黑龍江日報4月15日訊 今年是哈爾濱的“物業管理年”，這個以“年”命名的工作部署，透露出政府規范物業管理之迫切，也反映出規范物業之艱難，更承載百姓對享受優質物業服務之期盼。
如果給居民“吐槽”物業管理的機會，每個人的抱怨都能裝滿一籮筐，物企成了“小散濫”的代名詞，物業市場到了整頓規范的十字路口。
哈爾濱“物業管理年”的目標是確保兩年內哈爾濱市的物業管理服務水平大幅提昇、居民居住環境顯著改善，如此看來，今年是發軔之年，堪稱物業管理“元年”，只有今年為規范物業市場、物企運行標准化打下地基，兩年之內纔能達到整體預期的提昇和改善。這提昇、這改善通過怎樣的路徑實現，尚需政府部門、物企以及全社會共同發力。譬如“十幾個人、七八條槍”的物企怎樣成長為規范的現代企業？如何聚集業主社區自治的力量？暢通怎樣的物業投訴管理機制？老舊住宅的物業管理如何“刷新”？等等。
物業，讓我們安居樂“業”是美好的願景。正是我們寄予“物業管理年”太多的關注和希望，所以我們心裡纔有N個問題求解，在這個“元年”裡我們希望看到答案，或尋求答案的努力，或走在尋求答案的路上……
短信提示音響了。“又是催收物業費的！”張哲看都沒看，直接刪掉了。近一段時間，哈爾濱市某新建小區的許多業主每天都會收到這樣的催費短信。但他們態度很堅決：不交！
而短信的發出者、負責這家小區管理的景陽物業公司的負責人馬經理更是備感焦慮：眼看小半年過去了，但今年的物業費收繳剛超過一半，而小區的日常維護、公司近200名人員的開支都急等著用錢……
據統計，目前哈爾濱市物業費的交繳率僅為60%左右。主觀的、客觀的復雜原因，歷史遺留的諸多問題，使物業收費舉步維艱，形成了一個頑固的“死結”。雖然多方面一直在努力理順，但一直難取得大的突破。
小區業主：先把服務搞好了，再提收費的事兒！
物業公司：收不上來錢怎麼服務？再說，有些問題不是努力就能解決的。
據了解，造成物業公司與小區業主僵持不下的一個主要原因，就是業主對物業的服務質量不滿。一些拒不繳費的業主認為，物業公司沒有兌現合同為業主提供與收費標准相對應的服務和管理。恆盛豪庭小區是一個位於群力新區的高檔社區，物業費按哈市物業一級服務標准1.6元每建築平方米收取。按照這個標准，小區應該是全封閉的，垃圾一小時一清，綠地面積也應達到相應的比例。然而小區的業主們反映，入住兩年來，小區內道路很長一段時間都沒有修整，十分泥濘，綠化工作也進展遲緩。大門和單元門的門禁都不好使，任何人都能隨便出入。而且，一到晚上小區就黑乎乎一片，甬道上還常停滿了機動車，無法給業主帶來安全感。
“我們多次找物業反映這事兒，可是口頭上答應得挺好，就是不見行動！”住在15棟的劉先生氣憤地說，“我以前從不欠物業費，能買得起房子誰還差這幾千塊錢呢？可是，我今年決定不交了，他們(物業)先把服務搞好了再說！”
4月12日，在小區內記者看到，樓前一些道路積水嚴重，建築垃圾露天堆放在牆角，風一吹廢塑料袋就漫天飄舞。
對此，物業公司負責人馬寶國回應說，目前小區管理中出現一些問題，業主不滿意，其中有我們自身的原因，不過，有些問題是開發遺留下來的，比如門禁系統的損壞，我們正在積極與開發商協商。
這種對峙局面到底會持續多久？他也表示無奈。
類似的情況在一些老舊小區表現更為突出。閩江小區是1997年建成的安居示范小區，目前是按建築面積每平方米五角錢收取物業費。但小區業主仍認為，物業公司沒有盡到應盡的管理義務，小區內髒亂差現象嚴重，所以許多人都選擇了不交費來抗議。
為了催繳物業費，物業公司可謂煞費苦心。除了發短信、打電話、貼通知，個別公司還采取了超常規的手段，如停水斷氣，甚至僱用社會閑雜人員討要，導致衝突加劇。
