東北網8月31日訊 他將8萬元錢借給她，她以住房作擔保。可這擔保的方式有點特別：出借人要求借款人與自己簽訂房屋買賣合同，確保對方無力償還時，以房抵債。近日，法院認定這份房屋買賣合同無效，他的債權因此未能實現。

　　案情回顧她借我錢，我“買”她房

　　2013年7月，肇源縣李桂雲的女兒考上了重點大學。正當全家人為此高興之際，她的丈夫被查出患上了尿毒癥。悲喜交加中，讓李桂雲犯愁的是錢。

　　經人介紹，李桂雲認識了本縣做生意的張元海。張元海同意借給李桂雲8萬元錢，一年後連本帶息還11.84萬元。李桂雲用自己惟一的住房作擔保，但這種擔保的方式是簽訂房屋買賣合同。

　　當年8月25日，兩人簽訂了房屋買賣合同。張元海簽訂房屋買賣合同的目的，一是防止李桂雲還不上欠款時，自己能順利得到這套房子，這樣就沒有任何損失了;二是同時可以多賺一筆，因為他們約定的利息很高，如果約定利息過高的話，法院是不支持的。

　　房屋買賣合同是這樣約定的，李桂雲自願將位於肇源鎮的一套樓房賣給張元海，價格為11.84萬元;該房屋由李桂雲居住一年(2013年8月25日至2014年8月24日止)，期滿後李桂雲可按原價格回購。

　　簽完合同後，張元海將8萬元錢轉到李桂雲的銀行卡中。

　　一年過去，李桂雲沒能還上錢。於是，2014年8月24日，張元海與李桂雲又簽訂一份房屋買賣合同，約定李桂雲自願將上述房屋賣給張元海，價格為13.6萬元;該房屋由李桂雲居住一年(2014年8月25日至2015年8月24日止)，期滿李桂雲將該房屋騰出。

　　雙方兩次簽訂房屋買賣合同的過程中，張元海均未實際向李桂雲支付購房款，而是用借款抵頂購房款。

　　直到2016年2月，李桂雲仍然沒有還上一分錢欠款，還拒絕騰出房子。張元海將她起訴至法院，要求李桂雲履行合同義務，即騰出房屋，並辦理過戶手續。

　　法院判決這樣的房屋買賣合同無效

　　庭審中，張元海認為，李桂雲系完全民事行為能力人，自願將房屋出售給自己，雙方簽訂的房屋買賣合同，意思表示真實，內容合法，應受法律保護。

　　李桂雲辯稱，雖然張元海與自己簽訂了名義上的房屋買賣合同，但從合同內容、交易習慣、約定借款與同類房屋價款相比較來看，並不是真實的房屋買賣，而是借款擔保。

　　法院認為，本案爭議焦點是雙方簽訂的房屋買賣合同是否名為房屋買賣、實為借款擔保。對此進行判斷，應在房屋買賣合同的外觀下探求合同雙方的真實意思表示，並根據真實意思表示來進行認定。雙方當事人先後簽訂了兩份房屋買賣合同，其中2013年8月25日簽訂的第一份房屋買賣合同，有允許李桂雲“按原價格回購”的條款，應認定為借款擔保合同;2014年8月24日簽訂的第二份房屋買賣合同中，雖未約定回購條款，但雙方按照借款本金及兩年利息之和確定房屋價款;在房屋具備交付條件的情況下，張元海仍允許李桂雲在該房屋中居住一年;李桂雲並未實際收到購房款，張元海系以借款本金及利息充抵購房款，故上述行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習慣，雙方當事人簽訂第二份房屋買賣合同的本意仍是擔保債權的實現，應認定系名為房屋買賣、實為借款擔保合同。

　　鑒於張元海與李桂雲2014年8月24日簽訂的房屋買賣合同實質是變相約定轉移抵押物所有權，法院認定此合同無效。

　　法院據此駁回了張元海的訴訟請求。

　　律師說法“流質條款”違法導致合同無效

　　現實生活中，采取手段擔保債權的並非張元海一個人。那麼，怎麼做纔能合理合法，讓自己的利益得到保障，順利實現債權呢?

　　記者請黑龍江鴻大律師事務所的王喜文律師解析一下與本案有關的法律知識。

　　出借人在提供借款時，往往由於法院支持的利率為銀行同期貸款利率的四倍(本案發生時，法院支持最高利率為銀行同期貸款利率四倍，現調整為法院支持最高年利率為24%)，導致一些出借人使用其他手段，達到更高利息的目的。本案例中的出借人，就是通過簽訂房屋買賣的方式，來獲得更高的“利益”。

　　我國相關法律為保護債務人的合法利益，避免不應有的損失發生，在《物權法》第186條規定了“流質條款”，內容為抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

　　所以，本案例中房屋買賣合同違反了法律禁止性規定，應為無效合同。

　　雖然法律有此規定，但是這並不意味著債權人的利益無法得到保障。在這種情況下，借貸合同依然有效，只不過是實現債權的過程有些周折。

　　為了避免出現這些麻煩，借款時，借貸雙方可以到房屋管理部門將房屋設定抵押，抵押權設定後是具有優先受償權的。如果債務人在借款期限屆滿後，未能償還借款，債權人有權通過訴訟途徑依法將抵押房屋進行拍賣、變賣等方式實現債權。

　　王喜文律師提醒廣大出借人，不要在借款時簽訂抵頂或買賣協議，這樣做只能害了自己。(文中除律師外均為化名)