東北網6月19日訊 5月本是校區房的熱銷月，陳先生“急需用錢，希望能賣個好價”，握在手裡6年的花園校區房要出手，他到各房屋中介機構考察，最終選擇了大世界商廈裡的一家。但讓他意外的是，房屋中介的經紀人並沒對他的校區房表現出特別熱情，反而提醒他：“最近校區房不好賣，您得有個心理准備。”“不好賣？怎麼可能！”陳先生認為中介在“壓價”，他的房子去年5月曾有人出45萬元購買，表現得還很急切，因此陳先生的心理價位為接近50萬元。但事實上，並沒有想象中絡繹不絕的諮詢電話，陳先生50萬元的出價一直無人問津。他無奈一再降價，一周前終於以37萬元成交。僅僅一年，陳先生的這套校區房就“貶值”了8萬元，相當於使用面積每平方米價格下降了大約2000元。
並不是陳先生一個人有此“境遇”。記者從各房屋中介機構了解到，今年春節後，校區房價格開始紛紛“跳水”，5月達到谷底，我市繼紅、鐵嶺、花園等小學校區房使用面積每平方米都降了大約2000元左右。
校區房近4年首次“落價”
今年春節前，已經賣了五六年校區房的房屋經紀人徐姐仍然這樣評價校區房市場：“別看價格貴，照樣能成交，特別是小戶型，有多少套賣多少套。”但接下來的幾個月，校區房的成交價格卻讓她“看不懂”了。“這麼多年來，校區房價一直最堅挺，不漲已經很罕見了，現在竟然開始降了！”
“如果按照使用面積計算，春節前後，花園、繼紅、鐵嶺、師大附小等附近的校區房價格都遠遠超過了每平方米1萬元，一些小戶型甚至達到了使用面積每平方米2萬元，這個價格從2010年之後基本居高不下。”兩年前，校區房暴漲到高點。徐姐向記者透露：“最近三四個月，校區房價格開始松動，從使用面積每平方米1.5萬元-2萬元逐漸回落，到現在大部分降幅達使用面積每平方米2000元左右。而大戶型的校區房更是降幅較大，與去年相比，一套房少賣10-13萬元的大有人在。”“以前我們哪家中介得到校區房房源都很重視，不愁賣，成交快，最多一周。但現在校區房不那麼緊俏了，一兩個月能成交一套已經就算不錯的了。”
使用面積每平方米2000元的落差，落在購房者身上就是數萬至十餘萬的差價。陳先生的校區房最終37萬成交，買主是在企業做銷售經理的黃先生。黃先生的女兒和侄女都是明年上小學，2011年4月，黃先生的哥哥花42萬買了一套20多平方米的花園校區房。“我當時覺得貴得太離譜了，搶錢呢？”眼看著女兒明年就要上學，一直被擱置的購買校區房事宜不得不提上日程。“我上個月一問，發現價格降了不少。我買的這套房比我哥的那套大了大約10米，價格便宜了5萬，相隔一年，沒想到差距這麼大。我哥和我比，虧大了。”
誰動搖了最堅挺的校區房價？
表面看，哈爾濱市對房屋限購的調控措施，似乎是導致校區房由熱轉涼、房價下跌的重要原因。今年哈爾濱市實施房屋限購，禁止哈爾濱戶籍人士購買第三套房屋，外地人在哈爾濱購房須出示一年以上的納稅證明。此外，購買第二套房的貸款利率不斷上調，而購買校區房的哈市家庭多數都有一套以上房屋，這些限購措施擋住了一些人購買校區房的意願。業內人士對此理由卻並不“認賬”：“國內多少城市都有限購令，甚至更為苛刻，但校區房價卻一直最堅挺。顯然，哈爾濱校區房的降價不僅僅是限購令起的作用。”
“買校區房真正用來居住的，幾乎沒有。不是為了擇校就是為了投資，因此，它在整個樓市裡顯得非常特殊。從深層次上講，它在一定程度上折射了教育資源供求變化的晴雨表。”采訪中，多年從事房地產研究的學者這樣闡述。“2009年前，哈爾濱教育資源相對集中，就那麼幾所名校，大家都把孩子往裡塞，結果形成名校過熱、其他學校過冷的局面。這幾年，配額政策的大幅調整，讓每個學校都有考上重點的機會，且機會越來越多，從2009年的30%配額到2015年將達到70%的配額，去名校玩命爭取那僅有的昇重點機會反而不現實也不明智了。家長們看懂了這一點，自然不再拼命尋找校區房。”
市民曲女士給記者算了一筆賬，印證了上述觀點。曲女士的家在香坊公濱小學學區，兒子目前4歲半，按照他們夫妻幾年前的打算，今年說什麼都要買一套名校的校區房解決孩子上學的問題。“我們倆商量過，要買就買鐵嶺校區或花園校區的房子，我們預計最便宜的也得40萬。但近兩年，身邊不少孩子特別是鄰居家的孩子，有好幾個通過普通初中的配額考上了重點高中，同事也開始勸我，估計我兒子考高中的時候配額比例更大，在家門口好好學，比去名校累個半死強。”“我算了筆賬，在家門口上學，除了節省40萬的校區房錢，幾年下來還至少節約了上萬元的交通費，家長、孩子也不用起早貪黑。把節省的錢給孩子增加營養、補課，比花在擇校上更靠譜。”
采訪中，記者還了解到，一些名校分校的不斷開辦，使得我市教育資源進入了重新布局的時代，這也明顯分流了相當一部分傳統校區房的購買人群。據了解，哈西客站地區各樓盤就都打出了名校分校的賣點；此外南崗區一些名校在松北區等地開辦分校，道裡某名校在群力的分校已經招生。