欠費、催費僵持不下，拖得越久服務越差，陷入了惡性循環，一些“挺不住的”物業公司紛紛棄管或依法申請退出。
上月哈爾濱徐虎物業公司退出中植方洲苑小區，在業界引起了轟動。據稱，該小區有三成業主長期欠費，累計近300萬元，導致徐虎物業連年虧損，最終選擇了放棄。
其實，徐虎物業並非退管的第一家。過去幾年中，哈爾濱就有多家物業公司不堪拖欠而先後放棄小區管理。
——2012年4月，負責道裡區海富康城小區物業管理的物業公司撤離人馬，5000多戶居民生活陷入混亂。
——2012年9月，香坊區香山小區物業公司因與業主就物業費調整問題未達成協議，放棄了對小區的管理。
——2012年末，香坊區安樂小區的哈爾濱天虹物業公司因虧損終止了服務合同。
——近日，南崗區大眾新城小區物業也向有關部門遞交了退出申請。該公司負責人說，物業費收繳工作一直很難，去年剛達到70%，已累計被欠費三百萬元，有的住戶一拖就是幾年。隨著經營成本的上昇，公司經營已經陷入困境。
物業公司黯然退出，表面上看似乎是業主的勝利，其實卻是一場“消耗戰”，業主也深受其害。
物業公司收不到錢，為節省成本通常選擇服務打折扣，如精簡人員、僱用老弱病殘員工、減少服務項目等。海富康城一位業主向記者說，自從雙方鬧僵了，小區內的垃圾清理得就不像以前那麼及時了，保潔員、治安員也明顯少了，設施壞了也沒有人修。
中植方洲苑小區業委會主任張守馨說，我們也不想看到一拍兩散的結果，物業突然撤離給小區管理帶來了壓力，畢竟選聘新物業需要時間也耗費精力。
為了保障那些被棄管小區居民的正常生活，從去年以來，哈爾濱市道裡區成立47家物業服務站，臨時負責小區垃圾清運、設施維修、綠地養護，目前已接管100餘萬平方米。但據道裡區物業供熱辦孫承澤介紹，就是這每平方米4毛錢的費用，收起來也很難，目前僅有一成收繳率。
業內人士指出，一個小區的物業管理收益黃金期就在頭三年，三年過後許多問題就將陸續暴露出來。因此不排除有一些物業公司是借口“拖欠嚴重”脫身，然後再去接手新建成的更容易管理的小區。
欠費維權，注定是一場“雙輸”的結局。其深層原因，是法規缺失以及管理的乏力。打開“死結”，需要管理創新，更需要相關部門務實的作風。
“我們也不想欠費，知道這樣下去會兩敗俱傷，可實在是找不到更好的辦法了！”一位業主的話，表達了當前許多小區業主維權所面臨的窘境。
據了解，業主們曾多次找到有關部門投訴，或撥打有關維權熱線，但始終未得到滿意答復。於是，不交物業費，就成了業主維權的“撒手?”。
一位不願透露姓名的某小區業委會負責人更直言：當初我們業主與物業公司之間的矛盾並不是很大，如果有關主管部門能夠本著認真負責的態度積極從中協調，果斷采取措施，完全不必走到今天這般地步。可是每次我們一去找，有關工作人員就“和稀泥”，態度含糊，最終弄得雙方衝突越來越激化，不可調和。
在收費標准上的分歧，也是小區物業紛爭的隱患。目前哈爾濱市城區普通住宅小區物業服務標准分為四個等級，按不同等級收取費用，實行政府指導價。但涉及到一個具體的新建小區時，應遵照哪個收費、以怎樣的方式收取，卻有著很大的操作空間。而業主在決策中往往缺少話語權，總是被動地接受。因此，如何采取措施構建共識十分重要。
此次哈市開展“物業管理年”就提出，將合理調整物業收費標准，老舊小區要足以支橕成本，新建住宅要質價相符。對此專家建議，不妨借鑒兄弟省市一些作法，實施更為靈活務實的收費舉措。比如，對確因物業服務不到位而導致的欠費現象，主管部門應積極介入責成物業公司酌情給予減免或補償，以免問題久拖不決。陝西省和甘肅省就出臺規定，對開發商通知進戶而實際上買受人並未入住的情況，物業費只收取30%~70%。目前，哈市群力、哈西等新區竣工的樓盤較多，但小區配套設施並不到位，導致入住率不高。如果仍生硬地按全額收繳物業費，勢必又會造成大量新的拖欠。
