新華社哈爾濱1月24日專電 題：開發商艱難“熬冬”樓市求“變”方有新路

　　告別跌宕起伏的2011年樓市，新年歲首國內房地產行業的總基調已清晰。專家表示，有效規避風險、防止房價反彈和解決剛需，將成為2012年中國樓市能否“平穩著陸”的重要條件。

　　調控持續發力開發商“過冬”難

　　2011年哈爾濱樓市與全國步調保持一致，“限”和“降”成為年度最熱的兩個字，調控政策深入到樓市方方面面，銀貸緊收、銷售滯慢和購房者持續觀望使房地產市場愈加“寒氣”逼人。

　　在連續數月探底後，今年首月哈爾濱樓市成交再創新低。哈爾濱房產管理部門提供的數據表明，1月份前半程該市商品房銷售691套，環比和同比“雙降”且降幅都超過七成，為兩年來最低。而在去年第四季度，該市房地產業景氣指數僅為93.3，更為8年內同期最低值。

　　一年內超過120個城市出臺房價調控目標，近50個大中城市推行限購令，兼之連續加息和多次上調存款准備金率，國內樓市愈發走進深水區。哈爾濱市工商業聯房地產商會會長桑洪說，隨著調控常態化，開發商必須考慮開發節奏、拿地規模、產品結構和營銷戰略的變化，只有“變”纔能有新路。

　　黑龍江省社科院經濟所副所長程遙說，持續走高的房價突然停頓甚至下行加重購房者觀望情緒，“買漲不買跌”的慣性心理使整個市場陷入觀望。

　　開發商希望盡快消化庫存，加速資金回籠。業內人士表示，大幅降價不一定能挽回銷量，購房者可能會選擇繼續等待，而且房價“貶值”過大還可能引發老業主抗議，影響樓盤口碑。

　　黑龍江省天威投資有限公司總經理劉偉雄說，2012年房地產企業將進行洗牌，主要是開發商間並購重組，甚至部分開發商轉型退出這一行業。對此，開發商應苦練“內功”，變一味擴張為提高產品和服務質量，那些產品單一、豪宅為主、不肯降價換量的企業將難以生存。

　　樓市風險應警惕

　　中國銀行日前發布的《2012年一季度宏觀經濟金融展望報告》稱，房地產市場調整將延續，預計2012年房價持續緩慢回落，全年銷售量跌幅約15%，將呈現“前低後高”震蕩趨勢。但受經濟減速、信貸偏緊和政策調控延續等影響，房地產行業將步入調整期，這對經濟增長、商業銀行和地方財政都將帶來一定風險。

　　據中國指數研究院數據，去年前11個月，全國130多個城市土地招拍掛住宅用地出讓金同比下降15.4%，而商辦用地土地出讓金同比增長42.3%。溫氏房地產公司董事長溫利農說，商業地產價格遠高於住宅，風險也更大，習慣了住宅市場獲利的投資客，向不限購的商業地產進軍，商業地產開發過度和二三線城市被熱炒，可能引發新的結構不平衡，甚至造成泡沫。

　　哈爾濱市房產局相關人士告訴記者，很多房地產企業自身經營能力和資金鏈脆弱，只不過是利用預售款滾動開發，一旦市場洗牌，就可能出現建築質量安全、拖欠工程款，甚至開發商“跑路”情況。“往往就是這些企業，為解決‘錢荒’會無奈選擇擔保、信托等高融資成本渠道，分解樓市下行風險，卻埋下更大隱患。”該人士表示。

　　程遙表示，一些地方政府的巨額債務主要靠賣地及相關收入償還，地價連續下行，資金短缺必然成為最大問題。二三線城市會有愈加強烈的調控放松意願，這也是2012年樓市的一個關鍵點。

　　專家：進一步完善市場供給和政府保障“雙軌制”

　　健康發展的樓市對中國經濟的意義不言而喻。程遙說，2012年的一個重要方向是繼續探索建立保障房和商品房、土地財政和房產稅的雙軌制，並擇機做好短期行政措施退出和長期市場手段、制度設計的銜接。

　　“可以考慮首套房信貸政策的定向寬松，這不意味著政策轉向，只是讓開發商的降價能走量，同時減輕剛需人群的置業難度。”程遙說，國家要有更多舉措促進保障房建設和中低價位商品房的成交，通過消化存量讓房地產的開發鏈條適度動起來，避免樓市“硬性著陸”，還能推動房價合理回歸，適度解決剛需。

　　哈爾濱理工大學教授楊文超認為，樓市調控要更強調市場化手段，房產稅是一個好的方向，能給地方政府開闢“綠色”可持續的稅源，減少對土地財政過度依賴。“房產稅將提高投資客持有成本，抑制過度投資需求。今後還應進一步改革稅收制度，合理調整消費稅范圍和稅率結構，並密切關注是否有房產稅等稅費轉嫁及重復征稅等問題。”

　　劉偉雄表示，目前房地產行業的泡沫過多，國家應引導資本從房地產等投資領域流向制造業，讓各類制造業能從銀行借到錢，縮小與房地產的行業差距，推動國內實體經濟的昇溫和跨越。