校區房

　　東北網8月4日訊 近日，記者走訪哈爾濱市多家房地產經紀公司了解到，與往年名校學區房一掛牌銷售就成交，甚至『一房難求』的情況相比，今年哈市學區房市場遇到了『冷冬』。

　　小戶型滯銷 大戶型降價 校區房都不好賣

　　『既可以上名校，又可以增值，房子價格也不高，怎麼掛牌銷售半年了就是沒賣出去那？』說起自己手裡的這套學區房，市民金女士一臉愁容。

　　兩年前為讓孩子進名校，她特意購買了一套繼紅校學區房。使用面積32平方米的經典小戶型，當初購房時她認為這套房子不僅可以讓孩子進名校，還可以等過兩年賺個差價，如今孩子已順利入學，金女士想趁房價高時將房子賣了。在她看來，這套1989年建成的房子，比較具有銷售優勢：高檔裝修，全套家具，購買後即可入住或出租，價格為57萬。『不但對口是名校，而且還能再增值，這在往年是掛牌就能成交的價格。』金女士認為價格相當合理，她滿以為自己的房子會很搶手，但事與願違，這套房子如今成了她的心病。

　　哈爾濱全盛房地產經紀有限責任公司主管王憲告訴記者：『這套房子我們賣得都失去信心了，價格太高，房主又堅持不降價，連個看房的人都沒有。』

　　『現在只有30平方米以下、價格不超過50萬的房源好賣，像32平方米這種平時最好賣的經典小戶型都滯銷三五個月了。』王憲隨後給記者展示了20餘套使用面積在32-38平方米之間、價格均在50萬以上的哈市主城區學區房，其中花園、鐵嶺、繼紅學區房佔據了70%。這20餘套房產都在中介公司掛牌4個月以上，一直未銷售出去。

　　隨後，記者走訪了哈市多家大中型房屋中介公司了解到，與往年名校學區房一掛牌就成交的情況相比，今年名校學區房市場遭遇到了『冷冬』。

　　『拿一套40平方米的房源為例，去年和今年的價格都在65萬左右，以前每天能有15個左右的諮詢電話，而現在最多就四五個。』一家中介公司經理表示，以前一些學區房根本沒上市就被交易的情況也很常見，而今年卻很少能見到這樣的成交速度。

　　像花園、繼紅等老牌名校學區內房源質量、環境不好，銷售低迷，那麼虹橋、風華學區內的房源多數為環境較好的封閉小區，這些房源銷售又如何呢？在風華廠家屬院內，記者看到一棟在2001年建成的多層私產商品房，3樓一戶居民家的窗戶上貼著『此房出售』。據房主介紹，這套房子的出售信息已經張貼兩三個月了，偶爾有詢問的。房子使用面積80平方米，最初張貼時售價是105萬元，但是諮詢者很少，上個月把價格降至103萬元，但是有意向購房的人幾乎沒有。

　　新樓盤引進名校 房價不斷上漲

　　與主城區學區房銷售冷淡相比，今年哈西一帶一些新樓盤憑借名校分校,房價呈上揚趨勢，給老學區二手房帶來明顯的衝擊。

　　在哈西剛剛置業的何先生表示，他原本准備在南崗區購買校區二手房，但考察後發現這些學區房都是老房子，不但不適合居住，而且價格還高的離譜。『一套上世紀80年代初的房子都要在60萬以上，不但小區環境差，而且沒有辦法居住。』何先生說，今後哈西一帶將有名校分校了，購買這個地段的新房，生活質量等方面要比老學區二手房優越得多。

　　此外，新校區的學習環境也是家長們比較看重的。一位曾打算在哈市南崗區名校學區買房的劉先生感慨，本打算讓孩子上名校，但他聽說名校每個年級都多達十幾個班，每個班都接近70人。『課間時校園更是顯得擁擠不堪，連課間操都要分年級輪流做，更別談自由活動了。』劉先生說，同事告訴他進入名校的結果並沒有當初想象的那麼理想。劉先生目前已在哈西新區購買了新房，孩子不但可以進名校，而且班級不會有那麼多學生。

　　哈市佰強房地產銷售公司負責人王先生介紹，一些原本打算在花園、鐵嶺這些老名校區購買房產的購房者，如今看到哈西新區的新樓盤不僅可以進名校、享受優質的生活環境，還具備投資潛力，於是紛紛將購房目光轉向哈西，使得哈西的樓盤價格一路上揚，以49平方米住房為例，去年54萬即可購買到，而今年年初就漲到68萬，且還有上漲空間。

　　配額生政策 遏制『擇校熱』

　　哈爾濱近幾年實行的省、市重點高中配額生政策是影響學區房銷售的另一原因。這一政策的執行，在一定程度上遏制了『小昇初』的擇校熱。

　　所謂『配額生制』，即分別將哈市重點高中統招生計劃總數的比例作為配額生指標直接分配給所在區各初中。配額生錄取在哈市重點高中統招生錄取之後進行。在沒有被重點高中統招的考生當中，按考生報考志願、中考總成績、學校配額生指標，由高分到低分擇優錄取。2008年，哈市市重點高中配額生比例增至61%，2010年市重點高中統招生計劃總數的61%作為配額生指標直接分配給所在區各初中。到2015年，哈市省重點高中配額生比例將提高至70%以上。

