東北網2月8日訊 在限購令以及國家金融政策的影響下，哈市2011年商品房銷量及價格漲勢均受到不同程度的抑制。由國家統計局哈爾濱調查隊發布的數據顯示，去年1至10月份，哈市房地產開發投資快速增長，而商品房銷售面積增幅回落。1至10月份，哈市實現商品房銷售面積640.2萬平方米，同比增長8.2%，增幅同比回落10.9個百分點。進入四季度，總體下行趨勢明顯，房地產業景氣指數僅為93.3，創近8年來同期的最低點。
那麼，進入龍年，限購令能否取消？房價是漲是跌？何時出手買房纔是最佳時機？對於房價，購房者也充滿了猜想與期待。帶著市民關心的問題，記者日前走訪了哈市部分樓盤銷售處、開發商、中介公司以及部分專家學者。
猜想一銀行貸款能否降門檻？
去年年末，國家下調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。記者在采訪中了解到，目前，哈市部分銀行提供的購房貸款，首套房貸利率有所下降，哈爾濱的某些銀行房貸重回基准利率，降低購房者門檻，在一定程度上會刺激購房者買房。
至於銀行貸款何時能夠更加放松房款政策，業內人士表示，對於銀行的房貸政策，與宏觀政策有緊密聯系。何時銀行貸款能為購房者提供利率更低的貸款，還要等待。從目前情況看，房貸的變化確實對樓市有一定的刺激效果，但有可能僅限於今年第一季度。
猜想二限購令能否年內取消？
去年2月19日，限購令在哈市正式實施，按照相關規定，哈市對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫停售房；同時，將嚴厲查處炒買炒賣、囤積房源和哄抬房價等投機行為。限購令的實施，無疑遏制了投機炒房，對過快上漲的房價起到了抑制作用。
去年年末，北京、廣州、上海、深圳等一線城市紛紛表態，將繼續執行限購政策，全國去年執行限購的46個城市中，大部分城市明確表態“限購政策不會改變”。業內人士表示，目前哈市未宣布限購令取消。限購令能延續到何時？多位業內人士均持保守態度，表示限購令的延續時間，還要看國家調控政策。
猜想三能否再現大規模促銷？
去年年底，哈市商品房市場出現了各種方式的促銷。業內人士透露，這其實是房地產業的慣例——每到年底，開發商需要回籠資金。“只是去年年末的促銷活動優惠幅度比往年更大。這主要是受國家宏觀調控政策的影響，開發商們回籠資金的心情更為迫切。”一位業內人士說。
那麼，今年樓市是否還會上演大規模的打折活動呢？業內人士表示，大規模打折活動應該不會出現。“樓盤打折促銷，涉及面很廣，包括對已購買該樓盤商品房的業主，以及樓盤整體的市場推廣，而且，打折促銷勢必會影響其他樓盤，可能最終導致房價劇烈‘跳水’。而且，作為購房者一般都會有買漲不買跌的心理，越是降價，購房者越會持幣觀望，樓盤的銷量可能會更差。作為開發商，誰願做第一個嘗試降價的人？”
猜想四熱點樓盤還依然堅挺？
沿江樓盤，比如觀江國際等，區域優勢明顯樓盤。比如愛建、盛和世紀、盛和天下等，都是購房者緊盯的樓盤，房價始終“傲視”其他樓盤。在政策高壓下，這部分樓盤房價是否會下降？多位業內人士給出的答案是否定的。
業內人士表示，觀察這部分樓盤可發現一個規律，在一期剛開盤時可能會有一個相對較低的價格，一旦在市場上建立認知度，這些樓盤的房價便一路持續走高。另外，這些熱點樓盤的購房者多數以自住為主，或改善居住條件，而不是為了投資炒房。並且，由於這些樓盤優勢明顯，降價出售的情況一般不會發生。