維權不是單向的，物業公司權益也應依法得到保障。據了解，為了解決惡意拖欠現象，有關方面重提“一律不予辦理房屋交易登記手續”等反制措施。但對那些不交易的業主來說，這無疑又成了一句空話。況且，何為“惡意”，由誰來認定？在具體操作中也面臨諸多困難。
大眾新城物業公司負責人說，過去幾年，他們先後起訴了13位無故欠費的業主，但讓他們不理解的是，法院似乎很不情願受理此類案件，要麼就是庭處調解，一拖就很長時間。至今，這13例訴訟只判決生效了一例。
“我們希望，不論是業主、企業還是政府，都應增強法治意識，做到依法管理，遵守游戲規則。”這位負責人說。
哈爾濱道裡區前進路某小區居民小宋除了是一家大企業業務主管外，還有一個特殊的身份，就是居民小區業主委員會主任。馬上就到業主委員會換屆選舉的日子了，小宋犯了愁，因為已經沒人願意擔當業主委員。成立之初的業委會成員至今僅剩下三人還在“堅持”，而這三人都心灰意冷不願意乾了。
內外交困業委會難成立
小宋所在的小區以前成立了一個業委會，但沒多久就解散了。2005年前後居民又著手創建業主大會和業委會。業主們成立業主委員會的直接動因是不堪物業太差勁的服務。當時，成堆垃圾不清理，封閉管理變自由進出，電梯出現故障帶“病”運行，等等。為了維護業主權益，2005年至2010年，熱心居民努力組建業委會，可各方面的困難層出不窮：牽頭人遭到恐嚇威脅，參與者家的窗子被砸，業委會始終無法真正成立。
在小宋看來，困難還在於居民。成立業委會必須先成立籌備組和業主大會，而業主大會的成員是小區全體房屋所有者。牽頭者首先得過“芳鄰”這道關，他們挨家挨戶敲門、征求意見。業主們則有的說再考慮考慮，有的敷衍了事，有的說不參加。大多人家都持“事不關己，高高掛起”的態度。按規定參加的人數達不到規定的比例，就沒有申辦資格，事情就擱淺了。
2010年，小宋被大家推選為帶頭人之一。他組織大家去街道辦和小區物業管理部門進行了申請，之後成立了籌備組，並制定出《小區管理規約》和《業主大會章程》。為此，小宋和其他籌備組成員都投入了大量時間和精力。之後便到了至關重要的環節——制定業委會成員名單。拜訪1600餘戶業主，小宋他們用了十天，做了大量工作，終於使業主簽字人數達到規定比例，進而具備了成立業主大會的先決條件。之後上報到區級物業管理辦公室，審批通過，業委會終於建立。
不論現在還是當時，哈爾濱擁有業委會的小區都寥寥無幾，小宋說，想找個“取經”的地方都沒有。
尚無法律法規為業委會“橕腰”
自2010年該小區成立業主委員會以來，他們辭掉了先前的物業企業，重新招聘了新企業，小區堆積成山的垃圾運走了，破爛不堪的道路申請了大修基金，花壇等設施得到了維護，電梯故障也很快解決了。業委會的努力讓居民們有目共睹，小區仿佛迎來了久違的“春天”。
可好景不長，小區內不知是誰開始傳播“業委會成員免交物業費、有某某特權”的信息，業主開始對成員提出質疑，這極大刺激和打擊了成員們的積極性，成員們開始相繼退出。小宋說：“業主委員沒有任何補償和獎勵，還得受一肚子氣，輪到誰都不會願意再乾。幾句傳言就把人全逼走了。”今年正趕上業主委員會三年一換屆，可業委會成員人數難保，談何換屆。小宋說，實在傷不起了，為大家做貢獻，卻誤戴了“享受不當福利”的帽子，很是無趣。
近一年，該小區物業服務又回歸了原點，一冬天的積雪沒人清掃，垃圾堆放好幾天纔收一次，電梯出現故障又得等上好長時間。當業主們共同的利益受到損害時，業委會的作用纔顯現出來，可此時的業委會早已人去樓空。
