東北網3月22日訊 3月1日出臺的“國五條”細則究竟會對房產市場產生哪些影響？中國房地產市場走勢如何？昨天，在農行黑龍江分行營業部“解讀國五條”房產高峰論壇上，國內房地產界知名學者——中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強，亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存共同傳達了一個觀點：盡管目前“國五條”的出臺出現了一些負面效應，但是從長遠來看，未來中國住房市場仍將是全球規模最大、增長最快、活力最強的市場，支橕住房市場的根本動力仍在。

 

國內知名學者解讀“國五條”把脈房地產市場走勢 。（資料圖）

　　“國五條”對不同城市有不同影響

　　細看“國五條”，陳國強總結出5條影響。

　　——區域有分化。他預計，“國五條”對於不同城市與不同區域會有不同影響。對於哈爾濱房地產市場，他認為，房價的走勢要看後續的供需關系，如果是供大於求的話，那麼房價就不會猛漲。“從近幾年哈爾濱房價的漲幅來看，未來幾年房價應該不會出現暴漲。”

　　——業態有區別。住宅將會受到很大衝擊，而對於非住宅的影響很小。

　　——產品有冷熱。細則出臺後，剛需樓盤會直接受益，而改善型樓盤則最受傷。

　　——企業有差異。有的受益，有的受傷。像萬達這樣的商業地產就會直接受益，因為投資類消費會向商業地產市場轉移。商業地產無論從近幾年來的政策環境看，還是從城市化進程、拉動內需的經濟環境看，都有著較好的發展前景。

　　——個人有喜懮。首套房買賣不受政策影響，而對於二套房，無論是買還是賣，都會存在不小的壓力。

　　陳國強認為，今年二季度以後，樓市成交量將出現明顯回落。“但成交量能否傳導到價格，及其影響程度，還需進一步觀察地方細則的具體內容和執行力度。”

　　冰城樓市應是穩定向上趨勢

　　問及未來哈爾濱房地產趨勢，陳寶存謹慎地說：“從拆遷、土地、建設成本大幅提高的現狀預測，我認為哈爾濱的房地產應呈穩定向上的趨勢。”

　　他認為，隨著一線城市資源枯竭與限購等宏觀調控政策的深入，二、三線城市或將成為每年1500萬新增人口的轉移方向，中國第一輪城市化的主角是北京、上海等一線城市和東部等重點城市，目前這些城市在量的積累上已基本完成，城市化已步入結構調整的“質的階段”。與此同時，中西部成為未來產業與人群轉移的方向，因此，房企湧向二、三線地市是市場理性行為。

　　“此次調控的重點區域和重點城市，還是集中在京滬穗深、東部沿海這些重點城市，這就意味著調控對於二、三線城市和中西部的城市提供了更寬松、更難得的發展機會”，陳國強說，從中長期來看，二、三線城市樓市增長空間明顯大於一線城市。對於房企而言，調整轉型將是關鍵因素，二、三線城市將成為房產市場的熱點。

　　在哈舉行的房產高峰論壇上，國內知名學者陳國強、陳寶存共同解讀“國五條”，把脈房地產市場走勢——

　　限購與房產稅或將並行並重

　　解讀“國五條”核心內容，陳國強開門見山：限購昇級——中央規定動作取代過去自選動作，范圍擴容；限貸昇級——部分城市二套房貸提高門檻；征收20%轉讓所得稅——調控10年最犀利的狠招；在以往供應管理、需求管理基礎上，首提預期管理。

　　關於“預期管理”，陳國強進一步解釋說，從限購政策來看，新的政策規定，對於已經實施限購的地區在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，將按統一要求完善限購措施。“這意味著以往部分地方政府對於限購政策的‘明緊暗松’將再難持續。”此次“國五條”的新提法，意味著更大范圍的城市將列入限購名單。他認為，目前部分城市二套房貸已經提高了門檻，而新政策恰恰強調嚴格實施差別化的住房信貸政策。“其實，‘國五條’向國內房地產市場發出了一個十分明確的信號，就是房地產宏觀調控方式將發生重大的變化，由以往對房地產市場的供求關系管理轉向預期管理，新一屆政府是希望通過管理預期、穩定預期來改變當前房地產市場現狀。

