東北網9月13日訊 業主因對服務不滿而拒繳物業費，物業企業因壓縮開支影響到服務質量；服務質量降低，又造成更多的業主對物業服務的不滿……拒繳物業費的雪球由此越滾越大，業主和物業公司之間的矛盾越積越深——

　　眼下又到一年物業收費季。因人力成本等持續上漲，哈市不少物業公司拋出了物業收費新標准，將市民的視線重新拉回自家後院。

　　海富康城社區居民阿梨力則這樣在網上曬“家丑”：小區停水是家常便飯，安保由居民組隊巡邏，有業主開始圈地種菜、養雞、修停車場，路也沒人修……

　　而在幾年前，這個擁有5000餘戶居民的大型社區完全是另外一個樣子：樓道、庭院整潔有序，燈飾設施也很完善，每到夏天花紅樹綠，業主在院裡散步心情很舒暢。

　　一切變化，都源於該小區業主與原物業公司希美物業的一次物業收費提價的分歧。

　　四載和諧毀於“提價”

　　2009年哈市推出新的物業收費辦法後，考慮到人力成本上昇等因素，希美物業在當年底征收2010年物業費時，將已實施了4年的按使用面積高層每平方米0.8元、多層每平方米0.6元，調整為按建築面積高層每平方米0.8元、多層每平方米0.68元(回遷區一直為每平方米0.3元未動)。

　　提價，瞬間打破了業主與物業間四載和諧——一直是95%左右的物業繳費率當年即跌至50%。由於費用收不上來，物業服務也急轉直下：小區衛生開始少人清掃，樓道垃圾和小廣告不能及時清理，一些路燈損壞無人維修導致夜晚一片漆黑……已繳費的業主發現漲價後物業服務反而變差了，索性也拒交物業費。2011年物業繳費率跌至45%，至2012年只有10%。

　　這中間也曾出現轉機。2011年6月，海富康城成立業主委會員。經協商，希美物業同意將收費標准下調至按建築面積高層每平方米0.65元，多層每平方米0.6元。但面對“近半數業主按何標准補繳拖欠物業費”等問題，希美物業與業委會間再次出現分歧。無奈，希美物業於今年5月31日正式退出已服務了6年的海富康城社區。

　　如今，3個多月過去了，記者走進海富康城，聽到了許多居民對老物業的懷念，許女士仍記得某天將家中重要證件當做廢品扔進了垃圾桶，物業人員大海撈針似地幫她找回的情景；而另一些業主對希美物業“近兩年在小區不作為”仍耿耿於懷，但眼下遲遲招不來新物業的日子，更讓他們無法忍受。

　　不過有一點，幾乎所有業主都認同，“希美物業前幾年的服務確實不錯”。

　　走不出的物業費怪圈

　　雖有海富康城的前車之鑒，但迫於成本上漲等壓力，哈市諸多物業公司紛紛提價。僅在海富康城周邊，自去年以來，新天地小區、康安小區、河松小區、河柏小區、河政小區相繼按不同的服務標准提價。

　　這中間，很多小區的提價遭到業主們抱團反擊：河政小區去年將使用面積每平方米0.6元調整為建築面積每平方米0.6元，當年繳費率即開始下跌，今年已滑落至43%；河柏小區、河松小區近期醞釀將收費標准由使用面積每平方米0.2元左右漲至建築面積每平方米0.45元，目前已遭到大量業主抵制……在海富康城對面的新天地小區，物業公司去年底“被業主罷免”。

　　業主們認為，物業服務越來越懈怠，設施維護越來越差，這種情況下“怎麼還好意思提價”；而在物業公司看來，物業支出成本近年驟然上昇，物業收費如果延續老價格，服務水准自然會縮水。

　　這就陷入一個惡性循環：一些業主因對服務不滿而拒交物業費，物業企業就壓縮開支影響到服務質量，而服務質量降低了，又會造成更多的業主對物業服務的不滿……拒繳物業費的雪球由此越滾越大，業主和物業公司之間的矛盾越積越深。彼此“看不順眼”，離“分道揚鑣”也就不遠了。

　　“被自願”讓業主躺著也“挨宰”

　　面對日漸凸顯的矛盾，省房協物業管理專業委員會主任、哈爾濱開發區物業供熱管理公司董事長陳建軍向記者澄清：“目前大約10%的物業公司確實存在問題，但只要是正規的物業公司，基本都想按標准提供服務。”

　　但在業主看來，拋開服務方面的問題不說，很多物業公司在收費中不規范操作則讓他們對物業無法信任。

　　今年4月底，位於工農大街的鑫都麗水雅居小區開始入戶，負責該小區物業的大東物業公司除了收取物業費、電梯費等正常費用外，還向業主強行收取比物價收費規定高出150元的垃圾清運費，以及190元的煤氣報警費、500元的電梯垂直費。雖然明知後面兩項是物業公司自立名目收費，但面對“不交錢就別想拿入戶鑰匙”的殺手?，業主們只能屈從。

