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哈市二手房交易量下滑 房價堅挺並未大幅度跳水
2011-11-16 17:28:19 來源:哈爾濱新聞網  作者:
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  東北網11月16日訊 在房地產嚴厲調控政策之下,國內一線城市的新房銷量應聲而落。同樣開發商為了資金回籠,推出了林林總總的價格優惠政策。作為樓市風向標的二手房也開始呈現出一定程度的價格松動趨勢。記者調查發現,目前哈市二手房市場出現了成交量大幅下滑的態勢,盡管如此,依舊堅挺的房價卻並沒有出現大幅度跳水。與新樓盤熱點不斷相比,哈市的二手房市場同樣因為毗鄰商業區、學區、地鐵、江畔等各種優勢,熱點板塊依舊存在諸多賣點。記者就此采訪了多家大型房產中介機構,對哈市二手房熱點成交區域的價格進行了調查。

  南崗區主打地鐵、會展牌

  南崗區是哈爾濱的主城區,歷來就是哈市二手房成交的熱點區域,該區域熱點不斷,從以往的秋林商圈、果戈裡大街商圈、開發區鴻翔路商圈、會展中心商圈、和興路商圈等傳統商圈的二手房受到市民的追捧。如今,南崗區域的哈西商圈、地鐵商圈等因其存在巨大的昇值空間和發展潛力,受到市民喜愛,未來這些區域不僅商業發展成熟、交通便利,購物環境優越及相關配套設施齊全,同時該區域的二手房建成年代跨度相對較小,因此二手房成交將越發活躍。

  地鐵周邊區域如今,盡管二手房市場並不景氣,但是南崗區的地鐵房則受到了一些獨具慧眼的市民的關注,地鐵房成了一些二手房中介眼中的香餑餑。高先生家的一套使用面積40多平方米的老房位於南崗區東大直街地鐵沿錢,今年春季委托中介交易時,中介公司表示35萬元可以收購,立馬點現。到了“十一”,中介公司給高先生打電話表示,有買主准備出價40萬元買房,高先生還是不賣。高先生表示,明年底哈爾濱的地鐵將要通車,屆時他家的房子將有著巨大的昇值空間,因此他不會輕易出售的。

  區域走勢:據哈爾濱世聯房地產經紀公司調查分析顯示,現階段“二手地鐵房”以地鐵出站口周邊為主,離出站口近的樓盤,昇值空間較大。


  區位價格:南崗區8000—12000元/平方米

  評定級別:五星

  會展商圈近期,會展中心周邊的利好新聞不斷,毗鄰的南直路區域將建設哈爾濱農業國際展覽中心,這將為會展區域樓盤增添重要的籌碼。會展區域樓盤品質差距較大,既有上世紀90年代左右建成的小區,也有2000年以後建成的高端樓盤。其中以會展商圈來講,其中的紅旗小區、遼河小區、淮河小區等,房價因樓盤過於陳舊,因此價格相對較低。紅旗區域的樓盤最低價為每平方米5000—6000元。相對而言,泰山小區、閩江二期、軟件園小區等房屋均價都在1萬元左右。作為會展商圈和鴻翔路商圈的冬奧村、悅山國際樓盤都在1.2—1.5萬元左右,甚至更高。

  區域走勢:因毗鄰會展中心,同時附近豪宅林立,閩江路上正在建設超豪華的五星級酒店以及泰山路上會展總部的建設完成,會展周邊的房價將繼續看漲,這裡將成為哈爾濱的CBD區域。

  區位價格:8000—12000元/平方米

  評定級別:五星

  和興路區域該區域的低端樓盤單價約在6000元至8000元左右,且建成年代在上世紀80至90年代。而部分比鄰地鐵沿線的高端樓盤,單價相對較高。其中和興路附近利興小區、清明小區、沙曼小區等均價在6000元左右,世紀嘉園小區、北鴻花園等均價在8000元左右。