　　接下來，他從多角度闡述對“國五條”的看法：從調控對象看，“國五條”作用於購房者較多，購房者是最主要的調控對象，而像地方政府和開發企業等主體較少；從針對區域看，熱點城市和中心城市較多，也就是說針對的是那些房價上漲過快的熱點城市；從供求關系看，以抑制需求為主，增加供應為輔。一方面，隨著二手房交易成本的提高，部分需求將被擠至新房市場，但目前新開樓盤普遍呈現出郊區化的特點，對二手房的替代性不高，轉移程度有限。另一方面，即使二手房賣家為了吸引購房者而承擔一部分稅費或降低房價，但買房者支付的總成本也不會明顯下降。此外，在手段選擇上，采取了行政加市場，多管齊下全面加碼的方式。陳國強指出，新出臺的政策透露出未來中國樓市在一定時期內或將出現限購與房產稅兩者並行並重的趨勢。

　　改善性群體被誤傷

　　“‘國五條’出臺後，會有比較明顯的正面效應，體現在市場預期的引導上，並大幅擠壓了一些投機、投資需求的獲益空間。但我個人認為，剛需樓盤受益，而改善型樓盤是最受傷的”，陳國強說，那些原來住著三四十平米房子，想換成八九十平米的房子或者是老少三代一起住的購房者，其實“最受傷”。

　　對於“國五條”，陳國強也提到一些可能的副作用：其一，對於限購的問題，數十個不同市場形態及狀態的限購城市，其政策的差異性和靈活性該不該有所體現？該如何體現？其二，限貸措施所作用的對象相當比例為改善性的群體，他們此前已被誤傷，如今又雪上加霜，這並不符合調控政策本意；20%個稅，表面看對市場威懾力極大，但事實上並非新招，且負面效果同樣明顯；其三，陰陽合同或將增加，會降低社會誠信度；其四，實際征收困難將損耗政府公信力。

　　“土地財政”被“誤讀”

　　提起近年來批評地方“土地財政”的聲浪，陳寶存直言，“這是‘誤讀’。”

　　他以全國土地出讓金的分配支出數據為依據進一步闡述觀點：土地出讓金的使用，超過40%用於征地和拆遷補償支出，這當中包括土地補償費、安置補助費、拆遷補償費等。另一個重要支出是土地開發支出，佔到土地出讓金的30%，包括出讓土地周邊道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等市政基礎設施建設支出，以及與前期土地開發相關的銀行貸款本息等支出。此外，還包括農村和城市建設支出、廉租住房保障支出、破產或改制國有企業職工安置等費用。

　　陳寶存說，地方政府收取的土地出讓金，主要用於地塊上居民的征收拆遷安置和城市建設。沒有這筆錢，城市的道路、軌道交通、市政基礎建設、保障房建設等資金會非常緊張。越是大城市，對土地出讓金的依賴程度就越高。地方政府加快城市建設，需要巨額資金。從銀行貸款，需要支付利息；通過財政稅收來解決，缺口大、周期長。從1998年房地產市場化改革至今，土地出讓金在城市建設過程中扮演著非常重要、無法替代的角色。因此，城市居民並非土地財政的受害者，大家也從土地財政中得到了環境變美、交通便捷、商業繁榮等收益。

　　“除了土地財政，樓市的房價收入比、租售比、空置率等也存在誤讀。”陳寶存說。

　　支橕住房市場根本動力仍在

　　股市暴跌、過戶爆棚、觀望將起……盡管“國五條”頒布不到一個月便出現了一系列負面影響，但陳國強認為“從另一個角度看，有積極影響”：在短時間內，受市場波動、震蕩調整的影響，房企會謹慎投購；從長遠看，支橕住房市場的根本動力仍在。