　　同時，物業利用小區公共資源“悶聲發財”做法也讓業主心生芥蒂。

　　現在很多小區內的電梯間及其他公共空間等，都是廣告商的必爭之地。按規定，所得廣告費收入除物業服務公司最多可提取25%作為管理費外，其餘必須全部作為物業專項維修資金，不得佔用與挪用。但家住道裡區新亭街新天地小區的劉先生卻發現，“入住小區快5年了，物業公司從來就沒公示過相關收入。”

　　而眼下又是物業收費季，一些物業公司以業主自願為名悄然漲價之舉更讓業主心生不滿。

　　“最近我們小區的物業費漲了一倍還多，價格也不是不能接受，但總應征求一下我們的意見吧？”家住河松小區的楊先生說，按規定調價前必需征求業主意見，新收費標准也必須提前公示。但他和鄰居們卻是在物業按新價格收費時，纔知道費用漲了。

　　如此事例還有更多，業主對物業的質疑早已是“一地雞毛”。

　　欠費讓物業公司“很受傷”

　　但不管是哪一種理由，業主抗爭到最後都會化作統一的行動——拒交物業費。

　　市房產住宅局物業處2008年對全市物業繳費率抽樣統計顯示，當年全市物業繳費率為60%出頭，其中新建小區繳費率在80%到90%以上，而老舊小區則不足60%。相關負責人強調，這是在2009年4月新的《物業服務收費暫行辦法》實施前的數據，此後繳費率可能還要低一些。

　　哈物業供熱集團下屬12家公司承攬了全市近3000萬平方米、約佔全市社區物業面積三分之一的物業服務，這其中老舊小區為1100多平方米，很多收費標准仍是多年前的使用面積每平方米0.2元左右。物業供熱相關負責人介紹，隨著近兩年城市環境整治過程中小區道路及綠化等工程性投入增加，按此標准即使物業收費率100%，他們每年也要虧損近4000萬元。但事實上，這些小區的繳費率卻並不高——年繳費率只有約50%，其中一些業主從未交過物業費。

　　作為國企，物業供熱集團無法隨意從這些賠錢的老舊小區退出。但那些市場化的物業公司，在無法正常調價、入不敷出時，往往要以主動或被動的方式從“廉價”小區退出。

　　市房產住宅局沒有明確的統計，但省房協物業管理專業委員會主任、哈爾濱開發區物業供熱管理公司董事長陳建軍估算，去年全市約有近百個小區的物業公司離開了。

　　這其中也包括陳建軍的公司。由於物業收費無法與業主達成一致，開發區物業公司前年從珠江路上的正基湘江園小區撤出。

　　“考慮到員工的開支，物業公司一般不願意從小區退出”，陳建軍說， 2008年時他們公司僱保安的月工資800元，保潔工為500元到600元，但現在保安最低工資已漲到1500元，保潔工月工資也提到1200元，人員費用支出成倍增加。物業基本服務除了居民能看得到的公共空間保潔、綠化、治安巡查之外，還有居民看不到的定期清洗小區飲用蓄水池、電力設施維護等。“在這種情況下，如果物業收費還執行著多年前的標准，物業服務只能陷入惡性循環。”

　　缺乏溝通與監管讓彼此“失信”

　　“被拖欠”與“被自願”，正在加劇彼此的不信任，惡性循環怪圈隨時可能出現。

　　“我家窗戶漏雨，物業一直都沒修，去年起我家就不交物業費了。”河政小區居民孫女士如此陳述其對小區物業的不滿。在這個小區裡，不少人基於像孫女士這樣的理由而拒交物業費。以至於為其提供物業服務的菱建物業今年收費率只有43%——賠錢已是必然。

　　“在業主與物業公司的矛盾中，有很多是房屋建設遺留的問題，而物業公司要求開發商負責的力度也很有限，矛盾自然就積攢到了物業公司這裡”，市住房局相關負責人說，只要問題不解決，業主對物業公司就持質疑態度，有效溝通無法進行，信任就蕩然無存，由此即引發拒交物業費的惡性循環。

　　他同時也坦言，目前全市有在冊物業公司近700家，其中確有一些服務意識不強、物業操作不規范的公司，這就需要有效監管。“區級物業管理機構從2010年開始逐步建立起來，對協調區域物業矛盾發揮了一定作用。但是，物業糾紛畢竟是社區單元內，需要更基層的協調和監管機構。”

　　目前，哈市街道辦事處層面的物業管理事宜由城管科或環衛科負責，其中心工作不在社區事宜，這就決定了街道基層人員不可能有太多精力去協調和監管所轄社區的物業矛盾，更談不上防微杜漸。市住房局相關負責人認為，從政府層面，應該加強街道辦事處對小區、物業公司、居委會，甚至對業委會的協調和監督。

　　采訪中，有專家表示，哈爾濱作為一個特大型城市，物業管理涉及到千家萬戶的切身利益。越來越多的業主與物業公司之間的矛盾，不僅嚴重影響到居民的居住環境和生活質量，還會帶來一系列的衍生問題，應引起政府部門高度重視。他認為，我市雖然已經建立了一套從市、區到街道辦事處的三級物業監管體系，但效果並不明顯，應制定更具有可操作性的監管實施辦法，明晰責任，對物業公司和業主雙方都要拿出切實可行的制約措施，使物業公司合理收費、優質服務，業主按時繳費，從根本上打破物業收費“怪圈”。