  區域走勢:隨著地鐵工程的建設完工,尤其臨近地鐵出口附近的樓盤,其房屋價格將在平穩中上昇。

  區位價格:6000—8000元/平方米

  評定級別:三星

  秋林商圈區域該區域屬於絕對的商圈房。建成年代大多在上世紀80年代至90年代,該區域是南崗區的商業中心區,其周邊毗鄰松雷、遠大、秋林以及人和地下商城等,其周邊店鋪林立,是完全成熟的商業區域,因此該區域的二手房屬於投資性交易較多。但此地段因為交通擁堵,房屋配套設施陳舊等,因此並不適合居住。

  區域走勢:因其受發展空間的限制,其房屋價格將會趨於平穩。

  區位價格:6000—8000元

  評定級別:三星

  東西大直街區域以哈工大區域和煙廠區域為熱點,其交通、購物以及其他區域配套設施較為齊全,是二手房成交的熱點區域。

  區域走勢:隨著地鐵工程的全部完工以及地鐵新商圈的形成,將會在一定時期內形成集中上漲的態勢。

  區位價格:8000—9000元左右/平方米

  評定級別:三星

  道裡區地緣優勢明顯

  毗鄰松花江是道裡區眾多二手房得天獨厚的地理優勢,道裡區老城區二手房建成年代較早,但由於地點不可替代,因此價格仍舊平穩。而新建城區和新改造城區的住宅則以高端樓盤為主,如群力區域、顧鄉區域、愛建社區等。

  群力顧鄉區域毗鄰群力、顧鄉區域絕大部分樓盤為2000年之後建成,且是道裡區的成交熱點地區。顧鄉區域由於開發群力新區的政策熱點效應被突出放大,加上該區域內新建設的樓盤、小區規劃合理,環境配套設施完善,這一原本不被哈市市民認可的區域已經成為市民購買二手房的熱點需求地區。該區域的樓盤主要看其距離群力中心區域的遠,同時看該小區是否封閉,這都影響其未來的成交價格。同樣,緊鄰群力的河松、河柏、運華廣場等小區的二手房也受到了關注。


  區域走勢:隨著群力等處新樓盤的入住,周邊的二手房房價將會水漲船高。

  區位價格:6000—8000元/平方米

  評定級別:五星

  愛建區域愛建非常男女公寓、愛建紫園、錦園、潤園、濤園等已經形成較為高端的住宅區域,其區域商業規模在不斷擴大,同時佔據著優越的地理位置以及有著便利的交通、成熟的社區環境以及優質的社區服務等,使該處二手房一直是炙手可熱,但因其較高的價格,往往是有價無市。而其周邊的工程小區等二手房價格因在9000元左右受到歡迎。

  區域走勢:隨著友誼路的打通以及公路大橋擴橋的建設完成,這裡的房價未來繼續看漲。

  區位價格:10000—15000元/平方米

  評定級別:五星

  新陽路沿線建成年代在上世紀90年代的規模小區由於其地理位置優越,價格依舊保持堅挺。而近年建成的高端樓盤則單價在8000元左右。其中歐洲新城1.2—1.5萬元,通達世家、金鼎柏悅等二手房受到歡迎。

  區域走勢:隨著紫金城等新樓盤的入住,周邊的房價將趨於平穩。

  區位價格:6000—8000元/平方米

  評定級別:五星

  安字片區域該片區建成年代極早,但交通便利,生活配套設施及其完備。該區域樓盤房子陳舊,外樓梯多,整體優勢並不明顯。

  區域走勢:其樓盤多數年代久遠,成租率較高,但售價將較為平穩。

  區位價格:5000元—7000左右/平方米

  評定級別:三星

  香坊區需求十分旺盛

  自從香坊和原動力區合為一個區域以後,板塊空間擴大了,而作為香坊板塊的二手房也開始昇溫起來,其中三大動力區域、中山路區域、通鄉商店區域等都受到了市民的認可,目前香坊區域整體的二手房價格相對比較低,同時商業配套也比較完善,因此性價比較高,尤其適合一些剛開始創業的剛性需求購房者。

