東北網11月14日訊 盡管本輪樓市調控政策頗為嚴厲，但保護剛需，主要打壓投資、投機性需求的主旨仍很明顯。為此，全國各地微調住房公積金政策的步伐並未放慢。
根據中原地產最新的監測數據，截至11月9日，全國共有超過34個城市調整放松公積金政策，其中27個城市提高了貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。與這些城市情況類似，哈市住房公積金政策於近日也進行了微調。業內專家認為，不少地方的樓市調控政策悄然微調，雖然覆蓋面有限，但有利於滿足剛需人群的實際購房需求。
哈市公積金貸款個人最高額度提至50萬元
據媒體公開報道，今年6月8日，哈市住房公積金政策曾有一次調整，根據住建部下發的通知，下調個人住房公積金貸款利率，5年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.2個百分點，由原來的4.9%下調至4.7%；5年期以下(含5年)個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，由原來的4.45%下調至4.2%。此外，對存款利率也做了調整。當年歸集的個人住房公積金存款利率下調0.1個百分點，由0.5%下調至0.4%；上年結轉的個人住房公積金存款利率下調0.25個百分點，由3.1%下調至2.85%。公積金個人貸款限額最高40萬元，聯合貸款最高額度75萬元，同時，住房公積金個人貸款最長年限為30年。
據市公積金管理中心相關負責人介紹，今年6月8日(含)以後發放的個人住房公積金貸款，執行新利率。6月8日前發放的未到期個人住房公積金貸款，即存量貸款，將自2013年1月1日起執行新的利率標准。
另根據日前哈市出臺的《關於省內異地繳存住房公積金職工在哈購房使用哈爾濱市住房公積金貸款的相關政策規定》，凡省內按規定繳存住房公積金的職工在哈爾濱市購買商品房或二手房，均可申請公積金貸款。根據該規定，符合條件的省內異地居民在哈購房，可與哈市職工一樣享受各項公積金貸款優惠政策，貸款最高額度為50萬元，組合貸款(公積金+商業貸款)最高限額85萬元；貸款最長期限為35年。
此外，省內異地職工在哈市購買第二套住房時，也同哈市職工一樣，在還清上一次公積金貸款並連續正常繳存住房公積金6個月後，即可再次申請公積金貸款，貸款優惠政策不變。記者從哈市公積金諮詢熱線96399獲悉，住房公積金貸款利率也悄然進行了微調，第一套房貸款5年期以下(含5年)個人住房公積金貸款利率降至4%，5年期以上個人住房公積金貸款利率降至4.5%，第二套房貸5年期以下(含5年)個人住房公積金貸款利率為4.4%，5年期以上個人住房公積金貸款利率為4.95%。關於首付額度，90平方米以下，需支付至少20%的首付款，90平方米以上，需支付至少30%的首付款，二套房貸需支付最低60%的首付款。
房地產業內人士根據調整後的新政算了一筆賬，以一戶家庭采用純公積金貸款40萬元購買首套住房為例，若按等額本息還款方式分20年還清，則之前的月供為2617.78元；降息後，其月供將降至2573.98元，降息後每月可少支出43.8元，總還款額可減少約10510元。
保護剛需，34城放寬公積金政策
日前，廣東省江門市公積金管委會同意開平、鶴山兩地調整公積金貸款額度的申請。內容是開平市住房公積金貸款調整為首套房貸款最高限額統一提高至1人25萬元，2人或以上50萬元；二套房1人20萬元，2人或以上是40萬元。對此，當地有關部門負責人11月6日在接受媒體采訪時表示，公積金政策的調整符合國家保障首套房置業的需求，不違反調控相關政策。
實際上，在此之前，已有多個城市調整公積金政策，自11月1日正式執行的江蘇鎮江住房公積金新政規定，公積金申請貸款額度最高可達80%，而且子女買房可提取父母公積金部分進行還貸。10月20日，武漢市住房公積金政策迎來自2010年樓市調控以來最大一次調整，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。除此之外，大連、深圳等城市將首套房公積金貸款首付比例降至兩成，廈門、蕪湖、合肥等地上調公積金貸款額度，且上調幅度普遍在15%至25%之間，廣東省異地互貸城市增至9個，湖南長株潭、河北、遼寧等省市也於此前先後實施“異地互貸”。
