東北網4月18日訊 大慶市上半年住宅、商服、車庫、車位基准價格、租賃價格今天正式公布。這些基准價格是怎麼測算制定出來的？記者采訪了項目相關負責人。

　　大慶市現行的房地產交易指導價格是2009年制定的，已經與目前經濟發展不相適應。為此，市房產局制定了《大慶市房屋基准價格》，每半年對外發布一次。

　　城區所有二手房都在測算范圍內

　　作為價格測算主體單位，市房產局專門成立了房地產價格測算領導小組，通過政府采購辦招標，確定兩家具有資質的房地產估價中介機構——大慶市慶基房地產估價諮詢有限公司和大慶市銀豐房地產價格評估有限公司具體測算。

　　相關人員告訴記者，一個城市的房地產產業政策、城市發展規劃與發展目標、城市經濟發展狀況，都是影響測算的因素。比如，近期的房地產政策、稅收政策對房地產市場交易價格都產生了一定的影響。

　　這次測算范圍界定為大慶市的城市用地上的所有房屋的交易及租賃價格，具體包括496個住宅小區、503處商服、34個工業辦公及廠房、110個建有車庫或車位的小區。

　　搜集了2萬多個交易案例

　　依據《房地產管理法》、《標准房地產估價規范》及估價人員市場調查所獲得資料，依著合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、獨立客觀公正原則，估算人員對調查區域一年內與估價對象相類似的2萬多個房地產交易案例作為可比實例，詳細記錄了這些房子的坐落、面積、交易日期、交易情況、交易價格。

　　住宅、商業房屋基准價格的測算，采用的是市場比較法。市場比較法評估需選取近一年內與估價對象相類似房地產的交易案例作為可比實例，對可比實例進行交易情況、交易日期、區域因素、個別因素四個方面的修正，求取估價對象客觀合理價格或價值。

　　搜集到的2萬多個交易案例是不是挨個與要估價的房產進行比較呢？

　　當然不是。工作人員給記者舉例說明。比如，要對萬寶一區的房子進行基准價格測算，估價人員會在搜集到的萬寶一區交易實例中，選取三個成交日期與估價對象時點接近、交易類型與測算目的相吻合、成交價格為正常市場價格或可修正為正常市場價格的交易案例作為可比實例。　　

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　　選取了可比實例以後，需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，並統一到需要求取的估價對象的價格單位上來。

　　交易情況的修正采用百分率法進行交易情況調整的一般公式為：可比實例正常市場價格=可比實例成交價格×1/(1±s%)(這裡s代表修正系數)。

　　交易日期的修正采用百分率法進行交易日期調整的一般公式為：可比實例估價時點時的價格=可比實例成交日期時×1/(1±s%)。

　　區域因素的修正采用百分率進行區域因素調整的一般公式為：可比實例在估價對象區域狀況下的價格=可比實例在其房地產區域狀況下的價格×1/(1±s%)。

　　個別因素的修正采用百分率進行個別因素調整的一般公式為：可比實例在估價對象房地產狀況下的價格=可比實例在其房地產狀況下的價格×1/(1±s%)。

　　四個修正結果出來後，就可以求取估價對象比准價格了。

　　公式為：估價對象比准價格=可比實例成交價格×交易日期修正系數×交易情況修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數。

　　即估價對象比准價格=可比實例成交價格×1/(1±s%)×1/(1±s%)×1/(1±s%)×1/(1±s%)。

　　每個可比實例的成交價格經過上述各種修正、調整之後，都會相應得到一個比准價格，但這些比准價格可能不完全相同，因此需要將它們綜合成一個比准價格，以此作為市場比較法的測算結果。

　　本次評估采用平均數法求取估價對象測算結果。

　　設三個交易實例修正、調整後的三個比准價格為v1、v2、v3，結果取簡單算術平均值，則估價對象基准價格計算公式為：估價測算對象基准價格=(V1+V2+V3)/3。

　　由於辦公、工業、車位用途的房屋交易案例較少，采用市場比較法不完善，為此，基准價格的測算，采用的是成本法。

　　成本法計算公式=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤-建築物的折舊。