　　哈爾濱市香坊區教育局的工作人員表示，考生考取省重點高中配額生，名校學生的競爭壓力會更大，擇校不如不擇校已成現實。考生如果想進入省重點高中，不但取決於自身的中考成績，還取決於所在學校的『位置』，配額生的競爭更多來自各學校的內部。哈市從2009年開始實行省重點高中配額制，兩年來有眾多『非名校』甚至是薄弱學校、偏遠學校裡的學生通過配額的方式考取了省重點高中。隨著配額生比例的提高，『非名校』的學生進入省重點高中的數量還會大幅增加。

　　據哈爾濱市81中學校長張林紅介紹，他們學校是普通初中，過去很少有學生考入哈三中和哈師大附中等重點高中。配額生政策不但遏制了『小昇初』的擇校熱，而且保證了生源質量。張校長說，前幾年，許多家長不惜花巨資為孩子買學區房『擇校』，目的就是讓孩子考上省重點高中，上個好大學，現在『配額制』擴大到省重點高中後，一些原來『擇校』的學生就要失去『配額生』資格，反而與『省重點』失之交臂。

　　哈市市民尹先生的兒子今年參加中考，當時他特意在南崗師大附小買了學區房。孩子上了師大附小後，他又將房子賣掉在道裡區購買新房並將戶口遷至道裡區。按照學區劃分，尹先生的兒子初中應該到新陽中學就讀，但他考慮該校只是一所普通高中，遂讓兒子繼續留在師大附小的對口中學47中就讀。結果今年中考，按照戶口所在地，尹先生的兒子只能報考道裡區的市重點14中，雖然分數超過14中配額生要求10分，但卻享受不了配額生的待遇，因為就讀於南崗。『如果當初在新陽中學就讀，可直接享受配額生政策。』尹先生一家為此懊悔不已。

　　民辦初中吸引部分生源

　　近幾年來，從工大附中、松雷等民辦校考入省重點高中的人數不斷增加，這也吸引了相當一部分家長放棄了通過購買學區房進入名校。

　　他們認為民辦校的學費和天價的學區房相比，選擇前者更明智。

　　趙女士告訴記者，她的孩子從上小學2年級開始就接受奧數、作文等各學科課程的補習，僅奧數課孩子就要在兩個不同的學校補習，大多數的周六和周日孩子都是在補習中度過的，目的就是為了考上工大附中或者松雷奧班這樣的民辦名校。盡管每天的補習費用都在100元以上，但趙女士還是覺得值得。

　　至於為何不買學區房擇校進入名校，趙女士表示：『學區房不僅價格高，而且多數居住環境都不好，不如讓孩子就近上學，省下時間和精力，以後上初中考工大附中之類的民辦校。』

　　名校擴大招生范圍不花錢就能上

　　記者從哈市教育部門了解到，影響學區房銷售的原因還有很多。比如去年，哈市一些優質小學學區進行了微調，擴大了學區范圍，使得越來越多的孩子不花錢即可上名校。

　　風華小學去年首次按照學區招生，讓越來越多的孩子實現了進入名校的願望。王先生家對口校是一所普通小學，以前本想再買個名校的學區房給孩子擇校。『房子太貴了，看好的房子都在七八十萬，由於名校學區房房價過高，家裡一時湊不齊房款，眼看孩子進名校的願望就要落空，後來我得知我所居住的小區被劃入了公濱校的學區。』王先生說，孩子不但進了優質名校，而且還一分錢都不用花。

　　據香坊區教育局相關工作人員介紹，去年僅香坊區就對風華校區、公濱小學等校區進行了調整，學校的師資隊伍也有了流動，對教育資源進行了合理化調整，家長不再將目光集中在那幾所名校上了。

　　『限購令』房貸利率上漲影響成交量

　　記者在采訪中了解到，學區房銷售低迷不僅由於價格過高、生源分散，哈市今年新出臺的『限購令』也是影響學區房銷售的一個重要原因。

　　外地人在哈爾濱購房，必須出示1年以上納稅證明。此外，購買第二套房屋貸款利率不斷上調，而購買學區房尤其是哈市家庭多數都有一套以上房屋，這些限購措施擋住了他們購買校區房的意願。

　　『貸款利率不斷上漲和新出臺的「限購令」阻擋了許多想購買校區房的家庭。』哈爾濱市佰強房地產負責人介紹，今年哈爾濱市實施房屋限購，禁售外地沒有一年社保的群體，讓擁有兩套以上住房人群備受制約。哈市張女士和愛人名下各有一套住房，房子面積都在八九十平方米。雖然房子所在小區非常適宜居住，但房子的對口學校不理想。他們原計劃今年買一套學區房給3歲的兒子准備上學用，但是『限購令』一出，張女士決定放棄購房計劃。她說，按照『限購令』要求，她要想再買一套住房必須得將自己的房子賣掉一套，但是她認為學區房價格太高，即便賣一套房子僅能換一套面積不大無法居住的學區房，不管是買還是賣都覺得不太合適。