  省醫院區域該區域新舊樓盤交替,屬香坊區的熱點需求區域。因其位置毗鄰中山路,是重要的交通要道,其便利的交通對於周邊的二手房都是昇值保值的重要籌碼。

  區域走勢:樓盤多數年代較長,成租率相對較高,但售價較為平穩。

  區位價格:6000—9000元/平方米

  評定級別:三星

  原動力區區域上世紀樓盤和近年新建樓盤交替。因該區域近年新開發片區較多,受到購房市民關注。其中海富山水文園、樂民小區、強小區等地的二手房比較受到歡迎。

  區域走勢:隨著該區域的不斷發展,配套設施的完備以及各社區規模化的發展,具有一定的昇值空間。

  區位價格:8000—10000元/平方米

  評定標准:四星

  通鄉商場區域聚居人群較多,周邊交通、購物等生活配套設施齊全,是香坊區域的二手房需求熱點地區。

  區域走勢:通鄉街是哈市東南部城區的交通要道,兩側有哈爾濱電站設備制造廠等大型國有重點企業14家,並有相對密集的三大動力配套企業和倉儲企業。如今通鄉街已經改變城鄉結合部髒、亂、差問題,拉動周邊區域經濟發展,使城市路網功能顯著提高,也將帶動周邊的二手房價格的上昇。同時,哈慈區域等地的二手房也受到了一些市民的關注,這些區域的二手房價格在6000—8000元/平方米。


  區位價格:8000元/平方米

  評定級別:三星

  道外區人群鍾情聚居

  道外區域如今以南直路、先鋒路、北環路等為主軸開始迅速昇溫,其中圍繞先鋒路的小城鎮建設發展十分迅速,其樓盤價格在4000元左右,也拉動了周邊的一些二手房的價格。同時,南直路、北環路等區域的二手房因周邊城市綜合體的逐步建設,因此對於提昇周邊區域的二手房也起到了刺激作用。但是道外老城區的二手房價格相對昇值空間較小,價格十分平穩。

  哈東站區域因地鐵及原地區居住人群較多,房源多為原本居住在該區域的市民購買。其附近的紅河教育小區、藥六嘉園、紅河小區、紅平小區等因其毗鄰古梨園等地理優勢,房屋價格相對比較平穩。

  區域走勢:地鐵周邊輻射最近的區域將最為受益,短期效果並不明顯。

  區位價格:8000元/平方米

  評定級別:三星

  老道外區域近年新建樓盤較多,由於地點、價格等因素,是很多生活在道外區購房市民關注的區域。

  區域走勢:道外的商業形態較為多樣化,因此其臨街的商鋪昇值潛力較大。以北環路附近的寶宇城市綜合體為例,這片區域將帶動道外周邊區域二手房的價格提昇。

  區位價格:7000—12000元/平方米

  評定級別:三星

  松北、利民區未來將成熱點

  有業內人士預測,松北區域將成為未來二手房交易熱點區域。其一,市委、市政府提出新的發展思路,而“北躍”的直接受益者就是松北區;其二,松浦大橋已經竣工通車,松花江公路大橋擴建並通車,陽明灘大橋通車,制約江北發展的交通瓶頸有望在不遠的將來得到極大的緩解;其三,松北地區目前的房價相對較低,而且正受到越來越多市民的關注。

  世紀大道周邊區域主打品質生活,昇值潛力巨大。多數為2000年之後建成樓盤,相對品質、環境較好。

  區域走勢:因其得天獨厚的地理環境和小區規劃等,深受很多市民的青睞,未來昇值潛力較大,將成為二手房交易的新熱點區域。

  區位價格:6000元/平方米

  評定級別:三星

  利民開發區區域隨著過江通道的建成通車,昇值潛力較大。尤其以南京路和學院路、利民大道為主軸的幾大區域,其昇值空間巨大,目前華遠新家園、柏林四季、柏林印象、師大嘉園等成為利民區二手房受關注的焦點。

  區位走勢:隨著交通的發展,較低的房屋價格將吸引大量市民選房購房,這裡的二手房將成為一些低收入人群的首選。

  區位價格:4000—5000元/平方米

  評定級別:三星

  非買不可,選什麼?

