東北網9月13日訊(記者 李博)日前，《哈爾濱市物業管理條例(草案》(以下簡稱《條例(草案)》)經哈爾濱市政府第83次常務會議討論通過。

　　據介紹，該《條例(草案)》將著力解決制約行業發展的深層次問題，為規范物業管理市場秩序提供法規依據，具體體現六大特點。

　　健全物業管理模式，填補法律空白

　　目前國內的物業管理法規都局限於市場化物業管理的單一模式，對於其他模式都沒有相應規定，使得那些尚不具備市場化運行管理的物業缺少法規的支持、保障和規范。

　　根據哈爾濱市委提出的『大物業、全覆蓋』的要求，《條例(草案)》在進一步完善市場化物業管理制度的基礎上，將無人管理的老舊物業納入進來，作為新的物業管理模式加以規范，做到有法可依。

　　《條例(草案)》根據需要和上位法的規定，對業主自行管理物業的模式也做了相應的規定，使哈爾濱市物業管理形成物業服務企業管理、社區物業服務機構管理和業主自行管理三種模式並存共同發揮作用的新格局，真正實現『大物業，全覆蓋』，填補法律的空白。

　　建立『市、區、街道、社區』四級管理體制

　　現行的《哈爾濱市物業管理規定》僅把市房產局作為物業管理的政府主管部門，區政府、有關部門及街道辦事處等都被排除在物業行政管理主體之外，管理體制構建不合理，主體嚴重缺失。

　　在《條例(草案)》中，本著『條塊結合、以塊為主，屬地管理，權責適應』的原則，規定了市、區縣(市)、街道、社區四級物業管理監管主體，在具體條文中明確了各方具體監督管理職責，落實行政監管和公共服務責任，通過立法將市住房行政主管部門統一監管，各區縣(市)屬地負責，街道辦事處、鄉鎮人民政府具體實施，各職能部門密切配合，社區群眾自治組織積極參與的工作機制固定下來，保障其發揮作用。

　　完善了業主大會和業主委員會制度

　　業主大會和業主委員會是業主管理物業的決定和執行組織，對於保障業主權利，提高物業管理水平起到至關重要的作用。

　　《條例(草案)》在上位法規定的基礎上結合哈爾濱市實際情況作出補充規定：一是針對有些物業小區戶數較多，業主大會會議難以召集的實際，規定了建立業主小組，由業主小組代表參加業主大會的模式。二是針對有些業主委員會不履行職責，拒不召集業主大會會議業主權益無法保障的實際，規定街道辦事處可以根據業主請求，代行召集業主大會會議的模式。三是針對有些業主委員會超越職權，取代業主大會擅作決定的實際，規定了相應禁止行為和制約措施。

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　　加強對物業服務的監管

　　為規范物業服務行為，加強行政監管，構建有利於物業管理市場良性發展的運行機制，《條例(草案)》重點從以下幾方面作出新的規定：一是搭建物業市場准入招投標平臺，完善和規范物業管理招投標活動，特別是針對前期物業管理中市場准入把關不嚴，資質管理不規范等問題，明確規定建設單位應當采取招標方式選聘物業服務企業進行前期物業管理。二是規范物業服務合同管理，不僅就合同簽訂、主要內容、履約責任等進行了規定，而且確立了合同駐區備案制度。三是建立物業服務信用保證金制度，物業服務企業在承接物業項目時，應當按照有關規定繳存物業服務信用保證金，發生物業服務企業擅自棄管和重大服務質量事故時用於應急處置。四是建立物業服務企業綜合信用評價機制，市物業行政主管部門組織各相關部門對物業服務企業在從事物業管理活動中履行責任和義務等情況進行綜合評價，並向社會公布評價結果，為社會了解和監督物業企業提供服務。

　　規范了物業的使用和維護問題

　　《條例(草案)》緊密結合當前物業管理使用和維護中所容易出現的問題進行了規范。一是明確了物業使用中的九大類禁止行為，對業主的違規行為，由物業服務企業、業主委員會予以勸阻、制止，及時報告有關行政管理部門。二是將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，並依法向相關部門辦理審批手續。三是利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在發生影響業主正常生活的緊急、重大突發事件需要應急維修時，經市物業行政主管部門批准，可以先行啟用應急維修資金進行維修。四是明確劃分了各主體對物業維修養護在各時段、各部位所承擔的責任，解決因物業維修維護責任不清形成的矛盾。

　　增加了調解、仲裁機制

　　在《條例(草案)》中增加了調解、仲裁機制，規定實行聯席會議制度，將哈爾濱市、區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居委會、物業行業協會組織起來共同參與，形成多層級、多元化的調解機制。

　　當事人不但可以申請調解、也可以依據合同約定申請仲裁。對於重大的物業糾紛，《條例(草案)》規定由哈爾濱市物業行政主管部門組織協調解決。在調解過程中，對可能涉及訴訟的事項，也可以邀請人民法院有關人員參加，以減少糾紛當事人的訴累。