東北網5月14日訊 大慶市2012年上半年城區存量房屋基准價日前公布，根據公布的房屋基准價格和租賃價格計算，我市城區房屋租售比約為1：380，這意味著買一套房子，要收回成本，至少要出租380個月。這個數字，低於國際上1：300的健康租售比。
在房價不再確定有快速上漲空間的背景下，是買房還是租房？是否還能“以房養房”？置業者很糾結。
主城區租售比約為1:380
在我市購買一套住宅，如不考慮房價的昇值因素，要收回成本，至少要出租380個月，也就是32年。
薩爾圖區塞納花園8樓一套兩居室，銷售基准價是每平方米5000元，租賃價是每平方米每月13元，租賃比為1：385。
毅騰商都8樓的一套住宅，銷售基准價是每平方米5400元，租賃價是每平方米每月13元，租賃比達到了1：415。
格林小鎮高層，房價是每平方米4700元，租賃價也是每平方米每月13元，租賃比為1：361。
再看看讓胡路區，九區的兩居室，售價是每平方米4700元，租賃價格是每平方米每月12.5元，租賃比為1：376。
租賃比最高的是大同區的海通家園，房屋銷售價是每平方米4200元，租賃價格每平方米每月僅5元，租賃比高達1：840。
龍鳳區瀚城國際住宅基准價在每平方米5500元以上，而租賃價每平方米每月也就10元，租賃比在1：650左右。
平均算下來，我市主城區房地產市場的租售比在1：380左右。按照這個比值，在大慶購買一套住宅，不考慮房價的昇值因素，要收回成本，至少要租出380個月，也就是32年。
從事多年二手房銷售的李女士告訴記者，2005年後商品房價格不斷攀昇，越來越多的購房者將投資回報的標准縮短為5年以內，而主要收益來源就是房價的昇值。很多人把買房作為抵御通脹、短線獲利的手段。
可是，樓市新政的不斷打壓讓房價的快速上漲勢頭得到了有效遏制，買家開始把目光投向租房市場。
租房VS購房哪個更劃算
貸款20年買一套價值60萬元的房子，一共要投入96萬元。如果租房子住，這筆房子上的投入將變成約70萬元的存款。所以，租房和買房哪個劃算，要看房子的昇值空間有多大。
究竟是買房劃算還是租房劃算？我們不妨算一筆經濟賬。
李先生在學偉綠色家園S01號樓9樓，租了一套120平方米的住宅，房租是每年19200元。前幾天，房主說，如果李先生願意，他可以把房子出售給李先生，售價是5000元/平方米，總房款是60萬元。但看到目前不斷上漲的房租和看不清的房價，李先生很猶豫，不知道自己到底是該買下這套房子，還是繼續租用。
對於這個問題，記者采訪了榮膺“大慶日報地產精英”稱號的徐曉東，他說，是買房還是租房，未來房價是關鍵。
算賬1：買房20年支付總利息36萬
如果李先生以商業貸款來買房，首付至少要交付30%，為18萬元，剩下的42萬元要從銀行貸款，貸款時間是20年。目前5年以上的貸款利率是7.05%，按照等額本息貸款每月還款額為3268.87元，20年下來，需要支付利息36萬元。也就是說，李先生投資了96萬元，擁有的是一套住宅。
算賬2：租房20年可有69.9萬元現金
如果租這一套房子20年的話，又會是怎樣的情況？
目前每月的租金是1600元，假定20年不變，李先生共需支付租金38.4萬元。原用於支付月供的3268元閑錢還剩下1668元。假定每月1668元用於銀行定存，以目前年存款利率3.50%計算，20年能獲得約為1.1萬元的利息。
另外，原本用於首付的18萬元存入銀行，五年期整存整取一次，連存4個5年，20年後利息收入共計為10.2萬元。
兩項李先生共獲利息11.3萬元。
如此一來，與買房支出96萬元相比，李先生相當於剩下了96萬元-38.4萬元+11.3萬=69.9萬的資金。
“要想知道是租房劃算還是買房劃算，其實就是比較20年後，是這套二手房價值更高，還是69.9萬元的資金價值更高。”一位銀行工作人員告訴記者。
比較：房價上漲15%買房纔劃算
按照總價60萬元計算，這套二手房的單價是5000元/平方米。假設用69.9萬的資金來購買了這套房，相當於單價5825元/平方米。
也就是說，張先生買房是賠是賺，要取決於20年後，這套120平米的二手房單價能否上漲至5800多元。
“也就是房價上漲15%後，買房纔跟租房的收益持平。”
“以房養房”是否劃得來
一套市值32萬元的房屋，如果出租，一年的租金是18000元，除去采暖、物業等費用4200元，租金收益為13800元，年租金收益率為13800元/320000元=4.31%，遠低於銀行7.05%的商業貸款利率。
“以房養房”，曾經很流行。顧名思義，“以房養房”就是指市民自住一套已經付清全款的房產，再用按揭方式購買一套出租用的房產，將租金用於償還貸款月供。等貸款還清了，手裡還多了一套房子。這種投資方式的前提是房價上漲。但是，2011年樓市調控後房貸利率不斷上調，而房價卻不再快速上漲，雖然租金有所上漲，但並不能抵消貸款壓力。那麼，在樓市調控的大環境下，“以房養房”還合不合適？
徐曉東告訴記者，“以房養房”合不合適，要看出租房產年收益率和銀行按揭貸款利率的關系，如果出租房屋年收益率高於銀行按揭貸款利率還是劃算的。徐曉東以實例給記者算了一筆賬。蔡女士在讓胡路九區有一套三代戶，市價在32萬左右。如果出租，一年的租金是18000元。除去采暖物業等費用4200元，每年租金收益為13800元。年租金收益率為13800元/320000元=4.31%。年租金收益率遠遠低於目前銀行7.05%的商業貸款利率。
“房貸利率維持高位是‘以房養房’走入死胡同的關鍵。”徐曉東分析說。除此，徐曉東還告訴記者：“要看‘以房養房’劃不劃算，所購買新房的面積大小也很關鍵。”
以72平方米新房或120平方米新房為例，進行計算。如果按照5000元的單價計算，購買72平方米的房子，總價為36萬元。首付30%為10.8萬元，貸款總額為25.2萬元，按揭30年，月供為1685.03元。“如果按月租金1500元來計算，房屋租金勉強夠還貸。可是，如果購買的是120平方米的房屋，按揭30年，月均還款2808.3元，那就不劃算了。”徐曉明表示。
