東北網12月13日訊 近日，記者從多家銀行獲悉，受到今年央行連續三次上調貸款利率的影響，從明年1月起，不少房貸客戶將要開始為加息“買單”。由於房貸利率大多按年調整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的疊加效應將在明年集中體現。以貸款50萬元20年期為例，如果按照此前的7折利率計算，月供將增加124元；如果以基准利率計算，月供將增加193.15元。

　　房價降不抵利息漲

　　記者了解到，目前哈市樓市貸款繼續收緊，大部分首套房購房者都需要執行基准甚至以上利率。招商銀行個貸經理孫遜算了一筆賬：以一套100萬元房產計算，如果去年10月貸款50萬元，按照當時的利率來看，20年需要支付的利息款為25.8萬元左右。目前，加息後購房者則需要支付大約43.4萬元利息，20年貸款期增加利息支出接近18萬元，也就是接近房價的20%左右。

　　“貨幣政策緊縮是本輪調控限購之外最嚴厲的政策。”一位資深業內人士對記者表示，持續調控之下，哈市房價跌幅有限，也沒有超過20%，如購房者現在入市，實際支付的成本幾乎就沒有降低。換句話說，就是現在房價降了，不過是購房者減少了一點首付，在總購房成本中，那點減少的首付也變成了銀行的利息。

　　注意存貸利率“倒掛”

　　據銀行方面相關工作人員介紹，目前的基准利率為7.05，2009年到2010年大部分貸款執行的都為基准利率的0.7倍，而之前的貸款也基本上在2009年更換為7折貸款利率，並且約定在貸款合同續存期內，執行基准利率的0.7倍。也就是說，到了2012年1月1日基准利率調至7.05，則需執行7折後即4.94的利率。但另一方面，5年期的定期存款利率加息後達到5.5的高點，比7折後的貸款利率還高，形成了利率倒掛。

　　孫遜算了一筆賬，以貸款100萬元20年期為例。假如現有資金50萬元，如果選擇提前還貸，5年內節省的利息為123375元，如果選擇將這50萬元進行5年期定期存款，獲得的利息則為137500元，還可以賺取1.4萬元；如果這100萬元根據還款節奏正常還款，20年內至少損失5.6萬元的利息差。他同時表示，如果再連續加息，利率差距還將拉大。如果選擇銀行其他理財產品或者信托等，這50萬元的收益將更高，所以手頭有大額現金不必急於提前還款。

　　專家建議三類情況不宜提前還貸

　　銀行理財專家指出，如果手上確有閑散資金，並且不想承受那麼大的利息壓力，可以考慮提前還貸，此外有三種情況不太適合提前還貸。

　　一是享受7折利率房貸。在目前首套房貸款利率都比基准利率高的態勢下，提前還款看似節省利息，實則得不償失。以50萬元20年期等額還本息貸款為例，部分客戶按照今年調息前5.94的基准利率打7折計算，每月月供為3157.85元，明年這部分客戶還能按7.05基准利率的7折還房貸，則每月月供僅為3281.85元，利率調整前後月供之差不過100多元。

　　二是等額本金還款已過1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。

　　三是投資收益高於貸款利率。盡管投資有風險，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。目前半年期、一年期理財產品的收益率就已經高於打折後的房貸利率，足以應付加息後的房貸利息支出。