隨著我國社會主義市場經濟不斷發展，城市建設逐漸向農村推進。農村宅基地的價值逐漸上昇，農民將宅基地進行轉讓、抵押等現象越發普遍，但隨之而來的宅基地糾紛日益增多。因此，有必要對宅基地使用權流轉糾紛的轉讓效力及法律適用等問題進行分析，指導農民正確處理此類糾紛，從而促進農村的社會穩定和經濟發展。
一、宅基地使用權轉讓糾紛
《物權法》規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等法律和國家相關規定。我國《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民住宅用地，經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”第六十三條規定：“農民集體所有的土地不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。”根據上述條文，可認為宅基地使用權轉讓合同是有法律限制的，即宅基地使用權轉讓合同必須經有關政府機構或者部門審批同意；宅基地使用權只能向本集體經濟組織內部的成員轉讓；轉讓了宅基地使用權的村民不得再申請宅基地。因此，農村宅基地使用權轉讓合同只要不符合上述法律規定，該合同即被認定為無效。
二、宅基地抵押糾紛
根據《擔保法》第三十七條及《物權法》第一百八十四條的規定，宅基地、宅基地使用權不得抵押，因此相關的抵押合同應認定為無效。
三、宅基地上房屋買賣糾紛
在實踐活動中，根據買受方的不同農村宅基地上房屋買賣合同糾紛可分為：
(1)城市居民購買農民宅基地上房屋
1999年國務院頒發的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規定：農民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。因此，在審判實踐中一般將城市居民購買農村宅基地上房屋的合同認定為無效。
(2)外地農村居民購買本村宅基地上房屋
如前述，法院一般根據《土地管理法》的規定認為農民之間的宅基地上房屋的轉讓應當嚴格限定在本集體經濟組織內部。因此，該類合同均應認定為無效。
(3)本集體經濟內部成員之間的宅基地上房屋買賣
根據《土地管理法》，這類合同只要符合法律法規規定的農村宅基地的用地條件或經法定審批機關批准的，一般應當認定其有效。
對於上述農村房屋買賣無效合同的處理，司法實踐中認為必須從糾紛的起因著手分析，慎重處理。在處理這類無效合同時，法院應當基於公平正義與誠實信用原則，全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地昇值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失，從而確定出賣人對買受人應當進行的補償；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，亦應對其添附價值進行補償。這樣，一方面判決確認合同無效，由買受人向出賣人返還房屋、出賣人向買受人返還購房款，重申了城市居民或外村村民購買農村房屋無法享有所有者權利的原則；另一方面，判決出賣人補償買受人損失，對農民處理自己房屋的行為進行制約，更否定了交易中誠信缺失方行為。達到了社會效果與法律效果的統一。
四、農村合建房屋糾紛
農村合建房屋合同是指一方提供農村宅基地的使用權，另一方出資建房屋，並按照一定的比例分配建成後的房屋與宅基地使用權的合同。實踐中，農村合建房屋一般存在以下幾種形態及其效力的認定：
(1)宅基地使用權人與本村村民合建房屋
本村村民作為本集體經濟組織內部成員，具有取得宅基地使用權的主體資格。但是根據《土地管理法》第六十二條的規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。”因此，並非是本村村民即可取得合建房屋所在的宅基地使用權。對於出資的本村村民能否取得該部分宅基地使用權，還應當經政府主管機關的批准，纔能認定該合同有效。
(2)宅基地使用權人與外村村民或城市居民合建房屋
國務院辦公廳1999年頒布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。所以，因外村村民或城市居民並不具有取得宅基地使用權的主體資格，所以，其與宅基地使用權人之間的合建合同應當認定為無效。認定合同無效後，依據民法的添附理論，判決房屋歸宅基地使用權人所有，宅基地使用權人返還出資人的出資及相應的勞務報酬。
五、宅基地上房屋抵押糾紛
《擔保法》第三十七條規定宅基地使用權不得設定抵押。但農民對宅基地上的房屋具有所有權，因此農民是否可以將其房屋抵押，司法實踐中一般認為法律未明確禁止農民以其宅基地上房屋進行抵押，且禁止農民以房屋抵押可能會影響農民的融資能力，因此農村房屋可以設定抵押，但由於宅基地使用權不能設定抵押，抵押權的效力不及於該房屋佔用范圍內的宅基地。