  “只聞樓梯響,不見人下來”,相比上一周一線房市轟轟烈烈的“揮淚降價”,冰城樓市的表現依舊“和風細雨”。這可難壞了那些手有餘錢,打算置業理財的投資客。買吧擔心房價繼續下行砸手裡,不買又擔懮存款貶值太吃虧。如若非買不可,該選點什麼?

  據媒體報道,截至今年上半年末,中國上市房地產企業的平均資產負債率已達到71.28%,而資產負債率的高低恰恰是衡量企業健康與否的重要財務指標。為了盡快擺脫資金窘境,不少一線城市的開發商選擇了大幅降價,以期盡快回籠資金。當然,二三線城市開發商的日子也好過不到哪去,南京乍現退房潮,而大連的部分開發商開始以房抵債,最慘的是安徽,已有幾家開發商扛不住壓力,直接選擇卷款出逃,扔下了一堆爛尾樓。

  但即使是這樣,還是有人懷疑這是開發商集體表演的“苦肉計”。因為銀監會前主席劉明康剛剛表示即使房價下跌50%,銀行貸款也可“安然無恙”不久,就有開發商站出來高調回應,“如果應驗,銀行肯定比我先死!”這可不是毫無根據的恐嚇,先前已有媒體報道,中國銀行業“隱形房貸”的總量或超過10萬億。

  之所以贅述如此之多的宏觀形勢就是想說,購入新房的時機還遠未到來,不如多關注一下二手房,相比之下昇值潛力更有保障。數據顯示,二手房相對新房的的優勢更加明顯,無論區位選擇、房源質量,還是現有保值增值的可控性都強於後者,中心區域的規劃定位決定了二手房的強大優勢。既然非買不可,為何不選這些托底的“硬通貨”呢?

  恆大提前完成年度目標

  近日多家上市房企公布了10月份銷售數據。據14日恆大香港業績發布會公布的數據顯示,恆大前十月銷售額778.7億元,同比增長89.2%,並大幅超過全年700億元的銷售目標,目標完成率111.2%,全國第一;前十月銷售面積1185.6萬平方米,同比增長79.9%。10月份銷售額86.1億元,同比增長54.9%;銷售面積139.8萬平方米,同比增長56.7%。

  在今年一輪又一輪宏觀政策調控如此之緊的情況下,恆大為何能成為創造高增長的企業樣本。記者發現,定位明確、薄利多銷、滿足剛需,銷售策略隨行就市,順應市場和政策是恆大在市場大環境低迷情況下仍能一枝獨秀的根本原因。恆大產品定位主要針對的是首次置業和自住百姓需求。以恆大三線城市項目為例,自住比例為86%,首次置業比例達64%。正是合理的產品結構,滿足了不同地區、不同層次的購房需求。基於此,恆大在今年銷售上基本保持同比、環比雙雙增長。同時,恆大的管理模式保證了產品成本低、品質高。通過管理降低成本以後,本具備較大的利潤空間,但恆大選擇讓利於民,在薄利多銷基礎上“以量取勝”,市場認可度極高。恆大董事局主席許家印在各類場合多次提到:“恆大的利潤主要來自於超前的民生地產發展戰略,來自於超強的成本控制能力,來自於戰略合作伙伴的讓利。恆大要少賺老百姓的錢,要多建老百姓買得起的精品民生住宅。”

  在當日業績發布會上,恆大集團董事局主席許家印在提到恆大的未來發展策略時表示:第一,恆大已提前兩個月超額完成全年700億的銷售目標,完成率達到111.2%;第二,公司的現金流比較充足;第三,7月份開始恆大在價格上有一定折讓和優惠。在10月份,扣除一個高端項目的影響,銷售均價在5802元/平方米。基於以上三點,恆大管理層將綜合考慮,針對今年剩下的兩個月進行科學合理正確的決策。

  面對記者提到的今後是否會繼續降價問題時,許家印表示:我們會根據幾個因素做出正確的選擇,一、今年超額完成全年任務;第二,價格因素會考慮;第三、公司有比較充足的現金流,年報會公布現金情況。多種因素疊加在一起,公司做出怎樣的決策,我們會予以研究。

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責任編輯:關虹