東北網3月28日訊 物業管理與百姓的生活息息相關，直接影響到百姓的生活質量和幸福感。今日，哈爾濱市物業管理工作暨實施物業管理年動員大會召開，出臺《2013年哈爾濱市物業管理年工作方案》，通過住宅小區分類管理、強化物企市場監管、建立投訴平臺、創建示范樣板小區等措施，努力提昇冰城物業管理服務水平，為老百姓打造優美舒適的居住環境。
●住宅小區分三類管理
——老舊住宅規范服務：物業站考核結果與補貼掛鉤
哈市過去棄管的老舊住宅，2011年以來，通過探索建立棄管老舊住宅管理新模式，建立社區物業服務站進行接管，實現了物業服務全覆蓋。2013年將推進老舊住宅管理服務的規范化，向標准化邁進。
建立社區物業服務站工作考核機制。制定達標考核標准，組織對社區物業服務站的基礎管理、制度建設、環境衛生、設施設備日常維修養護、物業費收繳、服務公示等情況進行檢查考核，規范服務。
明確社區物業服務站服務人員最低配置標准。根據實際需要必須配備站長、專職保潔人員和專(兼)職綜合維修人員。
開展星級社區物業服務站評選活動。設立一星、二星、三星3個級別，通過年度評選，逐級晉昇，全市共評選一星級社區物業服務站90個，佔總數的30%。
建立社區物業服務站獎懲機制。將社區物業服務站日常達標考核結果與補貼資金相掛鉤，采取以獎代補方式，對考核達標的，按照適當比例給予補貼；對考核不達標的，限期整改，暫不予補貼。對評為一星級的社區物業服務站，補貼資金上浮10%，評為二星級的上浮15%，三星級的上浮20%。
——新建住宅優質服務：建立統一物業招標平臺
哈市新建住宅多是具有一定規模，基礎配套設施比較齊全的小區。2013年，哈市將有900萬平方米新建住宅小區交付使用，要從源頭治理，嚴格把關，高起點，高標准，達到專業化管理、優質化服務。
嚴格執行前期物業管理招投標制度。建設單位在銷售住宅物業前，須到所在區和市物業辦辦理招投標備案手續，通過全市統一的招投標平臺進行招投標，選聘具有相應資質的物業服務企業。嚴格審查企業信用信息及業績，全面實行評審委員背對背評審，嚴禁開發單位左右評審專家主觀意見，有效打破開發單位對物業項目承接的主導，真正做到建管分離，確保物業服務企業依靠實力和服務取得項目。對每個新建項目，中標物業服務企業必須按照規定標准繳存物業服務信用保證金。
規范物業管理用房配置標准。哈市城鄉規劃部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業管理用房的位置和面積進行審核。住宅項目交付使用時，需對物業管理用房配置情況進行核實，對未按規定標准配套建設物業管理用房的住宅項目依法進行處理。
強化前期物業服務收費監督管理。對新建普通住宅小區，建設單位在辦理招投標備案後，應到市物價主管部門辦理前期物業費、電梯費等服務收費標准的審批手續；進戶前，再由物業服務企業向市物價主管部門重新申報核定相關收費標准，並報項目所在區物價和物業主管部門備案。對超標准收費或者違規收費的物業服務企業，要依法予以嚴厲查處。
強化新建項目前期物業管理。前期物業服務企業要嚴格按照合同約定提供服務，按標准收費，並將服務標准、收費內容在小區內公示；按照物業保修范圍和時限，對應由開發建設單位承擔的工程質量問題，要積極幫助業主協調責任單位妥善解決；加強進戶裝修期間的管理服務，對相關設施設備采取必要保護措施，明確告知業主裝修期間注意事項，有效制止違規裝修行為。同時，要規范企業內部管理，完善各項規章制度，實現新建項目物業服務優質化。
——既有住宅提檔昇級：服務內容標准收費全“公示”
哈市既有住宅多為封閉或半封閉小區，絕大部分由物業服務企業進行管理服務。2013年將推進既有住宅管理服務的標准化，向優質化邁進，全面提檔昇級。
規范物業服務合同簽訂程序和備案制度。制定物業服務合同示范文本，引導規范業主委員會和物業服務企業按照主管部門制定的物業服務等級標准和指導價格，確定具體服務內容及收費標准，通過合同約束雙方主體行為，履行各自權利、義務和責任。同時，嚴格推行物業服務企業、物業項目及物業服務合同駐區備案制度，落實屬地監督管理責任。
