東北網11月19日訊(付建國 記者 佘雨桐)近日，大慶市高新區人民法院審理了一起因新冠肺炎疫情引發的房屋租賃合同糾紛案。

　　小張是大慶一所大學的學生，2019年8月25日，他與出租戶潘某簽訂了一份房屋租賃合同，約定租期為一年，年租金為1.7萬元，分兩次支付，即在簽訂合同時支付上半年房租8500元和押金2000元，下半年租金需提前1個月支付；逾期支付，除補繳租金、不退定金外，還應支付違約金，即每日按租金的3?計算。

　　合同簽訂當日，小張交付上半年租金和押金後，潘某當即交給小張2套該房屋的鑰匙及門禁卡。

　　2019年12月末，小張放寒假回家。2020年春節左右，全國就爆發了新冠肺炎疫情。受到疫情的影響，小張就讀的大學延期開學。

　　因無法上學，小張便聯系潘某，協商下半年房屋租金問題，並表示下半年租金在疫情解封回到大慶後再付，但遭到潘某的拒絕，對方認為租金可通過微信支付，無需等到回大慶。

　　因雙方發生爭執，小張便未交下半年房屋租金，並於5月5日微信告知對方：『押金不要了，下半年租金也不付了』。7月20日，小張通過其在大慶市的親屬將案涉房屋的鑰匙及門禁卡郵寄給了對方。

　　後因租金問題協商不了，原告潘某於今年7月份將對方訴至大慶高新法院，要求解除雙方租賃合同，並支付租金4250元及違約金6171元，並歸還房屋鑰匙及門禁卡。

　　法院：疫情屬於不可抗力，可解除！

　　經審理認為，本案是房屋租賃合同糾紛。因協議約定下半年租金需提前1個月交付，故小張應於2020年1月25日前支付下半年租金，但在2020年1月春節前後，受到疫情影響，各地紛紛封城，被告無法返校，無法回到租賃房屋。被告主動聯系原告，表明疫情解封回大慶後再付下半年租金，但遭到對方拒絕。

　　隨後疫情一直持續，5月5日，被告通過微信向原告表明租金不付、押金不退，該行為是被告向原告發出解除租賃合同的通知，原告雖未表示同意，且有異議，但因受疫情的影響致使被告租賃房屋使用的目的無法實現，依法對原告請求解除合同的訴訟請求予以支持，但被告於2020年5月5日發出解除通知，並通知到對方，故涉案租賃合同解除時間應為2020年5月5日。

　　法院：合同解除≠違約，解除前租金要交！

　　法院認為，租賃合同解除後，小張仍應當支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金，經計算該期間租金為3353元。

　　對於原告主張被告違約金6171元問題。雖然租賃合同約定遲延交付租金應當支付違約金，被告亦確實未在規定時間內交付下半年租金，原因是新冠肺炎疫情，屬於不可抗力不能履行合同的情形。根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，本院認為小張的違約責任應當予以免除，故對潘某請求小張承擔違約金6170元的訴訟請求不予支持。

　　關於押金2000元應否返還問題。在租賃合同中，對於押金性質，並未約定為定金，故租賃合同解除後該款項應予以返還。因被告尚未歸還一套鑰匙及門禁卡，現已丟失無法返還，本院對潘某請求返還鑰匙及門禁卡的訴訟請求無法支持，但丟失的鑰匙及門禁卡作價200元，該款項應在押金中予以扣減，其餘部分押金1800元應在未支付的租金中予以抵扣，故小張還應支付潘某租金1553元。據此法院遂判決解除雙方簽訂的房屋租賃合同，被告小張向原告支付租金1553元，駁回原告其他訴訟請求。