根據中原地產最新的監測數據，截至11月9日，全國共有超過34個城市調整放松公積金政策，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。
“在樓市調控背景下，各地商品住宅成交量萎縮，而今年以來，在限購仍為調控‘紅線’的背景下，公積金貸款政策的調整可以更為積極的鼓勵剛性需求入市，因此，公積金購房政策也成為地方政府密集調整的主要手段。”鏈家地產市場研究部張絮認為，目前，進行公積金調整的城市，主要方式基本都是提高貸款額度和降低首付比例等。但近期政策調整的方式逐漸多樣化，與之前的僅提高貸款額度相比，放松的空間更大，購房人在使用公積金貸款和使用方面更加靈活。對剛需購房者影響明顯，大幅降低了剛需的購房成本，會釋放一部分年輕群體的購房需求。
“公積金貸款調整的受益對象特定，支持剛需人群，其政策出發點也正符合當前房地產政策的調控方向。”中國房地產學會副會長陳國強在接受媒體采訪時表示，相比其他政策，公積金方面地方政府可以自主決策，具有一定自由度。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，這些調整政策“不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調起來最容易的執行辦法”。
公積金微調刺激成交量上漲
除不影響限購限貸底線，公積金政策成微調主要手段的另一深層次原因是“公積金政策直接影響大，目前商業貸款的基准利率為6.55，而公積金的基准利率為4.5，相當於商業貸款的7折以下”。中原地產市場研究部總監張大偉表示，以貸款1萬元20年為例，“公積金貸款月供為63元，而商業貸款則為74.8元，利息差距巨大，公積金政策微調可以直接增加購房者購買能力”。
同策諮詢研究中心總監張宏偉也告訴記者，各地針對公積金的一些調整政策，其主要作用還是為了實現刺激本區域內自住剛需入市購房。他認為，“調整公積金政策，除了可以刺激部分剛性需求入市，也是對這部分群體購房機會的保護”。尤其是在當前房地產市場處於“不溫不火”的階段，一定程度上可以刺激市場成交量的回昇。
的確，中指院數據顯示，在10月29日至11月4日的一周內，重點監測的40個城市中，36個城市周均成交同比增長，其中長沙增幅最大，達到545.82%。重點城市中，10個城市周均成交同比全部上漲，其中杭州漲幅最大，達到252.82%。環比方面，上周成交量繼續衝高，達到年內第二高點，主要城市中，除北京下調8.5%外，上海環比上漲35%，深圳環比上漲5.8%，整體上漲城市數量達到7成。對此，張大偉認為，一方面是因為國慶期間的認購持續反映到簽約上，促進了市場數據的復蘇。另一方面，土地市場的昇溫、地方公積金政策的微調也給購房者對市場的判斷造成影響，刺激樓市消費。
“市場預期對購房者尤為重要。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，穩增長政策見底，市場走勢預期增強，房價下降空間減小等市場動態改變了購房者的市場預期。因此，部分觀望購房者開始行動，剛需人群也開始從大中城市向中小城市擴展。
一線城市公積金政策不變
房價波動不會太大不同於二三線城市公積金貸款政策的“衣帶漸寬”，一線城市則鮮有松動的痕跡。除了深圳以外，廣州、北京和上海並沒有在公積金申請額度上有所變動。
中國房地產協會市場委員會副秘書長陳嘯天認為：“大城市和二三線城市分歧原因在於市場現狀不同。北京今年的房地產市場其實賣得不錯，價格也不算低；上海房市本身總的供貨量也不大，有這些因素在，大城市也不著急改變相關政策，不然結果就是把房價繼續往上拱。”
“目前政策相對穩定，自住需求支橕的樓市已然企穩，由於宏觀經濟形勢並不樂觀，再收緊樓市政策的可能性微乎其微，所以期待樓市大幅下跌並不現實，但也不會大幅上漲，2013年樓價仍會以穩定為主。”中原地產高級研究經理瞿安新表示。
而根據近年來的年底和年初的市場表現，中國房地產協會市場委員會副秘書長陳嘯天認為，明年一月份或許是一個不錯的購房時機，“年內一些企業考慮到全年的業績指標，10月份已經有了初步的優惠政策，現在房價比5月份已有所下滑；明年1月，一些公司為了爭取業績開門紅也會有所動作，加上年初銀行貸款額度較為充足，房貸利率可能相對優惠，是個不錯的出手時機。”
