東北網3月2日訊 樓市調控日趨嚴格。日前，《哈爾濱市商品房預售資金監督管理暫行辦法》(下稱《辦法》)出臺。規定從4月1日起，商品房預售資金按照開發企業信用等級分級進行監管。開發企業信用等級為藍牌、黃牌和紅牌，接受商品房預售資金監管，專戶專管，納入預售資金監管的開發企業不得直接向購房人收取房價款。

　　此前，商品房預售資金監管政策已在北京、天津、石家莊等地實行。業內專家認為，這將是一個長期的政策，因此開發商應該根據政策逐步調整自己的資金計劃及營銷策略。

　　焦點

　　開發商紮堆『領證』

　　《辦法》規定，具體實施時間將從4月1日後取得銷售證項目開始。為了避免資金受到監管，目前，哈爾濱不少樓盤都想趕『末班車』，趕在4月1日拿到預售證。

　　哈市地產界資深人士范業春表示，一些開發商趕在政策前推盤的願望是有的，但是是否能夠如期拿到預售證然後開盤，還是未知數。一個月的時間來准備拿預售證還是比較緊張的。

　　盛恆基房地產開發集團副總裁鄧國偉認為，監管新政實施前，有些項目可能會突擊取證，有可能在3月出現一次取得預售許可證的『小熱潮』。而在新政的刺激下，推遲開盤的項目也會盡力趕在4月1日前拿證開盤。

　　房產管理部門的相關人士表示，如果按照正常程序辦理，開發商在4月1日之前拿到預售許可證，則預售資金則不在管理范圍之內。

　　不過，業內人士也同時指出，開發商會更關注市場，而不是趕在政策前突擊開盤。因為若定價失敗盲目開盤，收到的效果會很差。

　　解析一

　　看管好開發商的『錢袋子』

　　目前，信貸政策收緊、加息、上市融資渠道緊密，已經讓開發商的融資難上加難，而預售資金監管則又進一步加強看管開發商的『錢袋子』。

　　監管商品房預售資金最直接的影響，是在一定程度上收緊開發商的資金鏈，並可能增加其財務成本，起到部分『去杠杆化』的作用。然而，不同的開發商受影響程度和應對策略不盡相同。

　　解析二

　　小開發商受衝擊

　　一位資深銀行人士對記者坦承，預售資金監管對大開發商與小開發商的影響並不一樣。對大開發商來說，其融資渠道暢通，存貨消化能力強，影響不明顯；但中小開發商融資不易，可能不得不提高推盤速度，因此更可能采取降價策略。他預計，不排除一些依賴單個項目生存的開發商出現『賣項目』與尋求合作開發的現象，但預售款監管帶來的降價肯定是個別現象。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生亦認為，政府支持開發商的正常開發行為，該政策主要對房企盲目圈地、爭奪地王、一味擴張等行為予以控制。

　　哈爾濱綠地集團的相關負責人表示，他們在其他城市的一些項目早已全面實行預售資金監管，所有預售資金都要被監管。因此，政策對綠地焦團旗下哈爾濱項目影響不大。

　　不過，作為一個長期執行的政策，預售資金監管政策對樓市還是有深遠的影響。

　　眾誠置業房地產董事長助理潘偉認為，在第三方的監管下，開發商對預售資金的自由支配度、靈活度將降低，只能通過加快建設速度盡快回籠資金。

　　業內資深人士杜松揚指出，政策執行後，以往挪用商品房預售款去拍地或投資其他項目的先例不可能再出現。這將直接導致一些房產企業資金周轉困難，部分甚至會出現資金鏈斷裂的危險。

　　解析三

　　讓市場更加規范

　　市場中不乏激進者，在近兩年的樓市熱潮中獲利，『七個鍋蓋九口鍋』也能『蓋』得過來。而情況隨著預售資金監管的實施或許將得到改觀，新政將引導房地產市場的良性發展。

　　中北公司的董事長郝向義認為，預售資金監管後，開發商想要解決資金鏈緊張的問題，就需要采取加快施工速度及銷售進度等措施，拋棄以往囤盤、惜售抬高房價的策略，改走快銷的路線。開發商必須調整價格、加強促銷手段、設計推出符合市場需求的產品項目。政策最重要的目的是市場回歸房地產的本質，要求開發商根據實力開發，拿到錢先蓋房子而不是搞擴張。

　　業內人士判斷，由於政策對目前在售的項目沒有影響，因此半年到一年後影響會比較明顯。屆時，開發商將追求回款和施工進度，平價入市的項目增多，房價預期下行。

　　從購房者的角度來看，不論是項目平價入市還是爛尾樓風險的降低，新政對於購房者來說都是個利好。

　　觀點

　　一把『雙刃劍』

　　監管政策真的能迫使開發商降價售房嗎？業界對此看法不一。

　　哈爾濱市房地產商會會長桑洪表示，有的開發商資金使用極不規范，習慣拆東牆補西牆，對這部分開發商，影響應該會較大，不排除一些項目為盡快回籠資金會降價銷售。業內人士杜松揚也認為，預售款監管政策可能觸發商品房降價，因為有的開發商原來可在不同項目間進行資金拆借，因而不急於回籠資金，現在這條路受阻。

　　也有不少意見認為，預售資金監管與調控房價無關，主要還是防范資金挪用的風險。潘石屹(博客)甚至認為，預售資金監管可能會帶來商品房供應減少，對於抑制房價上漲可能產生負面作用。

　　總體來看，預售資金監管與打擊囤地囤房或調整房價之間，並無必然聯系。這一政策如同『雙刃劍』，既可能使得資金鏈緊張的開發商采取降價推盤和加快消化土地儲備的策略，也可能令一些開發商放緩拿地與開發節奏，從而縮減市場供應。

　　『對大開發商來說，通常它們是銀行爭搶的重點客戶，即便設置了專門的監管賬戶，凍結一部分資金的使用，開發商若真需要資金，銀行也會通過增加一筆流動資金貸款等方式為它們提供周轉，至多增加了一點資金的使用成本，對其資金鏈產生的實質影響很小。』一位資深銀行人士稱。