於這類合同大多都存在未經登記、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現矛盾。簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同，是陰陽合同的一種方式。還有一種方式，是把房屋買賣價格簽低，然後另簽一份裝修補償協議和舊家具買賣協議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實際成交價。
除了為逃稅而簽陰陽合同外，還有極個別人反而多繳稅。有人因做生意等因素缺錢，遂和朋友簽高房屋買賣價格，以從銀行獲得高額貸款。雖然此舉給國家多繳了稅，但相比起企業貸款的利率及難度，房貸利率還是要低不少。
陰陽合同的法律效力
王元慶還表示，這類合同的法律效力存在著很大的問題。我國《合同法》第52條規定，『惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益』的合同是無效合同。陰陽合同以虛報價格來逃避國家稅收或騙取高額貸款損害國家稅收和第三人的合法利益，屬於無效合同。《合同法》第56條規定，無效的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。王元慶說，在司法實踐中，如簽訂的陰陽合同僅僅是虛假價格，則該價格條款無效，但不影響其他部分效力，即其他部分仍然有效。當事人一方以逃避稅收條款為由請求確認買賣合同無效，法院一般不予支持。所以在此類案件中對陰陽合同效力的認定都是結合案情從這兩條中考量，最終確定一條，要麼認定合同全部無效，要麼僅避稅價格條款無效其他條款仍有效。
陰陽合同風險重重
實踐中，鑒於買賣雙方簽訂陰陽合同的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實後，輕者給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。另外也會損害到當事人的利益，對買賣雙方都是把雙刃劍。
哈爾濱市道裡區人民法院民事審判庭孫法官：『二手房陰陽合同對買賣雙方來說，都存在著風險。』
他說，從買方說起就存在很大的風險。首先是真實意思認定的風險。由於簽訂陰陽合同的行為，屬於當事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款將會被認定無效。同時這樣的合同無法取得高額貸款的風險。由於政府備案的價格較低，買家在申請銀行按揭貸款時，銀行將以低於實際價格的標准發放貸款，這將造成買家實際貸款總數的降低，也無疑增加了買家支付首期款的總額。
再售時同樣承擔高費用的風險。由於政府備案的價格低於實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔高額個人所得稅等稅費的風險。此外還有合同不成立的風險。如買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，賣方又要求以真實成交價訂立現售合同。如買方不同意則導致現售合同未能訂立的，那麼買方只能取回已支付的款項，而不能要求雙倍返還定金和其他賠償。最後是行政處罰和刑事追究的風險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務部門查出後，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數額達到標准時，則可能與賣方一同被追究刑事責任。
除買方外，賣方也同樣存在著風險。第一個就是宣告無效的風險。由於陰陽合同上的房價低於實際價格且屬於虛假納稅申報和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨著承擔利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風險。如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進行交易，賣方將陷於困境中，采取協商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。最後是行政處罰和刑事追究的風險。簽訂陰陽合同的賣方因此可以少繳甚至不繳營業稅、個人所得稅等稅款。但一旦被稅務機關查出存在偷稅行為，則不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款。
從此看出，簽訂陰陽合同存在較大風險，對買賣雙方利益造成損害，甚至被追究行政及刑事責任。
中介公司鑽法律空子
哈爾濱中級人民法院的白法官向記者介紹，司法實踐中，即便有證據證明中介參與陰陽合同，但現有民事、刑事法律對於中介這一行為並無明確規定，僅有行業規范和行政性處罰規范，故法院一般不會直接判決中介因協助避稅而承擔責任，最多是依職權建議有關機關追繳稅款和進行行政處罰。同時，行政主管機關和行業協會有權對參與陰陽合同的中介進行行政處罰。
他認為，陰陽合同的產生，對於合同雙方的出賣人和購買人而言，則是一個願打一個願挨。但是陰陽合同的特殊性,不但會給買賣雙方帶來風險,對社會的負面影響也是很大的，陰陽合同如果不能得到控制，不僅使當事人對政府的管理存在僥幸心理，更大大助長了房地產糾紛的可能性。另外，在涉訴案件中，由於申請查封方沒有義務為其申請的查封房產進行評估，所以該房產的查封價值可能將只是其在國土部門的登記價，而不是一般遠遠高於登記價的市場價，這將使房產所有人利益受損。因此，對於陰陽合同的打擊刻不容緩。
新聞背景
乾『賠本』買賣的是我市南崗區的張先生。
去年3月，張先生花70萬元買下位於某著名校區的一套90平方米住房。4個月過去後，房價飆昇了一倍，他准備以160萬元的價格出售住房，並委托中介公司代理銷售。
正為孩子上學選購住房的鄧先生看中了張先生的房子，兩人迅速達成買賣意向。鄧先生首付120萬元，剩餘40萬元申請銀行貸款，他還交付了共計4萬餘元的中介費、貸款服務費和房屋評估費。唯有一個問題，張先生買房和賣房之間只有短短4個月時間，按照國家規定，未滿兩年的普通住房需要繳納房款差額的5.5%作為營業稅。如此算下來，張先生的這套住房要繳差不多5萬元稅。購買一套160萬元的房子，還要支出額外的10萬元，這令鄧先生感到壓力太大。於是，在得到張先生的同意後，中介幫助雙方做了一份陰陽合同，房屋售價在合同中僅為60萬元，比當初張先生買房時還低了10萬元。
可讓鄧先生沒想到的是，為了避稅簽了陰陽合同，最終卻雞飛蛋打一場空。在雙方簽訂合同後的短短半個月內，該校區的房屋均價再次上昇，張先生的房子可以賣到180萬元了，於是張先生不想賣房子了。他起訴到法院，要求解除合同，最終法院支持了張先生的訴求。