猜想五商品房價格能否走低？
業內人士預計，受去年宏觀調控遏制商品房價過快上漲的慣性影響，今年第一季度，商品房市場恐還將延續前一階段銷售不旺的狀態。但我市每年都有400萬平方米至500萬平方米的住房剛性需求，這些剛性需求即使暫時由買轉租，但總是要進入樓市，商品房市場未必會受太大影響，房價不會產生深度下跌。
業內人士預計，每平方米5000元至6000元的樓盤將成為今年的熱點樓盤，而每平方米7000元至9000元的樓盤價格、銷售情況或將保持平穩。另外，一些高端樓盤，降價趨勢並不明顯，不會受到整體樓市影響。
猜想六“金九銀十”能否再現？
“金九銀十”一般被稱為房地產的傳統銷售高峰，但去年“金九銀十”並沒有像往年一樣顯現，反而，在10月份及11月份還出現過商品房量大幅下滑的尷尬，有人戲稱，曾經的“金九銀十”變成了“銅九鐵十”。在今年，冰城樓市還會迎來旺季嗎？
業內人士認為，從今年全年的銷售情況來看，樓市銷售可能呈現前慢後快的狀態。即在上半年，觀望政策變化的購房者可能居多，而進入下半年，購房人群可能會大量進入樓市，而“十一”長假期間，無疑是開發商們進行促銷等優惠活動的黃金時期。此外，由於進入第四季度，開發商再次進入資金回籠期間，又將開啟優惠促銷的大幕，所以作為第四季度開始的10月份，或將借助黃金周這一商機，迎來一輪銷售高峰。所以，“金九銀十”很值得期待。
猜想七周邊房價能否再走高？
隨著近幾年哈市城市建設步伐的加快，城市各區域間交通更加便利，特別是去年陽明灘大橋通車、松花江公路大橋擴建工程竣工，以及2010年松浦大橋建成，使松北和利民開發區的樓盤受到更多市民的關注。此外，征儀路打通工程和哈阿公路相繼竣工，使平房區和阿城區的樓盤也納入一些市民購房的視線。
不過，業內人士分析，上述區域出現圍繞城建工程紮堆建房的現象，再加上本身受地理條件限制，樓盤受關注程度相對市區內樓盤較弱，如不下調房價，即便主城區內樓市銷售未現回暖，購房者恐怕也難在這些區域購置房產。
猜想八學區房能否理性回歸？
去年，哈市學區房價格明顯下滑，跌入自2003年以來最低谷，跌幅高達35%，百平方米的大戶型直降20萬元。過去平均一套房子從掛牌到出手只要5至7天，現在甚至幾個月也無人問津。
不過，業內人士認為，去年學區房價格大跌，與調控政策收緊有很大關系，多數購房者采取觀望的姿態。但學區房畢竟與一般的商品房不同，在市場上仍有剛性需求，經過觀望，購房者或將選擇出手購房。所以，對於這部分房源而言，學區房的價格繼續下行空間不大。
猜想九二手房價格繼續上揚？
業內人士普遍認為，經歷了去年一年國家政策調控後，哈市二手房價格在去年下半年出現了一定的回落，但是，相比其他一些城市而言，哈市的房價“泡沫”成分相對較小。
此外，從去年年末以及今年年初的情況來看，部分剛性需求購房者已經出手，求購人群有所釋放，目前房屋供需關系較為平穩。預計在2012年，哈市二手房價格保持平穩的可能性大，未必會出現劇烈上漲或是下跌。
猜想十房地產行業面臨洗牌？
業內人士表示，從目前的情況來看，去年，哈市一些規模較小的開發商，已然被市場“淘汰”，回籠資金後退出房地產市場。如果今年宏觀政策持續加壓，將有更多小房地產商面臨轉行的結局，隨之而來的，就是大型房地產企業進行更大的擴張，房地產行業面臨重新洗牌。
此外，除了房地產商面臨洗牌，樓市近兩年的不景氣，也直接影響到了中介公司。記者從哈市部分二手房中介公司了解到，由於業務量減少，部分公司已經取消了一些經營網點。