據在群力剛剛置業的趙女士講，她原本准備出資在南崗區購買校區二手房，但後來得知群力有名校的分校了，購買這個地段的新房，不僅在生活質量方面要比老校區的二手房優越，並且學校所設班額也比老校區小，這對孩子的教育更有利。
“配額”是一劑“長效退燒藥”
校區房是教育資源分配和平衡教育機會的晴雨表，擇校最為瘋狂的幾年也恰恰是校區房漲幅最大的幾年。
本著教育資源和機會的公平分配，我市的配額生政策出臺。從起初的觀望到如今的認可和響應，家長們的心態改變了許多。在一家房屋中介，負責人感慨：“這麼多年，影響樓市的因素很多，但校區房價基本沒受到影響。配額生政策剛出臺的時候，我估計可能會對校區房產生一些影響，但不會太大。沒想到這麼快就顯現了它的調控效果，這是活生生的‘蝴蝶效應’。”
據了解，哈市自2009年起實施配額生政策，當年省重點高中招收統招生4065人，其中配額生有1310人；2010年省重點高中配額生比例由30%增至35%，當年省重點高中招收統招生4156人，其中配額生有1522人；2011年省重點高中配額生比例增至40%，省重點高中招收統招生4156人，其中配額生有1707人。今年省重點高中配額生比例增加到50%，預計2015年要達到70%以上，屆時，配額的錄取方式將會成為主導。
“這是什麼概念？就是每個學校都擁有公平的機會獲得一定數量的省重點高中統招生指標。簡單來說，對於同一名學生，同樣的分數，在一所普通初中能夠昇重點高中，而在另外一所優秀生源相對集中的初中就可能進入不了重點高中。現在，大部分小學畢業生家長已經認識到這一點，讓孩子進入對口初中就讀。”采訪中，一位教育人士舉例說，去年的中考錄取中，有三個孩子的中考分數都是467.5分，他們分別來自不同的區、不同的學校：A同學來自於一所非頂級、相對較好的公立初中；B同學來自於比A同學所在學校稍好的公辦校，但不在核心區；C同學則是來自某核心區的一所頂級的民辦初中。他們都報考了一所省重點高中，該高中的統招錄取分數線是471分。最後的結果是：A同學獲得了配額生資格，進了這所省重點高中；B同學第一次配額沒配上，第二次配額時進了省重點高中；C同學則只進了該省重點的校中校。
“校區房基本都是為了擇校而買，費用高、使用價值低。配額比例越來越高，很多家庭都覺得沒有必要再花這大頭錢，跨半個城提前個把小時送孩子上學，遭罪！只要配額生政策繼續下去，配額比例不斷增加，校區房降溫就不可能是短期的。”一位業內人士這樣認為。
從校區房回遷戶口的“愛建現象”
2011年開始招生的愛建學校，是九年一貫制學校。這所全新的學校坐落在中產階層的聚集居住地愛建社區，“觀望”是這個社區居民對這所學校最初的態度。
據悉，2011年，該校首次招生小學一年級三個班、其他年級各1個班。中學6年級2個班，7年級1個班，平均班額只有20人。從教20年的愛建學校董春輝主任對這一年感觸頗深：“說實話，我也從來沒有遇到過這麼小的班額，也有些擔心影響教學氛圍。一開始，家長們的質疑更多。他們最常問的就是‘你們是不是招不上來學生？你們怎麼保證教學質量？’但孩子們卻格外歡喜，上千平方米的大操場可以盡情跑跳，寬敞的教室裡沒有擁擠的課桌，每個孩子都能得到老師的經常提問。”
“做過老師的人都知道，想照顧到每個學生，與所有孩子都能用眼神、語言交流，按照一些名校的班額是不太可能的。但在我們學校，這些都不是問題。因為班額小，課堂氛圍非常活躍，教學質量很高。”董春輝說。此外，學校的室內體育館和自然科學實驗室等都完全對孩子們開放，這些都讓孩子們流連忘返。一位家長說，“我原來還擔心兒子不願意上學怎麼辦，現在放學後他賴在學校不願意回家。”
據介紹，去年新學期開學約3個月後，該社區一些已經在外校就讀的學生開始向愛建學校回流。校長曲偉說：“我們後來纔了解到，這個社區裡的絕大多數家庭都購買了一些知名度較高學校的校區房，基本都有過擇校打算。我們學校成立後，一流的校捨和現代化的教學設施更適合孩子們學習和游戲，特色課程的設置、老師們分層次對孩子的輔導以及他們對孩子的理解和關懷，使孩子們都表現出自信、樂觀。我們根本不用做廣告，口耳相傳，一些家庭又把孩子的戶口從其他學校的校區房轉回到愛建社區的家裡，讓孩子轉回我們學校。”據了解，該校從建校至今已經接納回流生近80人。
李先生的兒子去年上小學一年級，“我們早在幾年前，就買了南崗的校區房，孩子自然而然送到了所在的名校。但孩子沒多久就厭學，班額太大了，課桌一直排到講臺邊上，老師根本照顧不過來，下課去操場玩都跑不開。”“我去愛建學校考察了幾次，那麼大教室只有20多個孩子，想想我兒子覺得挺委屈孩子。我和媳婦想來想去，把孩子戶口又落回來，轉回了愛建學校。現在送孩子上學也就5分鍾，孩子特別願意上學，回來總給我們演示在學校做的實驗。”
記者采訪中發現，在愛建社區像李先生這樣家裡放著校區房不用，或者把孩子戶口又從校區房遷回來的，大有人在。據了解，保守估計，愛建學校今年的報名人數將是去年的2倍。有關教育專家認為，這反映了家長教育資源分配的理性思考。