有專業人士分析，業主大會及業委會成立起來程序復雜，決策成本過高。從啟動就困難重重，因為法律法規沒有關於業主大會這個組織如何成立和運作的規定，相關的條文中也只在有限的權限內通過建立一些規則來規范它的成立，但動輒成百上千戶的小區，業主投個票就得好長時間，決議一次成本太高，往往幾方勞心勞力，最後仍達不成一致。另外，運作起來師出無名，缺乏監督機制。業主大會法律地位不明確，這個名義上的權利主體既不能以自己的名義單獨對外進行民事活動，也不能承擔責任，結果就是業主委員會這個執行機構常常越俎代庖。如果此時個別人鑽空子牟取私利，而小區真發生問題的時候，業委會成員賣房一走了之，給整個小區的運轉造成很大困擾。可見,業主大會和業委會的生存和發展面臨很多障礙和不合理因素。
業委會制度十年虛弱病根難治
業委會是保障業主權益的組織，也是把社會矛盾化解在基層的穩定器，業主、政府和社會都應該對業委會的成立和運作持積極態度。然而，目前這個產物已經發展十餘年仍不見起色，顯然說明它具有不合理性，需要改進。
國內相關專家、北京市住房和城鄉建設委員會張農科發表了個人看法，首先，業主大會法律地位不明確。這個組織融不進任何一個現行的關於組織管理的法律框架，它不是法人、公司、不是社團、合伙，只能說有點像法人。其次，物權法中提到，“業主可以成立業主大會”，暗含業主也可以不成立業主大會之意，這種不置可否的態度，使得業主自身和政府的指導監督部門對業主大會、業委會漠然處之。
該專家還提出，目前的物業管理無市場。物業管理在我國已有30年發展歷史，業內人士常常將“物業管理市場”、“物業服務市場”掛在嘴邊，而按照經濟學中市場的定義，只有買賣雙方都存在的情況下纔稱得上是市場。但在目前的物業管理實踐中，大部分情況下只有賣方而沒有買方。按照《物權法》的規定，業主大會應當是物業服務的買方，但目前法律法規沒有對其明確，而且即使其成立，法律地位也未被承認，賦予其的經營物業共用部分等共同管理權利根本實現不了。其次物業服務合同要麼是由單個業主和物業簽訂，要麼是由業委會直接代替業主大會簽訂，導致了業主、業委會、業主大會和物業服務企業之間法律關系的混亂。沒有買方這一市場主體，物業管理當然也就沒有形成買賣關系，市場競爭機制就無法正常發揮作用，物業服務企業即使不提高業務水平也可以維持生存。
微說物業
@我要法網：我國物業管理立法的主要不足:物管概念錯亂、公權進退失據、自治機制不暢，立法互相矛盾。
@號令武林：哈爾濱今年物業年的話題提出改革物業管理體制、提昇物業管理水平。看出來政府對物業問題的高度重視。為什麼很多物業公司與業主之間不能和諧相處，這裡邊有點公說公有理，婆說婆有理的感覺。一是物業公司的管理服務水平有待提高，有些經理級的人物只有高中文化。二是個別公司的資質都是假的，你說他能管好嗎？
@茶語2000：物業在無法保證服務質量，隨意漲價等情況下，隨意用停熱、停水、斷電、堵路、封門等軟暴力手段逼迫業主交費。業主如有抗爭，換來的就是威脅、騷擾和人身傷害的暴力侵害，這些已經成為普遍。
@小雪太受歡迎不讓用了：老公去找物業尋求幫助，結果被物業管理人員毆打。正當防衛後物業提出要求：出去打，這裡是辦公室。我這裡是哈爾濱先鋒路××小區。
@智聯春陽：哈爾濱的房價超過沈陽、長春、而房屋質量、物業管理卻相差甚遠，憑的是啥呢。
@哈哈爹：今天全程觀看了消防車救火，可以說很不給力：第一，消防車根本進不了小區，入口設計的太窄；第二，路上車輛亂停，物業管理視而不見，沒有闢出足夠消防車拐進來的空間；第三，物業人員不知所措，似乎從沒有過演習。