　　“對新房市場而言，不同城市的市場供求狀況和庫存量存在非常大的差別。一、二線城市現在面臨增加供應的問題，大部分三、四線城市則面臨如何去庫存的問題。在這樣一種差異化的市場狀況面前，政策的影響同樣會有明顯差異化的表現。”他說。

　　陳國強認為，只要房價平穩，經濟平穩，市場需求依然廣闊。因為，中國近十年的房產調控，並未改變市場整體向上的基本態勢，未來中國住房市場仍將是全球規模最大、增長最快、活力最強的市場。目前廣泛討論的中國城鎮化建設將為房地產市場的發展帶來新的發展機遇，剛需型買家市場龐大，改善住房條件的潛在市場也不可小視。此外，收入倍增、小康社會、經濟增長等因素仍是推動市場持續向上的原動力。

　　改善型需求纔是商品房開發的動力

　　“早在2003年我就認為，改善型需求纔是商品房開發的動力”，陳寶存認為，這些年過多重視剛性需求，忽略了改善型需求。

　　陳寶存表示，隨著城市人口的增加、房價的持續高漲，初次購房者將距離城市置業的夢想越來越遠，尤其是一線和東部城市。取而代之的將是在城市中已經擁有房產的改善型需求。

　　隨後，他又拋出了一個讓在場人吃驚的觀點，“我個人認為，降房價不利於解決中低收入者住房問題，因為只有房價高纔能給足拆遷補償。”他說，土地是農民最大的資產，只有商品房房價高了，政府纔能給他們足夠的拆遷補償。農民可以拿補償款，到城市裡給自己和孩子去買房子。此外，還有一批新增的城市人口，是不可能買得起房子的。房價降到多少，他們也買不起。這部分人需要的是政府提供的公共租賃房等其他保障房。“而加快公租廉租房等保障房建設，是需要由開發商配建的，這仍然離不開高地價高房價的支持。”

　　房企告別黃金十年迎來白銀時代

　　房地產業界有個共識，就是自2002年前後房地產被立為支柱產業起，房地產進入了“黃金十年”。

　　陳國強認為，隨著宏觀調控政策的深入，樓市將從“黃金十年”走向“白銀時代”。也就是說對於整個房地產行業而言，原有的那種靠銀行、土地、需求井噴來獲取暴利的營利模式不可能再持續，開發企業要重塑自已的盈利模式，其發展速度也將隨之放緩。

　　“房地產市場進入‘白銀時代’後，並不意味著中國樓市會走下坡路。”陳寶存說，“我對房地產市場的持續看好，包括我提出的未來房地產‘白銀三十年’的看法，都是基於中國人的居住理念、住宅情結和傳統財產觀考慮的；中國人往往會把住房看成是第一種需求，不吃不喝也得買房；不只城市人，在農村，為了娶媳婦，借錢也得買房。”

　　從宏觀角度分析未來10年中國樓市，陳寶存認為這個市場存在以下需求，一是隨著城鎮化的推進，每年新增城市人口將達到1500萬；二是城市改造中的棚改、舊改、城中村和‘退二進三’等也對住房有需求；三是城市婚房與分戶需求，以及學區房的需求。這三項屬剛性需求，此外還有城市居民住房改善昇級需求，商業地產投資需求。“總計將有4.8億國人需要解決自住房問題，這些都是房地產市場的有效支橕。”

　　房地產與中國經濟發展並行

　　在發言結束前，陳寶存這樣總結他的觀點：

　　未來30年，房價不可控因素主要在於土地制度重新確立、拆遷征地方式過程發生變化，土地綜合成本的上揚；

　　未來30年，住房將是逐漸擺脫貧窮的國人最大消費品；

　　未來30年，中國房地產市場逐漸成熟期，發展速度趨緩；

　　未來15—20年，房地產行業依舊是重要支柱；任何經濟轉型，前提是城市管網配套與住宅商業配套成熟；中國進入終身租房時代；鼓勵投資需求必然被市場接受。

　　“房地產，衣食住行之必須，與中國經濟發展並行，而不是互相排斥。”