全面推行物業服務公示制度。督促物業服務企業將物業服務內容、服務標准、收費價格等在管理區域內公示，規范服務行為。
建立既有住宅小區企業正常退出和再進入機制。對物業服務合同期滿、物業服務企業和業主委員會雙方不再續約的項目，由物業管理部門指導物業服務企業按規定程序正常退出；同時，由街道辦事處監督指導業主大會通過再進入招投標方式規范選聘物業服務企業，逐步完善物業服務企業有序退出和再進入機制。
依法推進業主自治管理。街道辦事處物業辦和社區居委會各指定1名指導監督員，參與業主大會的會議組織，並列席會議，指導業主委員會依法開展工作。繼續推進業主委員會組建工作，暫時無法成立的，由社區居委會代行除簽訂物業服務合同之外的業主委員會職責。
不能隨便選物業啊！
●配套和監管
每半年公布物企信用優秀企業可免繳保證金
——資質：嚴格審核物業服務企業資質申報條件，重點對資金、專業技術人員、管理人員持證上崗、企業規模等條件予以把關。
——保證金：物業服務企業以項目為單位，按物業費年應收額10%的比例到所在區物業辦指定專戶繳存物業服務保證金。保證金專項用於物業服務企業擅自退出的臨時接管以及影響居民生活的重大突發事件應急處置等。
——信用：物業服務企業日常信用信息由街道物業辦采集，區物業辦初步認定，市物業辦審核確認，每半年向社會公布1次。
——收費：對物業服務收費標准進行論證，建立適合哈市實際、有利於物業行業發展的價格體系，保證物業服務良性運行。研究制定住宅裝飾裝修、垃圾清運等管理服務收費標准，從根本上規范物業服務企業擅自收取裝修保證金的行為。
——獎懲：對信用等級被評定為優秀的物業服務企業或被評為國家級、省級及兩次連評為市級的物業項目，給予免繳服務信用保證金；對信用等級被評定為良好的物業服務企業及被評為市級的物業項目，給予減免50%服務信用保證金。物業服務信用保證金的減免或緩交，由物業服務企業提出申請，區物業辦提出初步意見，市物業辦審定。對信用評價為優秀或良好的物業服務企業，在物業項目招投標中予以適當加分；對信用評價差的物業服務企業，予以限期整改，並禁止承接項目等，情節嚴重的啟動強制退出機制，依法清出物業管理市場。
●多渠道化解糾紛
設專門投訴平臺及時辦理反饋
——市區街分級管理：進一步充實各級物業管理人員力量，健全工作制度，理順工作程序，落實責任，形成市物業辦指導協調、區物業辦屬地負責、街道物業辦具體實施、社區密切配合的工作格局。
——設立物業投訴平臺：在市、區兩級物業管理部門設立接待工作室，配備專職人員，采用物業管理計算機軟件，實現市、區、街、物業服務企業和社區物業服務站互聯互通。建立分級負責、分工協作的物業投訴處置機制，公布投訴電話，及時解決業主訴求，全年投訴受理辦結率達到90%以上，並將投訴及處理結果作為考核評價物業服務企業的主要指標，與信用評價、物業項目招投標等工作有機結合，對投訴量大、辦結率低、信用較差的企業限制承接新項目，情節嚴重的依法清出物業市場。
——調解：將物業服務糾紛納入人民調解工作范疇，加大物業服務糾紛的預防和調處力度，實現大多數物業糾紛化解在基層。
——監督：城鄉建設、城鄉規劃、城管、城管行政執法、物價監管、公安、環保、水務、工商、質量技術監督、衛生等部門，要按照《哈爾濱市物業管理條例》明確的職責分工，承擔起物業區域內相應的管理和監督工作，對物業管理投訴平臺轉辦的涉及本部門職責范圍的業主投訴，要及時辦理、及時反饋。
●惠民工程
維修老舊住宅閑置鍋爐房或改停車場
——維修老舊住宅：自2013年起，哈市通過市財政投入、物業供熱集團自籌、企業房改售房等渠道籌措資金，用3年時間將全市尚未維修的約2000萬平方米老舊住宅全部維修，恢復房屋及設施設備的使用功能，達到“屋不漏、上水通、下水暢、門好使、燈能亮”的效果。在保證老舊住宅維修覆蓋面的基礎上，有重點地維修改造一批成片小區，打造精品工程。
——改造閑置鍋爐房：通過市區兩級財政投入，對全市供熱並網後閑置的小鍋爐房進行整治改造，根據不同需要，闢建物業用房、公共服務用房、綠地或廣場，同時，哈市著手進行相關調研，利用閑置小鍋爐建立停車場所，以緩解小區無序無處停車。
